[이슈분석] 정부, 부동산 '연착륙' 대책 마련 분주…시장 반응은

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 진행 : 강산 / 출연 : 송승현 도시와경제 대표

부동산 시장 한파가 지속되는 가운데 정부가 연착륙 대책 준비에 분주합니다. 규제지역 해제에 이어 공시지가를 내리기로 했는데요. 부동산 보유세 기준이 되는 만큼 세금 인하 효과를 볼 수 있을 것으로 기대됩니다. 국회에서는 종부세를 손질하고 있는데요. 여야가 합의를 봤다는 소식이 들리고 있습니다. 그런데 이런 대책에도 시장의 반응이 심상치 않습니다. 도무지 거래 움직임이 보이지 않는데요. 부동산 시장 연착륙이 과연 가능할지 점검해보는 시간 갖겠습니다.

Q. 서울 집값이 다섯 달째 하락하고 있습니다. 문제는 집값 하락 폭이 점점 커지고 있다는 건데요. 11월 한 달만 1.3% 넘게 하락했습니다. 최근 부동산 시장 분위기가 어떤가요?

- 11월 전국 주택 가격 하락 폭 확대…전월 比 1.37%↓
- 서울 아파트값 월간 낙폭 -2.06%…19년 만에 최대
- 집값, 글로벌 금융위기 2009년 수준보다 더 큰 낙폭
- 주택시장 하락세 지속 우려 확대…짙어지는 관망세
- 지난주 서울 아파트값 -0.65%…29주 연속 하락세
- 두드러진 '노도강' 하락세…2030 영끌족 주요 매수
- 강남권도 전주 대비 하락 폭 확대…동남권 0.48%↓
- 부동산원 "사실상 매매거래 성사 어려운 상황" 분석

Q. 공시가가 내년 전국적으로 5.9% 정도 낮아진다고 합니다. 13년간 오르기만 했던 공시가격이 마이너스 변동률로 전환된 건데요. 더불어 현실화율도 재정비됩니다. 이번 공시가격 조정으로 비쌀수록 공시가격이 많이 떨어진다는 계산이 나오던데요?

- 표준지 공시가 5.92%↓…서울 -5.86%·경기 -5.51%
- 표준 단독주택·토지 공시가 하락 2009년 이후 처음
- 정부, 부동산 시장 침체 속 보유세 부담 완화 차원
- 공시가 현실화율 2020년 수준…고가 중심 세 부담↓
- 공시가, 부동산 보유세 등 67개 행정제도 기준 사용
- 올해 표준지 10.17%↑…2년 연속 두 자릿수 상승률
- 내년 표준지 공시가 현실화율 65.4%…올해 比 6%p↓
- 표준지 등 공시가 열람·의견 청취 내년 1월 2일까지
- 아파트 등 표준 공동주택 공시가격 내년 3월 공개
- 최근 집값 급락, 공동주택 공시가 더 큰 폭 하락 전망

Q. 공시지가는 각종 세금을 산정하는 기준이 되는 만큼 국민적 관심이 높습니다. 공시가 조정으로 부동산 보유세 부담이 낮아질 것으로 보이는데요. 올해 종부세 고지서를 받아든 주택이 5년 만에 4배나 늘었다는 분석도 나왔었죠. 지금 내년 예산안 논의가 한창인데 종부세에서는 여야 합의가 봤다고 합니다. 공식적으로 발표돼야 알 수 있겠지만 올해 납세자들의 불만에 야당도 합의를 본 듯해요?

- 여야, 내년부터 2주택자 종부세 중과세 폐지 합의
- 3주택자 이상 종부세 최고세율 6%→5% 잠정 합의
- 종부세 기본공제액, 1주택자 12억 원·다주택자 9억 원
- 조정대상지역 2주택자, 1주택자 동일 일반세율 적용
- 3주택 이상자, 합산가액 12억 미초과시 중과세 제외
- 12억 원 초과 다주택자 과표구간별 중과세율 인하
- 이전 정부, '다주택자 징벌적 과세' 사실상 폐기 평가

Q. 정부가 다주택 중과의 마지막 단추인 취득세 중과 해제도 검토 중이라고 합니다. 그동안 징벌적이라는 지적에도 다주택자 보유를 투기로 정의하고 취득세를 대폭 중과했는데요. 거래가 실종되는 등 경착륙 우려가 고조되면서 다주택자라도 움직일 수 있도록 여유를 주는 것 같습니다. 어떻게 보시나요?

- 정부, 다주택 8·12% 취득세 중과 2년여만 해제 검토
- 2020년 도입…다주택 차단 부동산 중과세법 중 마지막
- 다주택자 등 주택 구입 사실상 '투기' 정의…징벌 과세
- 현행 지방세법, 2주택 이상자·법인 8·12% 중과세율
- '지방세수' 취득세, 세수 감소 따른 지자체 반발 변수
- 주택시장, 작년 말 고점 이후 올 들어 급격한 하락세
- 주택 수요 급격히 동결…다주택자發 시장 급락 방지

Q. 취득세가 지방세인 관계로 지자체의 반발은 변수입니다. 지방은 물론 서울까지 거래가 실종된 상황에서 내년 지자체 세수 감소가 예상되는데요. 취득세율까지 개편되는 더욱 줄어들 수 있어서 정부 입장에서도 고민이 큰 듯해요. 다만 부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경되면서 기본 부담이 늘 것으로 보여요?

- 내년 부동산세 변화…취득세 과세표준 실거래가 변경
- 개인 부동산 유상·원시취득 시 실제 가액 취득세 납부
- 부동산 증여 시 취득세 부담 확대…까다로워진 절세
- 증여취득 취득세, '시가표준액'→'시가 인정액' 적용
- 시가 인정액, 취득일 전 6개월~후 3개월 시가 기준
- 종합부동산세 세 부담, 주택 수→상한율 150% 일원화

Q. 그동안 부동산 가격 상승 원인으로 공급 부족과 다주택자 징벌적 과세 등이 꼽혔는데요. 그중 하나인 과세 부분은 조금씩 완화되고 있습니다. 하지만 청약 시장을 보면 과연 훈풍이 불까 우려되는데요. 지난주 진행됐던 둔촌주공 최저 당첨가점은 49㎡ A형이 20점이라고 합니다. 서울 대규모 단지도 흥행몰이를 하지 못한 가운데 지방에서는 미분양 물량이 쏟아지고 있습니다. 하물며 청약에 당첨되고도 입주하지 못하는 사람들이 점점 늘고 있다고요?

- 둔촌주공 최저 당첨가점 49㎡ A 20점…최고 59㎡ 77점
- 청약 최종 경쟁률 평균 5.5대1…기대 비해 흥행 저조
- 청약 가점 84점 만점…3인 가구 최대 64점·4인 69점
- 8개 주택형 커트라인 50점 하회…'주방 뷰' 낮은 가점
- 다음 달부터 실제 계약 비율 집계…계약 포기 가능성
- 11월 아파트 입주율 전월 대비 하락…"기존 집 안 팔려"
- 고금리에 대출비용 부담·주택가격 하락 등 거래 감소
- 이달 전국 입주 전망 지수 소폭 상승…서울 최저 기록

Q. 올해도 집값이 큰 폭으로 떨어졌는데 내년에도 서울이 4% 정도 하락할 거라는 분석이 나왔습니다. 한편 한은은 한두 차례 금리를 더 올릴 수도 있어 보이는데요. 유주택자 중 대출이 있는 분들은 금리 걱정에 사는 분들은 금리와 함께 타이밍이 고민될 듯합니다. 내년에는 집을 사도 될까요?

- 잇단 금리 인상·경기침체 우려 등 부동산 시장 '꽁꽁'
- 내년 서울 아파트값 4% 하락 전망…집값 하락세 지속
- 금리인상 정점 후 4분기부터 수도권 중심 보합세 전망
- 매매 수요→전·월세 전환 추세…월세 선호로 전셋값↓

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