“친구야, 서울서 보물찾기 해볼까”...1등은 초고층 아파트?

서울 2040 플랜...3도심 고밀개발
용산 삼성 잠실 마곡 등도 개발 혜택
35층룰 폐지, 제2의 ‘첼리투스’ 기대

서울 여의도 시범아파트 [사진 = 연합뉴스]

지난 1일 서울특별시는 제12차 도시계획위원회에서 ‘2040 서울도시기본계획(2040서울플랜)’을 원안 가결했다고 밝혔다. 서울플랜은 서울시가 앞으로 추진할 각종 개발계획의 지침이 되는 최상위 공간계획이다.

2040 서울플랜 발표 이후 언론 등 대부분 관심의 초점은 재건축·재개발사업의 발목을 잡아온 이른바 ‘35층 룰’ 폐지였다. 하지만 이 계획은 20년 동안 서울을 어떻게 변화시킬 것인지에 대한 가이드라인인만큼 부동산 관점에서 자세히 뜯어보면 시사점이 많다. 개발업계에선 이 플랜을 두고 우스갯소리로 ‘서울의 보물지도’라 부를 정도다.

2040서울플랜 수혜 예상지

개발여력 3도심에 더욱 집중

서울시는 서울플랜에서 “중심지를 미래성장거점으로 혁신하겠다”고 발표했다. 현재 서울의 뼈대는 1966년 서울도시기본계획에서 등장한 개념을 그대로 사용하고 있다. 하지만 이후 서울의 도시공간 구조에 대한 고민을 제대로 한 적은 없었다. 1960~1970년대 형성된 서울 3도심이 뉴욕 도쿄 런던 같은 글로벌 대도시와 경쟁할 만한 능력을 갖추고 있는지에 대한 비판도 끊임없이 제기된다. 2040 플랜은 서울시의 이같은 고민에서 출발한다.

광화문·시청을 중심으로 한 서울 도심은 4대문 안 높이 제한을 완화하는 방향으로 개발될 가능성이 높다. 실제로 서울시는 4대문 안 상업지역 건물의 고도제한을 최고 90m에서 110m로 상향조정 하는 방안을 검토 중이다.

현행 서울도심 기본계획안은 상업지역에 따라 30m, 50m, 70m, 90m이하를 최고높이로 두고 제한한다. 새 계획에서는 △공공공간 확보(녹지 등) △역사 및 지역특성 강화 △경제기반 강화 △저층부 활성화 등에 대해 높이 완화 인센티브를 제공한다. 경관보호지역(30m)은 10m 이내 완화를, 경관관리지역(50m, 70m, 90m이하)은 20m 이내 완화를 부여할 방침이다. 다만 4대문 안이라도 주거지역 등은 기존 용적률과 용도지구 및 지구단위계획을 고려해 설정된 계획높이를 따른다.

여의도는 최근 노후 아파트들을 중심으로 재건축 사업이 활발하게 진행 중이다. 시범아파트가 65층 재건축을 확정했고, 한양 공작아파트 등도 초고층 사업을 추진하고 있다. 하지만 서울시는 여기서 더 나아가 여의도와 한강 건너 용산정비창 개발을 묶어 국제업무 기능을 강화한 업무지구로 개발한다는 방침이다. 인근 노들섬을 ‘글로벌 예술섬’으로 조성하고, 보트택시 등을 활용해 수상 연결성을 강화한다는 방침도 갖고 있다. 샛강, 올림픽대로의 입체적 활용과 노량진 일대의 가용지 활용도 추진한다.

강남권은 테헤란로에 집중된 업무기능을 동서 양 방향으로 확대하는 방향으로 개발이 진행 중이다. 테헤란로 동쪽으로는 잠실 국제교류복합지구와 영동대로 지하공간 복합개발 사업이, 서쪽은 경부고속도로 입체화와 정보사 용지 개발사업 등이 주축이 될 전망이다.

지역 중심 중에선 마곡 상암 주목

서울시의 공간계획은 3도심을 중심으로 7대 광역거점(마곡 상암 가산대림 용산 잠실 청량리 창동 상계), 12대 지역거점(목동 신촌 연신내 마포공덕 봉천 사당 동대문 성수 미아 망우 천호 수서문정)이 방사형으로 뻗어나가는 구조로 되어 있다.

2040플랜에서도 이같은 체제는 유지된다. 그중에서도 개발업계에서 주목하는 곳은 마곡 상암권이라 할 수 있다. 서울시는 3도심 개발 정책과 더불어 ‘미래교통 인프라’ 계획을 추진한다. 자율주행, 서울형 도심항공교통(UAM), 모빌리티 허브 등 미래교통 인프라 확충을 도시계획적으로 지원하는 정책인데 강남과 여의도, 그리고 마곡 상암권이 주요 지역으로 제시됐다. 마곡 상암권을 인천공항에서 서울로 진입하는 관문 역할로 활용하겠다는 포석인 셈이다.

자율주행은 마곡, 강남, 여의도 등으로 시범 운영지구를 확대해 거점별 특성에 맞는 다양한 이동 서비스를 상용화한다. 2021년 11월 상암에서 시범운영을 시작한 데 이어서 그 영역을 넓힐 방침이다. 이를 뒷받침하기 위해 현재 상암, 강남 등의 주변도로 총211km 구간에 설치된 자율주행 인프라를 2026년까지 2차로 이상 모든 도로(총 5,046km)로 확대한다.

서울형 도심항공교통(UAM)의 경우에는 김포공항~용산국제업무지구 등의 시범노선이 운영된다. 용산 삼성 잠실 등 대규모 개발지구에 UAM 터미널 설치도 함께 추진한다.

철도 도로 입체화 본격 추진

2040플랜엔 ‘보행일상권’과 ‘수변 중심 공간 재편’, ‘지상철도 지하화 방안’ 등도 목표로 제시됐다. 보행 일상권은 주거용도 위주 일상공간을 전면 개편해 도보 30분 자립생활권으로 만드는 것이 목적이다. 그동안 사는 곳과 일하는 곳, 노는 곳이 분리돼 있었다면 일자리, 여가문화, 녹지, 사업시설, 대중교통 등이 복합된 자립 생활권을 개발하는 그림이다.

서울 전역 61개 하천을 지역과 시민의 생활 중심으로 만드는 수변중심의 공간 재편도 이뤄진다. 서울 전역에 흐르는 61개 하천 등 물길과 수변 일대 명소를 조성하고, 사람들이 모여들 수 있도록 보행, 대중교통 등 접근성을 높인다는 것이다. 우선 중랑천 안양천 탄천 홍제천 등 ‘한강 4대 지천’이 시범사업 대상지가 될 것으로 보인다. 다시 말해서 이 근처 주거지역도 재정비될 가능성이 높다는 뜻이다.

이같은 새로운 공간 개념과 함께 마포구 주민들의 뜨거운 호응을 받았던 ‘제2의 경의선 숲길’도 탄생할지 주목된다. 서울시는 ‘지상철도와 도로 지하화’ 등을 통해 지역끼리 연결성을 높이고, 다양한 도시기능을 제공할 새로운 공간을 확보할 방침이다. 사업이 현실화된다면 지상 공원화와 입체복합개발 등이 추진될 수 있을 것으로 보인다.

서울시 도시계획국은 지난해 말 서울 시내 지상철도 지하화 추진전략 연구용역을 발주했다. 올해 8월 완성된 용역 보고서에는 경부선, 경인선, 경의선, 경원선, 경춘선, 중앙선 등 국철 지상 구간 71.6km 구간의 지하화를 위해 필요한 제도 등이 담겼다. 용역 보고서는 국토부와 협의를 거쳐 연내 마무리할 예정이다.

간선도로 중에선 강변북로와 경부고속도로 한남~양재구간이 입체화 대상지로 검토되고 있다. 실제로 국토교통부와 서울시는 이달 각자 추진하던 용역 결과가 나오면 내년 1월 협의체를 구성해 이 사업을 본격 검토할 예정이다. 도로 자체 지하화 사업은 국토부가, 상부 공간 개발 계획은 서울시가 역할을 나눠 맡는다. 서울시는 경부고속도로와 강변북로의 지상 공간을 기다란 ‘서울 센트럴파크’로 만든다는 청사진도 갖고 있다.

35층 룰 폐지...용도지역 전면 개편도

2040 플랜 중에서 가장 빠른 시간 안에 영향을 줄 수 있는 것은 ‘35층룰 폐지’다.

박원순 전 서울시장이 2014년 도입해 서울 일반주거지역에 일률적으로 적용한 35층 룰에 대한 내용은 삭제됐다. 앞으로 아파트에 대한 구체적인 층수는 개별 정비계획위원회 심의에서 지역별로 다른 여건을 고려해 결정한다.

다만 용적률은 기존대로 유지해 동일한 밀도 아래 층수가 다른 건물들이 조화롭게 배치되도록 했다. 똑같은 15층 아파트가 일자로 늘어선 이른바 ‘성냥갑’ 모양에서 탈피해 같은 단지 안에서도 층수를 다양하게 설계할 수 있게 된다.

도시계획의 기본 틀인 용도지역 체계를 전면 개편하는 내용도 포함됐다. 이른바 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’ 정책이다. 용도지역은 한 공간에서 기능이 중복되는 걸 막기 위해 땅의 용도를 주거·상업·공업용 등으로 정하고 그에 맞춰 높이나 용적률을 규제하는 제도다.

서울시는 그동안 용도지역이 경직적으로 운영돼 공간 구성에 제약을 가져왔다고 보고 이번에 비욘드 조닝 개념을 도입했다. 비욘드 조닝이 적용되면 주거·상업·공업용 등 땅의 용도를 구분하지 않고 어떤 용도를 넣을지 자유롭게 정해 유연하고 복합적인 개발을 할 수 있게 된다. 서울시는 앞으로 ‘국토계획법’ 개정을 통해 법제화를 추진하고, 실현 단계에 접어드는 2025년부터는 서울 전역에 단계적으로 적용할 계획이다.

개발업계에서는 이번 높이 제한의 최대 수혜지로 여의도, 용산, 성수 등의 한강변 정비사업장을 꼽고 있다. 50층 재건축을 확정한 대치 등 강남 일대도 주목받는다.

물론 해결해야 할 난제도 남아있다. 한강변의 초고층 아파트만 수혜가 돌아가지 않고 균형 발전을 위한 안목이 필요하다는 지적이다. 도심 고밀개발이 진행되면 저층부 주거지역은 조망권과 일조권 침해를 겪을 수 있다.