경기도 토지 시장 원탑, 화성시의 요즘은?
대부분의 부동산 뉴스와 정보는 아파트에만 집중되어 있는 것이 현실. 부족하고 불균형한 부동산 정보는 각종 사고와 문제를 일으키는 큰 걸림돌이다. 연간 7억건 이상의 방대한 데이터를 분석하는 토지·건물 거래 정보 플랫폼인 밸류맵 전문팀과 함께 매달 부동산 시장의 이슈와 트렌드를 짚어본다.
화성시... 2년간 7조원 규모 거래
경기도에서 가장 토지 시장이 뜨거운 곳을 꼽으라면 단연코 화성시라고 할 수 있다. 봉담 동화지구, 송산역 차량기지국 등 흔히 공사판이라고 불릴 정도로 화성시 곳곳에는 많은 공사가 진행되고 있다. 그만큼 토지 시장도 변화무쌍한 곳이 화성이다.
먼저 화성시에 대해 알고 넘어갈 것이 있다. 화성시는 크게 동쪽 생활권과 서쪽 생활권으로 나뉜다. 동쪽은 흔히 우리가 많이 알고 있는 동탄 신도시와 병점이 도심지로 자리 잡고 있다. 서쪽은 향남과 봉담, 남양, 송산이 도심의 역할을 하고 있다. 하지만, 동쪽과 서쪽의 도시 발달 차이는 상당히 크다.
화성시 전체면적은 844km2로 서울시 1.4배에 달하는 매우 큰 면적을 가지고 있다. 이 중 12% 수준인 동쪽 지역에 거주하는 인구만 56만 명으로 화성시 전체의 1/8도 안 되는 면적에 인구의 60% 이상이 살고 있다. 이는 부동산 가격 차이로 이어지면서 동쪽과 서쪽의 토지 평단가 차이는 올해 10월 31일 기준 3.2배가 차이 난다. 그래서 미개발지가 많은 서쪽 생활권은 화성시 내 지역 불균형으로 인한 개발압력이 높아지면서 현재 경기도에서 가장 핫한 토지 시장으로 변모했다. 지금도 화성시 서쪽 생활권에서는 다양한 개발사업이 진행 중이며 여전히 활발한 토지거래가 이뤄지고 있다. 그만큼 거래량과 가격도 지속적으로 상승세를 탄 모습이다.
경기도 토지거래 1위 화성시
먼저 주목할 점은 거래량이다. 올해 전국 부동산시장은 빙하기를 맞았다. 연이은 미국과 한국 통화당국의 소위 ‘자이언트 스텝’으로 금리 인상 폭이 가팔라지면서 부동산 심리가 꽁꽁 얼어붙었다. 그런 상황에도 경기도에서 가장 많은 거래량을 기록한 곳이 바로 화성시이다.
올 한해 경기도 화성시에서 매매된 토지거래(지분거래 제외)는 총 8,072건(서쪽 7,700건, 동쪽 372건)으로 2위인 양평군(4,863건)보다 1.65배가 많다. 읍면동 단위로 보면 ▲화성시 장안면 991건 ▲화성시 송산면 939건 ▲화성시 우정읍 894건 ▲화성시 향남읍 836건 ▲화성시 남양읍 727건 ▲화성시 서신면 696건 등으로 모두 서쪽 생활권에 자리한 지역이다.
화성시 서쪽 생활권은 2010년에는 총거래 건수가 5천건대였다. 2015년 이전까지 5~6천건대에 수준을 보였지만, 2015년 7년간 개발을 마친 화성 동탄2신도시가 입주를 시작하면서 거래량이 9천건대로 올랐다. 이후에도 꾸준히 1만건 미만의 거래량을 지속했다가 2020년 1만881건, 2021년 1만4,701건으로 대폭 늘어났다. 2010년 대비 무려 2배가 늘어난 셈이다.
특히 거래량은 2019년부터 2021년 3년 사이 빠르게 늘어났는데 2019년 8,324건이던 거래량은 2021년 1만4,701건으로 76%가 증가했다. 거래면적 역시 2019년 929만m2에서 1,651만m2로 거래량과 동일한 76% 증가세를 보였다.
토지시장 규모 4조원 넘어
거래량의 증가와 함께 화성시 토지거래시장 규모도 대폭 확대됐다. 2010년에만 해도 토지 거래 규모는 9,169억원으로 1조원대 수준에 머물렀다. 이후에도 꾸준히 상승했지만 2017년 2조원을 한 번 넘은 이후로는 다시 1조원대에 그쳤다. 하지만 2019년 1조9,589억원, 2020년 1조8,720억원, 2021년 4조3,139억원 등으로 토지시장 규모가 급성장했다. 2019년 대비 2021년 토지거래는 무려 120%가 상승했다. 다만 올해 거래량이 하락하면서 10월 말 기준 거래량 7,700건, 올해 추정 거래량은 9,240건에 그쳤다. 하지만 거래금액은 2조3,898억원으로 올해 2조원 후반대에서 3조원 가까운 거래금액을 기록할 것으로 추정되고 있다.
토지평단가 역시 상승세가 꺾이지 않은 모습이다. 2010년 79만원이던 토지 평단가는 두 번의 등락을 반복하면서 2017년 이후 80만원대에 머물렀다. 하지만, 2020년 103만원으로 올라선 뒤 2021년 112만원, 올해 126만원까지 오르며 가장 높은 평단가를 기록했다. 서울을 제외한 수도권에서는 일반적으로 토지거래가 하락하면 가격도 주춤한 모습을 보이는 것이 일반적이었지만, 화성시는 오히려 가격 상승 압력이 우세한 모습이다.
화성시 관심 지역은 어디?
화성시는 면적이 넓고 다양한 개발 계획이 있는 만큼 거래량 최고치를 기록하는 지역에 조금씩 차이가 있다. 하지만 지난 3년간 화성시 거래량을 이끈 곳은 송산면으로 나타났다. 지난 2019년부터 올해 10월 말까지 송산면 토지거래량은 총 4,096건으로 화성시에서 가장 많다. 이어 우정읍 4,616건, 장안면 4,463건, 향남읍 4,403건 등 순으로 나타난다. 특히 송산면 거래량은 꾸준히 1,000건 이상을 달성, 2019년 1,099건, 2020년 1,848건, 2021년 2,210건으로 면 단위 토지 거래량이 2,000건을 넘기는 기염을 토했다. 평단가 역시 2020년 69만원으로 2019년 대비 29% 상승, 2021년 105만원으로 18% 상승, 올해 26% 상승하며 평단가 134만원을 보였다.
2019년에는 송산그린시티 조성이 한창 진행됐다. 먼저 송산그린시티 시범단지에 지난 2018년부터 입주가 시작되고 2019년에도 분양이 한창 이뤄졌다. 또한, 송산면 일원에 들어서는 국제테마파크도 우선협상대상자로 신세계가 선정되면서 가시권 안에 들어왔다. 이 시기 화성시 송산을 지나는 수도권 제2순환고속도로도 모두 개통하며 교통여건도 개선됐다. 현재는 홍성에서 송산까지 연결되는 서해선 복선전철 사업이 진행 중이다.
관심도를 검색량으로 측정할 수 있는 ‘밸류맵 트렌드 데이터 히트맵’을 봐도 화성시의 핵심 관심 지역을 잘 파악할 수 있다. 화성시 핵심 관심 지역은 꾸준히 송산면에 집중해 있다가 올해 들어 장안면쪽으로 확장해나간 것을 알 수 있다. 지속된 거래 증가로 송산면 땅값이 상승하고 송산그린시티 사업이 막바지에 들어간 반면 장안면의 경우 평당 80만원 대거래 가격과 인근 향남읍 개발 등이 맞물리면서 투자자들의 관심이 분산됐다.
지목별 거래량 및 가격 변화
화성시 토지의 지목별 매매 현황을 살펴보면 전 28%, 답 27%, 임야 25%, 대지 8% 전후를 각각 기록하고 있다. 올해 전국 평균이 답 32%, 전 30%, 임야 16%, 대지 13%임을 고려하면 전·답 비율이 소폭 낮고 임야의 거래 비중이 월등히 높은 것을 알 수 있다. 특히 대지 거래 비중도 전국 평균을 한참 밑도는 수준이다. 전, 답, 임야의 경우 매수해 대지로 전환해 신축하는 대신 향후 화성시 서쪽 생활권 개발과 함께 장기투자를 목적으로 접근한 경우가 많을 것으로 추정된다.
지목별 평단가를 살펴보면 올해 기준 대지 평단가가 299만원으로 가장 높았다. 이어 전(밭) 126만원, 임야 105만원, 답(논) 92만원 등 순으로 나타났다. 눈여겨볼 점은 임야의 거래 규모다. 2021년 경기도 화성 서쪽 생활권에서 거래된 임야의 거래규모는 1조4,114억원으로 지목 중 가장 많은 금액이 거래됐다. 이어 전 9,600억원, 답 8,929억원, 대지 6,716억원 등이 거래됐다. 평단가별로 2019년도 대비 가장 많은 가격 상승을 보인 곳은 전·답으로 각각 46%, 45%가 올랐다. 임야가 38%, 대지는 16% 상승에 그쳤다. 연평균 상승률도 전·답이 높은 상승률을 보였다. 답은 지난해 20%, 올해 17% 증가했다. 전은 지난해 11% 올해 17% 올랐으며 임야는 지난 2020년 17% 상승에서 2021년 13%, 올해 4% 상승으로 상승률이 둔화했다.
올해 금리 인상과 함께 부동산 시장은 빙하기에 들어갔다. 특히 지난해 역대 최고 부동산 시장 호황으로 인한 기저효과로 올해 시장 침체는 더 부각되는 상황이다. 그런데 경기도 화성시도 거래량이 마찬가지로 감소했지만, 오히려 가격은 상승한 모습을 보인다. 여러 개발 호재 재료와 함께 저렴한 평단가로 많은 투자자가 끊임없이 모이는 것으로 보인다. 특히 화성시는 면적이 넓고 최근 성장관리계획을 세우며 시 자체의 개발 계획이 지속적으로 수립되고 있어 불황기에도 토지투자 수요가 꾸준할 것으로 예상된다.
자료제공_ 밸류맵
구성_ 편집부
ⓒ월간 전원속의 내집 2022년 12월호 / Vol.286 www.uujj.co.kr
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