땅값·단독주택 가격 올랐지만, 공시가는 내렸다···2020년보다 보유세 적게 낼듯

토지, 단독주택 가격 올해 올랐지만 공시가격은 내려
1가구, 고령자 장기보유 등 적용 시 2017년보다도 보유세 낮아
종부세 추가 인하 예고, 아파트 보유세도 15% 이상 줄어들 듯

서울 동작구 상공에서 바라본 도심. 김창길 기자

14일 국토교통부 발표를 보면 2023년 1월1일 기준 표준지 공시가격(안)은 전년 대비 5.92%, 표준(단독)주택 공시가격(안)은 전년 대비 5.95% 각각 하락했다. 정부 조사 결과 표준지와 표준주택의 실제 가격은 2022년 1월1일보다 오른 것으로 나타났음에도 “보유세 부담을 2020년 수준으로 낮추겠다”는 정부 방침에 따라 ‘억지로’ 공시가격을 하향 조정한 결과다. 이때문에 공시가격이 100억원이 넘는 초고가 단독주택의 경우 많게는 수 천만원의 보유세가 줄어드는 등 공시가 하락에 따른 절세혜택이 부유층에 집중될 전망이다.

■토지·단독주택 실가격 올랐는데 공시가는 내려

토지와 단독주택 공시가는 내렸지만 실제 시장 가치는 올랐다. 국토부는 지난달 23일 ‘부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가 비율) 수정 계획’을 발표하면서 토지의 현실화율은 올해 71.6%에서 내년 65.5%로, 단독주택 현실화율은 올해 58.1%에서 내년 53.6%로 각각 하향 조정하겠다고 밝혔다. 이에따라 국토부가 당시 예상한 공시가격 하락폭은 토지가 8.4%, 단독주택이 7.5% 수준이었다.

하지만 이날 발표된 공시가를 보면 하락폭이 토지와 주택 모두 5.9%대로 지난달 예상한 수치보다 낮다. 막상 조사해보니 토지와 단독주택 가격이 예상과 달리 오른 것으로 나타났기때문이다. 한국부동산원의 월간 주택가격 통계를 봐도 단독주택의 경우 올 10월까지 2.51% 가격이 상승한 것으로 나온다.

정부가 현실화율을 낮추면서 고가 주택들이 몰려있는 강남 3구 등에서 공시가 하락폭이 높게 나타났다. 서울 자치구별로 보면 고가 단독주택이 몰려있는 강남구(-10.68%)의 공시가 하락폭이 서울 평균(-8.55%)을 넘어 가장 높다. 이어 서초구(-10.58%), 송파구(-9.89%), 용산구(-9.84%), 마포구(-9.64%), 강동구(-9.46%) 등 고가 주택 밀집지역에서 하락폭이 높았다. 전국 최고가 단독주택인 이명희 신세계 회장의 이태원로 자택의 경우 내년 공시가격이 280억원으로, 올해(311억원) 대비 9.9% 하락했다.

■공시가는 2배 됐는데, 보유세는 덜 내기도

신한은행 부동산투자자문센터가 이날 발표된 표준주택 공시가격을 적용해 내년도 보유세(재산세+종합부동산세)를 시범 산출한 결과 실거래가격이 17억원인 단독주택의 보유세는 올해 372만원(60세 이상 1주택자, 15년 이상 보유)에서 내년엔 312만원으로 16.1% 줄어드는 것으로 나타났다.

같은 기준일 때 고가 주택일수록, 다주택자일수록 보유세 절감 혜택이 크게 나타났다. 1주택자를 기준으로 하면 이 회장 자택의 경우 보유세가 올해 1억8400여 만원에서 내년 1억6200여만원으로 2200만원 가량, 최고가 주택 2위인 삼성동의 한 주택은 보유세가 올해 1억1100만원에서 내년 9400만원으로 1700만원 가량 각각 줄어드는 것으로 추정됐다.

다주택자를 기준으로 각종 세액공제가 없다고 가정할 경우 이 회장 자택의 보유세는 올해 5억5300만원에서 내년 4억8000만원으로(-7300만원), 삼성동의 주택은 올해 3억1200만원에서 내년 2억5600만원(-5600만원)으로 각각 하락할 전망이다.

전임 문재인 정부의 경우 부동산 가격 상승에 따라 공시가격이 급등한 점을 감안해 1주택자, 장기보유 고령자 등에 대한 보유세 세액공제를 확대해왔다. 윤석열 정부는 이같은 세액공제 혜택은 그대로 둔 채 급등한 공시가격만 2020년 수준으로 되돌렸다. 그 결과 공시가격은 2017년에 비해 2배가 됐는데도 보유세는 덜 내는 사례도 발생할 것으로 보인다.

예컨대 이 회장의 자택 공시가는 2017년 143억원에서 내년 280억(추정)으로 2배 가량이 됐다. 여기에 1주택자, 60세 이상 장기보유 등을 적용하면 2017년 당시 보유세는 1억8700여만원으로 내년 보유세 추정액(1억6200여만원)보다 오히려 높다. 같은 조건을 적용하면 단독주택 공시가 순위 2~10위에 해당하는 주택 모두 내년 공시가격은 2017년 대비 1.7배 가량 올랐음에도 보유세는 2017년보다 낮은 것으로 추산됐다.

■종부세 추가 인하 예고, 보유세 더 줄어든다

국회에서 여야는 기본공제 금액의 경우 1주택자는 현 11억 원에서 12억 원으로, 다주택자는 현 6억 원에서 9억 원으로 각각 인상하기로 사실상 합의했다.

다주택자의 경우 규제지역 여부와 관계 없이 공제금액이 올라간데다, 다주택자의 기준도 현 ‘2주택자’에서 ‘3주택자’로 축소돼 다주택자일수록 종부세 개편안의 수혜를 볼 것으로 전망된다. 여·야는 여기에 더해 3주택자라 하더라도 과세표준이 12억원(공시가 약 24억원)을 넘지 않으면 종부세 중과세율(1.2~6.0%)을 적용하지 않고 일반세율(0.5~2.7%)을 적용하는 방안을 논의 중이다. 현재 방향대로 개편안이 확정되면 다주택자의 보유세 부담은 더 줄게될 전망이다.

국내 주택의 62% 가량을 차지하는 공동주택의 경우 내년 3월 중 공시가격(안)이 공개된다. 정부의 공시가 현실화율 변경계획에 따라 예상되는 내년 공동주택 공시가격 하락폭은 일단 마이너스3.5% 수준이다. 한 부동산 업계 관계자는 “올들어 아파트 가격이 계속 하락 중인 터라 실제 공시가 하락폭은 이보다 훨씬 높을 가능성이 있다”며 “이 경우 보유세도 올해 대비 적어도 15% 이상 줄어들 것으로 보인다”고 밝혔다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com, 류인하 기자 acha@kyunghyang.com