노후 상가 사도 재건축 아파트 분양받을 수 있다고?[똑똑한 부동산]

부동산 전문 김예림 변호사
상가 권리가액 따라 아파트 분양 가능해
조합 정관 등 꼼꼼히 따져봐야

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 재건축이 진행되면 먼저 아파트 가격이 오른다. 상대적으로 상가 가격은 낮게 형성된다.

서울 송파구의 한 아파트 상가.(사진=뉴시스)

원칙적으로 상가 조합원은 상가를 분양받는 게 원칙이다. 아파트는 예외적인 경우에만 분양받을 수 있다. 그럼에도 노후 상가에 투자하는 데는 이유가 있다.

노후 상가 투자는 아파트에 비해서 초기 투자 비용이 적다. 재건축 아파트 투자에 비해 규제 정도도 약하다. 재건축 초과 이익 환수법이 개정되면서 상가 조합원이 내야하는 재건축 부담금도 줄어들었다.

그렇다면 무턱대고 노후 상가를 매입하는 건 위험하다. 권리가액이 지나치게 낮은 상가는 아파트를 분양받을 확률이 낮다. 적정 가격의 노후 상가를 고르는 분석과 공부가 필요한 이유다.

우선 매수를 희망하는 상가의 권리가액과 산정비율 등을 바탕으로 아파트 분양 가능성을 따져봐야 한다. 보통 상가 조합원이 아파트 입주권을 받기 위해서는 다음과 같은 비교를 해봐야 한다. ①기존 상가의 권리가액에서 분양받을 상가의 분양가를 뺀 가격과 ②재건축 후 아파트 최소 분양가에 조합이 정한 산정비율을 곱한 값을 비교해서 ①이 ②보다 커야 한다. 산정비율이 높게 책정되면 아파트 분양은 어렵다. 조합원 지위도 꼼꼼히 확인해야 한다. 조합이 정관에서 상가 소유주의 아파트 입주권 취득을 불허하고 있는 경우도 있다. 아파트와 상가 소유주간에 갈등이 첨예한 곳이 많기 때문에 정관을 반드시 확인하는 것이 좋다.

나아가, 노후 상가 투자도 결국 아파트 재건축 사업성과 연동하여 볼 수밖에 없기 때문에 아파트 재건축의 사업성이 좋을수록 좋고, 아파트의 물리적 여건 등에 비춰 상가를 제외하고 재건축을 하는 것이 어려울 수록 좋다.

재건축 상가를 이미 보유하고 있는 경우엔 조합설립인가 전부터 전문가의 도움을 받는 것을 권한다. 특히 아파트와 상가를 동시에 소유하고 있다면 향후 매도를 희망하더라도 복잡한 권리관계에 따라 매도가 어려울 수 있어 초기에 전략을 세우는 것이 좋다.

박종화 (bell@edaily.co.kr)