사통팔달 신축이지만 ‘고분양가’ 등 한계도 뚜렷…마포더클래시<주목 분양현장>

마포더클래시 사업 소개. 홈페이지 캡처

마포더클래시의 우수한 입지 여건. 지하철 2호선 이대역과 아현역을 도보로 이용할 수 있으며 신촌·홍대입구·광화문 등 핵심 업무지구로 접근성이 우수하다. 마포더클래시 홈페이지 캡처

마포더클래시의 주택 유형별 분양가. 면적에 따라 10억 원~14억 원 선으로 책정돼 있다. 시행·시공사의 중도금 대출 알선도 없다. 마포더클래시 홈페이지 캡처

19일 1순위 청약…100% 가점제 적용 후분양 주택, 가점 높은 현금 부자에 유리

교통 여건 좋고 시내 접근성 좋지만…고분양가·좁은 주차공간·언덕 입지 등 약점

내주 서울에서 이목이 쏠리는 신축 아파트 분양이 예정돼 있다. 마포구 아현뉴타운 2구역을 재건축한 ‘마포더클래시’다. 지하 5층~지상 25층 17개 동, 총 1419가구 규모 대단지다. 오는 19일 1순위 청약을 받으며, 20일엔 1순위 기타(서울시 2년 미만 거주자 및 수도권 거주자), 21일엔 2순위(1순위 자격을 갖추지 못한 수요자) 청약이 이뤄진다. 특별공급 물량은 없다.

지난주 서울 재건축 최대어로 꼽힌 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’(둔촌주공 재건축)이 저조한 청약 경쟁률 속에 흥행에 실패했지만, 마포더클래시는 수요자들을 끌 수 있는 매력적인 요소가 다수 있어 2순위가 가기 전에 마감될 것이라는 예상도 많다. 시장에서는 마포더클래시에 대해 “입지 여건이 뛰어나고 최근 고가 분양아파트에서도 많이 나타나고 있는 하자·보수 위험이 없는 게 최대 장점”이라면서도 “입주 또는 분양받았을 때의 한계가 뚜렷하기 때문에 요건을 갖춘 실수요자가 청약해야 한다”는 전망을 내놨다.

16일 부동산·분양 업계에 따르면, 마포더클래시 1419가구 중 이번 일반 분양 대상은 53가구뿐이다. 입지 여건이 좋은 신축인데도 극소수 물량만 풀리는 것이다. 기존 조합원들이 많고, 이탈률은 낮았다고 볼 수 있다. 일반분양이지만 저층 위주가 아니라 10층 이상 ‘로열층’ 물량도 32세대나 풀렸다.

마포더클래시의 최대 강점은 뛰어난 입지 여건이다. 지하철 2호선 이대역과 아현역, 5호선 애오개역 등 3곳을 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권이며, 시내 핵심 업무지구인 광화문·종로·여의도·홍대까지 버스나 차량으로 20분 안팎이면 도착할 수 있다. 현재 아현동에 있는 마포래미안푸르지오, 공덕자이, 마포센트럴아이파크 아파트는 이런 위치상 이점 덕에 맞벌이 부부 거주 비율이 높은데, 마포더클래시 역시 젊은 고소득자 수요를 흡수할 수 있을 것으로 보인다. 단지 주변에 현대백화점 신촌점과 세브란스병원, 아현시장 등이 있어 편의시설 현황도 좋은 것으로 평가받고 있다. 건축이 사실상 완료된 후분양 주택이어서 시공 과정에서 발생할 수 있는 하자·이상 발생 위험 없이 바로 입주하거나 세를 놓을 수 있는 장점도 있다.

뚜렷한 장점이 있지만 분양 흥행에 장애가 될 요소도 만만치 않다. 먼저, 분양가가 지나치게 높다는 지적이 많다. 올림픽파크포레온이 전용 84㎡(34평)를 12억3600만~13억2040만 원으로 책정한 것을 두고도 고분양가 논란이 있었는데, 마포더클래시의 같은 면적은 그보다 더 높은 13~14억 원 대다. 조합원들이 동일 면적을 받는데 6억4000만 원을 부담한 것을 감안하면, 배 이상 높은 가격이어서 분양가에 대한 논란은 피할 수 없을 것으로 보인다.

다만, 인근 새 아파트 시세와 비교했을 때 분양가가 높은 건 아니라는 반론도 있다. 전용 84㎡ 기준으로 ‘마포래미안푸르지오’가 올해 9월 17억1500만 원에 팔린 것과 비교하면 분양가가 3억 원 정도 낮다. 거리 하나를 두고 마주 보고 있는 ‘신촌그랑자이’(2020년 2월 입주)가 지난달 15억3500만 원에 거래되면서, 입주 후엔 시세 ‘키 맞추기’가 예상되는 상황이다.

청약 희망자를 망설이게 하는 또 다른 요인은 분양대금 납부 일정이다. 당첨자는 내년 1월 9~11일에 계약 후 입주하게 되는데, 시행·시공사의 중도금 대출기관 알선이 없기 때문에 분명한 자금 조달 계획이 있거나 ‘현금부자’여야 할 것으로 보인다. △1월 초 계약금 20% △계약 후 30일 만에 중도금 20% △입주지정일에 잔금 60%를 내야 하는데, 선분양 주택에 비하면 납부 기간이 매우 촉박하다.

마지막으론 단지 내부 문제다. 왕복 8차로인 신촌로에서 단지 출입구까지가 오르막길이다. 눈이 많이 내리는 날엔 통행 불편을 감수해야 할 것으로 보인다. 또한, 신축 대형 아파트단지인데도 가구당 주차대수가 1.11대에 불과하다. 자칫 단지 내에서 ‘주차난민’이 발생할 수도 있다.

심형석 우대빵부동산연구소장은 “마포더클래시는 일반 분양가가 제시된 것보다 1~2억 원 낮을 것으로 예상됐는데 그 가격에 나온 것”이라며 “100% 가점제이고 후분양 주택이기 때문에 가점이 높고 자금 마련 여건이 되는 실수요자가 청약하기 적합한 아파트”라고 밝혔다. 심 소장은 “마포더클래시의 청약 결과는 내년 부동산 시장이 어떻게 될지 판단할 수 있는 지표가 될 수 있을 것”이라며 “보통 신축 아파트는 입주가 시작되면 전세 매물이 쏟아지는 데 최근 부동산 시장이 얼어붙어 있어 마포더클래시도 전세가가 크게 떨어질 가능성이 있다”고 진단했다.

노기섭 기자

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