[오후초대석] "주택시장 경기하방 압력 증가 땐 경착륙 위험"…의미는?

황인표 기자 입력 2022. 12. 9. 18:43 수정 2022. 12. 9. 18:45
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■ 경제현장 오늘 '오후초대석' - 권주안 건설정책연구원 연구위원

집값 떨어지는 속도가 가파릅니다. 거래도 끊겼는데요. 정부가 재건축 규제 등을 풀고있지만 수요가 꿈틀거릴지는 미지수입니다. 내년 전망도 어두운 편인데요. 건설산업의 싱크탱크 역할을 하는 대한건설정책연구원이 보는 내년 부동산 시장 자세히 들어보겠습니다. 권주안 연구위원 나오셨습니다.

[앵커]

건설 정책 연구원이 보는 내년 부동산 시장. 요즘 부동산 시장 전망이 굉장히 안좋은데요. 건설산업의 싱크탱크 역할을 하는 곳에서 아주 깊이있게 분석하신 것 같은데. 우선 보고서를 보니까 내년 주택시장은 경기 하방압력이 증가하면서 경착률 위험이 고조된다. 경착률 위험이라 하면 어떤 상태를 예상해야 합니까?

[권주안 건설정책연구원 연구위원]

좀전에 가격 말씀하셨다시피 하락하는 속도가 빨라지거나 하락폭이 커지는 걸로 볼 수 있겠죠. 얘기한다고 하면 주택시장에서 수요공급이 동반 급격하게 침체된다고 보시면 될 것 같습니다. 그렇다면 전혀 문제가 없겠지만 그렇다고 한다면 시장이 원래 가지고 있는 매매나 전세를 통해서 거래가 이루어지고, 그 과정에서 새로운 공급이 들어갈 부분이 있는데 그게 제대로 작동하지 않는 부분이 있다고 볼 수 있겠습니다. 어떻게보면 거래절벽이 가장 중요하다볼 수 있겠죠. 그래서 보면 올 9월까지 누적통계를 보면 아파트 거래량이 올해가 과거 5년 평균 대비 전국 50%가 못미치고 있고요. 수도권은 30%도 안됩니다. 무슨 얘기냐면 전혀 거래가 안되고 있다는 이야기죠. 당연한 얘깁니다. 주택가격이 워낙 높이 올랐고 차액을 통해서 주택을 구입해야 하는데 시중 금리는 많이 올랐고. 그래서 거래량이 떨어지는 건 어쩔 수 없고요. 이거와 함께 미분양도 증가하고 있습니다. 4만5천 남짓한 부분밖에 안되는데. 실제로 우려할 상황은 아닙니다 아직까지는. 근데 미분양이 증가하는 속도가 가팔라지고 있다. 그 부분은 우려되는 부분이 있죠. 그래서 수요와 공급이 동반 급격하게 하락하고 있다. 그게 아마 경착륙 위험이지 않을까 싶습니다.

[앵커]

수요공급 동반 급격 하락. 지금 이미 경착륙인 거네요. 지금 상황이.

[권주안 건설정책연구원 연구위원]

그렇죠. 그래서 저희 연구원에서 올해 한 8월부터 시장이 침체에 접어들었었고, 조금 더 반복되어서 이뤄진다면 내년이면 경착륙 위험이 더 커지지 않을까 판단한 겁니다.

[앵커]

그런데 경착륙 위험이 커진다고 보면서도 자료보니까 내년 수도권 아파트 기준으로 매매 전세 가격이 3~4% 떨어진다. 경착륙인데 3~4%라하니까 굉장히 낮은 것 같은데 이 3~4%의 숫자를 어떻게 해석해야 합니까.

[권주안 건설정책연구원 연구위원]

애매한 부분이 있죠. 국가가 지금 만들고 있는 주택가격 통계가 여러 가지가 있습니다. 저희가 기준으로 삼는 건 매매가격이나 전세가격 지수입니다. 이 외에도 실거래가 지수가 또 있습니다. 그래서 설명드리면 올 9월까지 누적을 보면 수도권에서 아파트 매매가격지수는 2.4%밖에 하락 안했어요. 근데 실거래가 지수는 10.5% 하락했습니다. 거의 가격지수 대비 실거래가는 4배 이상 하락했다고 봐야겠죠. 서울은 매매가격지수가 1.7% 하락했는데요. 실거래가는 8.6%하락했습니다. 다시말해 5배정도 하락했죠? 그래서 저희가 발표에 쓴 건 가격지수 얘기이고요. 실거래가를 보면 4~5배 하락이 가능하지 않을까 볼 수 있겠죠. 저희가 내년도에 3~4% 하락을 예상했다면 그걸 실거래가로 보면 4~5배 하락할 가능성이 있다는 거죠.

[앵커]

4~5배면 한 숫자만으로 봐도 20% 떨어질 수 있다는 거네요.

[권주안 건설정책연구원 연구위원]

그렇죠. 1년 내내 누적으로 본 얘기죠. 그게 실거래가 지수이기 때문에 3~4%라 한다면 4배정도면 10%넘는수준. 그정도라면 현재 가격 조정이 당연한 것이긴 하지만 저희가 경착륙 위험을 봤을 때 가능하지 않을까 예상합니다.

[앵커]

지금부터 15~20% 떨어지면 꽤 큰 폭으로 떨어지는 거네요.

[권주안 건설정책연구원 연구위원]

네. 이게 실거래가 지수이기 때문에 실제로 시장에서 거래되는 물량 대비 그게 맞는 겁니다. 왜냐면 충분히 가격이 올랐기 때문에 거래가 이뤄지지 않는다고 하면 떨어져야 거래가 가능하거든요. 실거래가에 반영되려면 가격이 충분히 하락되지 않으려면 실제로 거래도 힘듭니다. 그렇게 본다면 실거래가는 더 떨어지지 않을까 예상해볼수 있겠습니다.

[앵커]

지금 전체적으로 수도권은 저정도 예상. 그러면 지방은 더 떨어질 수 있다고 보십니까?

[권주안 건설정책연구원 연구위원]

네 그렇죠. 근데 재미있게 올 한해 보면 아까 실거래가지수 말고요. 주택가격지수를 보면 수도권이 지금 10월까지 3.85% 하락했는데요. 전국은 2.8% 하락했습니다.

[앵커]

수도권이 더 떨어졌단 얘기네요.

[권주안 건설정책연구원 연구위원]

네. 그만큼 수도권에서의 하락이 더 컸다는 얘기죠. 매매 거래량이 전국은 50% 못 미쳤는데 수도권은 30% 못 미쳤습니다. 그런데 재미있는 게 대구하고 세종이 하락폭이 큽니다. 대구가 7.2%, 세종이 10% 가까이 떨어졌거든요. 이게 무슨 얘기냐하면 현재 세종시나 대구시. 지방에 있는 몇몇 도시 하락폭이 큰 것이 다른 지방으로 확산되거나 조금 강화된다고 하면 내년도 지방 주택가격 하락이 수도권보다 클 가능성도 없잖아 있다고 볼 수 있겠습니다. 그래서 어떻게보면 지방이 현재 많이 떨어지지 않아서 나름대로 강해보이긴 하지만 제가 볼 때 내년되면 전체적으로 하방이 더 압력이 커지면서 지방 하락폭도 커지지 않을까 생각합니다.

[앵커]

대구, 세종의 하락 압력이 다른 지방으로 퍼질 가능성도 있다?

[권주안 건설정책연구원 연구위원]

있다는 얘기죠. 그만큼 수요가 많이 위축되고 있으니까요.

[앵커]

수요가 워낙 줄어들고 있기 때문에? 그렇군요. 그리고 내년에 경착륙 위험이 크다는 점에서 많은 연구위원들이 공감하는데 주택시장이 2024년 전으로 가격 저점에 달할 가능성이 크다. 2024년까지 쭉 떨어진다는 얘기인데 저점에 달하면 올라갑니까?

[권주안 건설정책연구원 연구위원]

저희는 조심스럽게 L자를 전망해봤습니다.

[앵커]

L?

[권주안 건설정책연구원 연구위원]

툭 떨어졌다가 오른쪽으로 횡보하는 정도의 약보합 강보합 정도가 유지되지 않을까 생각했거든요.

[앵커]

떨어져서 바닥을 긴다?

[권주안 건설정책연구원 연구위원]

네. 그 이유는 뭐냐면 여러 가지가 있을텐데요. 일단 내년에 있을 중요한 변수를 보면 어떨까 생각듭니다. 첫 번째가 사실 지금 시장에서 가장 큰 변수가 시장금리거든요. 여전히 한국은행에서 내년 1%내외의 기준금리 인상을 생각하고 있다. 그게 만약 그대로 실행된다면 매매가격 하락은 더 커질 수밖에 없습니다. 그렇다면 경착륙과 같이 물린다고 하면 좀더 하방이 있을거라 생각들고요. 그다음에 규제 완화가 어느정도 있는데. 정부 규제완화가 중요한 건 실제로 국회통과가 필요합니다. 근데 지금보면 정치적으로 안정적인 상황이 아니라고 한다면 쉽지 않다고 하면 내년 가격이 하락하는 건 당연하고요. L자로 가는 이유는 그 이후에 실제로 회복될 가능성이 있느냐 없느냐 보면 쉽지 않다고 보긴 합니다. 지금 수도권 보면 3기 신도시하고 공급 물량이 있죠? 그다음 제1기 신도시 정비사업도 얘기 나오고 있죠. 그다음 한강 제2신도시 보면 수도권의 많은 공급량이 예정되어 잇거든요. 물론 그게 오랫동안 분산될지는 모르겠지만. 그걸 보면 수요가 갑자기 올라도 어느정도 공급이 있기 때문에 가격 상승 압박은 크지 않지 않을까 생각듭니다

[앵커]

수요가 조금 늘어나도 공급이 상당히 나올 가능성이 있기 때문에 떨어져서 회복되기가 쉽지 않다. 밑으로 긴다. L자. 지금 아까 미분양 잠깐 말씀하셨는데 지금 미분양주택수는 위험상황은 아니에요? 현재 어느정도예요? 건설사들은 걱정을 많이 하는 것 같던데.

[권주안 건설정책연구원 연구위원]

맞습니다. 10월 기준으로 4만7천호 정도 되는데요. 이게 저희가 가장 가까이 있었던 글로벌금융위기를 보면 그때는 2009년 2월인가요. 16만6천호까지 미분양이 증가했었습니다. 그 자체로 보면 우려할 수준은 아닌 것이죠. 다만 뭐가 걱정되냐면 글로벌 금융위기 때는 그 위기를 벗어나기 위해서 기준금리를 하락시켰던 때거든요. 지금은 금리가 상승하는 분위기입니다. 그래서 물량이 크지 않아도 공급사에서 느낄 자금압박은 클 수밖에 없단 얘기죠. 그렇다면 레고랜드 사태 이후에 자금경색까지 겹치면 전체적으로 위험이 늘어나지 않을까 생각해볼수 있겠습니다.

[앵커]

정부도 걱정해서 규제완화를 부분적으로 하고는 있는데 어제도 안전진단규제완화를 했죠? 시장상황보면 필요한 걸로 보이는데 어떻게 보십니까 이런 규제 완화의 흐름?

[권주안 건설정책연구원 연구위원]

규제완화 해야합니다. 근데 재미있게 규제완화중에 많은 부분이 국회 개정을 통해서 법이 통과되거든요. 아마 접때 시행령 중심으로 규제 완화된다고 하면 그 효과는 당장 크지않아 보입니다. 워낙 수요가 위축되어있기 때문에. 지금 규제완화라는 것이 시장이 더 이상 경착륙으로 급격히 떨어지는 걸 완화하는 정도 효과는 기대할 수 있다 생각듭니다.

[앵커]

법을 고쳐서 해야 하는 중요한 규제 완화, 또는 규제를 좀더 해야할 게 있다면 어떤 겁니다.

[권주안 건설정책연구원 연구위원]

일단 규제완화 하라고 하면 초과이익환수제부터 시작해서 세제관련도 봐야겠죠. 종부세, 양도세, 중과. 강한 것들 좀 더 조정할 필요가 있고요. 그다음에 금융규제야 시행 전에 여러 가지 할 수 있는 부분이 있어 충분하다고 생각이 들고요. 이런 부분도 어느정도 여건이 만들어지면 나중에 시장이 L자에서 바닥을 침과 동시에 공급도 안정화되고 수요도 안정화되면 정상적인 시장을 기대할 수 있지 않나 생각듭니다.

[앵커]

그러니까 규제완화를 과감하게 법 고칠 수 있는 건 고쳐가면서 해야될 상황이다 그런 얘기인가요?

[권주안 건설정책연구원 연구위원]

그게 가능하다면 그게 좋다고 봅니다. 특히 세제나 금융규제는 틀 만드는 것이기 때문에 시장 상황에 따라 갑자기 급격하게 변형시키면 안된다는 이야기거든요? 시장의 안정적인 틀을 만들기 위해서는 그 중요한 숫자들은 일정한 상태를 유지해야한다고 생각 듭니다. 그런 부분이 필요하지않을까 생각합니다.

[앵커]

수요를 늘리기 위한 정부의 금융 지원도 필요하다고 보십니까? 어떤 게 필요할까요?

[권주안 건설정책연구원 연구위원]

현재 정부가 10월에 발표한 것 중 공공분양 50만호 계획이 있습니다. 거기에 붙여서 만들어놓은 게 뭐냐면 40년짜리 장기 대출을 만들어놨습니다. 공공분양은 저렴한 분양 가격, 40년 장기면 저렴한 상환 부담. 이걸 통해 실수요자를 회복시킬 수 있다 생각합니다. 두 번째는 수요가 어느정도 안정화되면 공급적으로 잘 흘러갈 수 있는 부분이 있기 때문에 .비록 공공물량이라도 나름대로 시장에서 공급 사이드에서 나오는 경착륙 위험을 완화시킬 수 있지 않을까 생각해볼 수 있고요. 두 번째는 가계부채 관련한 한계 가계들입니다. 부채 상환이 어려우면 실제로 현재 안심대출 통해서 많은 부분을 안정화시키려고 하는데 그게 원리금균등상환이라면 여전히 부담이 클 수밖에 없겠죠. 그래서 이 부분은 한시적으로 이자만 부담하는 거치가 어떨까 생각해볼 수 있겠습니다. 또한 이와 함께 보면 10월인가 11월에 나온 특례보금자리론이 있습니다. 이게 뭐냐면 DSR 규제를 안 받는 거거든요.

[앵커]

DSR이면 총부채 상환 비율?

[권주안 건설정책연구원 연구위원]

맞습니다. LTV를 어느정도 50%까지 확대시켰는데요. 실제로 DSR규제 때문에 주택수가 살지 못한 부분이 있었다는 얘기죠. 실거주자나 무주택자들을 위해서. 그래서 이 부분을 빨리 상품이 만들어져서 공급되면 최소한도의 수요가 유지되지 않을까 생각해볼 수 있습니다.

[앵커]

특례 보금자리론. DSR규제가 안되는 그런 걸 통해서라도 수요를 늘리기 위한 정책적 지원이 필요하고. 규제도 좀 법을 고쳐서 근본적인 규제 완화가 필요하다. 그런 주장이시네요.

[권주안 건설정책연구원 연구위원]

네 맞습니다.

[앵커]

내년 주택시장 동향과 전망, 대책까지 잘 들었습니다. 권주안 건설정책연구원 연구위원이었습니다.

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