하우스푸어의 재현과 집값 급락기의 선택[김순환 기자의 부동산 깊이 보기]

주택은 수요와 공급 불일치의 대표적인 재화(財貨)입니다. 부동산 시장이 활황(집값 상승)과 침체(급락)를 반복하는 근본 원인도 주택 수급 불일치에서 비롯되지요. 주택 수급은 당연히 택지 공급 주도권을 가진 정부에 있지만 주택의 특성상 완성품을 만드는 기간이 수년이나 걸리기에 수급에 어려움을 겪지요. 이는 수많은 주거문제가 정부에 의해 빚어지고 있다는 것을 의미합니다. 지난 정부 집값 폭등도 수급 불일치가 근본 원인이지요. 주택에서 세금을 더 걷겠다는 정부와 주거시설로 큰돈을 벌겠다는 투자자의 욕망이 몰고 온 예정된 현상입니다.

특히 주거시설에서 세수를 더 확보하겠다는 문재인 정부 주택정책 실패가 빚어낸 것이지요. 서울 도심 주택공급량의 70%가량을 차지하는 재개발·재건축시장을 규제, 양질의 주택 공급을 막은 것이 집값 폭등의 빌미를 제공했습니다. 이는 주택 수급 불일치를 확대시켰고 ‘묻지 마 청약’과 ‘갭투자’에 이어 ‘영끌’과 ‘패닉바잉’을 부르면서 서울은 물론 전국 집값이 전례 없이 오르는 ‘불장’이 이어졌습니다. 국민 거주 주거시설에서 세금을 더 걷어 내겠다는 정부의 근시안적 부동산 정책이 빚은 어처구니없는 일이었지요. 하지만 집값 고공행진은 한계가 분명합니다. 특히 수급 불일치의 우리나라 주택시장은 경기침체와 금리 변수에 매우 취약하지요. 내수보다 수출 중심 국가의 한계라고나 할까요.

올해 들어 경기침체가 본격화하고 금리가 오르면서 집값이 급락하는 이유도 이런 이유 때문입니다. 특히 하반기 들어서는 ‘역전세’와 ‘반값 아파트’ ‘하우스 푸어’ 등 부동산 시장의 악순환이 반복되고 있습니다. 곧이어 ‘깡통전세’가 나오면서 전·월세를 사는 서민과 전세살이 중산층의 전세보증금을 돌려주지 않는 악성 임대업자도 나올 상황이지요. 정부의 부동산 정책 실패로 인해 서민·중산층에게는 최악의 주거 문제인 하우스푸어와 깡통전세가 다가오고 있는 셈입니다.

부동산 시장 어둠의 시간에 실수요자들은 인내해야 합니다. 금리 인상기에는 집값이 급락했다고, 반값 경매가 나왔다고 섣부른 투자를 해서는 낭패를 볼 수 있기 때문이지요. 실수요자들은 특히 정부의 하우스푸어 대책이 나올 때를 주시해야 합니다. 과거의 사례로 볼 때 정부는 집값이 바닥을 가리킬 때 다양한 주거시장 안정 방안을 내놓았다는 사실을 잊어서는 안 됩니다.

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