2년 전 등장했던 폭락론자의 예언 "대반등 준비해야"[부릿지]

2021년 1월 서울 아파트값이 신고가 행진을 이어가던 시점, 부동산 시장에 한 폭락론자가 등장했다. 그는 각종 기술적, 통계적 지표를 제시하며 2021년부터 서울 집값이 최고 52% 하락할 것이라고 주장했다. 그 후 1년 11개월여가 지난 지금, 시장 상황은 크게 달라졌고 집값 상승을 주장하던 전문가는 자취를 감췄다. 그는 최근 머니투데이와의 인터뷰에서 이제는 2023년 말에서 2024년 초 주택시장에서 나타날 대반등을 준비해야 한다고 주장했다. ☞2021년 1월과 5월 서울 아파트값 대폭락을 주장했던 엘리엇(필명)을 재초청해 당시 주장했던 내용과 이후 시장 상황을 점검해봤다.

▶조한송 기자
지난해 1월 인터뷰에서 시가총액 상위권 단지 중 송파구에 위치한 곳들이 가장 위험하다고 언급했습니다. 실제 올해 강남권에서는 가장 먼저 집값이 하락한 곳은 잠실이었습니다. 그렇게 본 이유는 무엇이었나요?

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
네. 이 그래프는 지난 7일 기준 시가총액 1~20위 아파트의 최근 상승률을 정리한 겁니다. 상위권에 주로 송파구 아파트가 많아요. 집값도 비싼 데다 3000~5000가구 대단지가 많아서 그래요. 2019년 말을 100으로 놓고 이들 단지의 최근 3년 동안의 시가총액 증감률을 봤어요. 아파트 상승률을 보는 거죠. 가락동 헬리오시티가 4%밖에 안 돼요. 근데 반포동 반포자이는 47%이에요. 반포자이는 거래가 없어서 아직도 상승률이 높은 거예요. 만약 반포자이도 거래가 되면 급락할 거예요. 서초나 강남구의 하락 기폭제는 은마아파트가 될 것 같아요. 은마아파트는 마이너스 5%이에요. 잠실동 트리지움도 마이너스 1%고요.

▶조한송 기자
송파구는 이미 집값 상승분을 많이 반납했다고 봐야겠네요.

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
그렇죠. 거의 2년 전 가격으로 돌아간 거로 보면 돼요. 이 차트는 조금 전에 본 시가총액 20개 단지 중 10위까지만을뽑은 거예요. 1989년부터 시가총액을 나타낸 그래프입니다. 1980~1990년대에 시가총액 1위 아파트는 방이동 올림픽선수기자촌 아파트였어요. 그런데 IMF 외환위기 이후를 보면 시가총액 1위 아파트는 가격 상승이 더뎌요. 당시에 올림픽선수기자촌이나 강동구로 치면 뭐 삼익 그린이나 이런 민영 아파트는 가격이 거의 안 올랐어요. 반면 가락 시영, 잠실 시영 이런 아파트의 가격이 폭등해요. 상대적으로 싸니까요. 이번에도 8년 동안의 하락장 중간에 반등이 올 텐데요. 그때 IMF 외환위기 당시처럼 고가 아파트가 아닌 저가 아파트 중심으로 가격이 오를 수 있다고 봐요. 이 단지들의 2017년 이후 5년 동안의 수익률을 볼게요. 헬리오시티가 가장 상승률이 높아요. 잠실동 잠실엘스도 급등하다가 최근에 폭락했습니다. 이 차트를 보면 이번 하락장은 송파구에서 시작됐다는 걸 알 수 있어요.

그런데 문제는 국토교통부의 실거래가 지수와 민간 통계기관의 시세 사이에는 시차가 있다는 거예요. KB부동산 시세를 기준으로 만약 집값이 지난 9월에 바닥을 쳤다면 10월에는 올랐다는 얘기죠. 그런데 지난 10월에 집값이 오른 건 11월이 돼서야 알 수 있잖아요. 그래서 11월에 집을 사려고 하면 이미 집값은 많이 올라 있어요. 이렇게 실거래가를 안 보고 호가만 보면 매수 타이밍을 놓치는 거예요. 하락장에서는 호가가 계속 빠지기 때문에 대다수가 실거래가가 바닥을 찍고 조금씩 올라도 집을 못 사요. 그런데 그때 사야 해요. 그리고 이번에는 의외로 센 반등이 올 거로 봐요. 집값이 어마어마하게 빠진 다음에 반등이 올 텐데 이때를 기회로 삼아야 합니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송, 엘리엇(필명)
촬영 이상봉, 김아연 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용

조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 이상봉 PD assio28@mt.co.kr, 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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