내려가는 집값에 거래절벽, 전세보증금을 안 준다면[로앤톡]

이전에는 전세 임차인들은 임대인이 막무가내로 나가라고 할까봐 걱정이었다면, 요즘은 임대인들이 임차인이 나가겠다고 할까봐 걱정이다. 집값은 내려가고 집을 내놔도 팔리지도 않는데 이자가 높아지니 전세로 들어오겠다는 사람도 줄었다. 그러다 보니 임대차보증금 반환으로 말썽이 많다.

임차인은 좋은 새집을 계약해 두고 집을 나오면서 보증금을 받아 잔금을 치러야 하는데, 임대인이 돈을 못 돌려준다. 원래 보증금을 받기 전까지는 나오는 것이 아니라고 하는데, 만약 이사를 해 버리면 돈을 돌려 받는데 문제가 생기는 것 아닌가 하는 걱정이 앞선다. 이럴 때는 법원을 통해 임차권등기명령을 하면 이사를 해도 보증금을 받을 수 있다.

법무법인 길도 윤예림 변호사

임차권등기명령은 퇴거는 하였으나 전세금을 받지 못하는 상황에서 임차인이 그 집에 사는 것과 같이 임차인의 지위를 유지 시켜주는 제도이다. 주택임대차 보호법에서는 임차인이 이사를 하고 전입신고 후 확정일자를 받아 살다가 퇴거 시 전세보증금를 못 돌려 받을 경우, 집을 경매로 넘기는 과정에서 임차인에게 전세보증금 일부를 우선적으로 배당해준다. 다만 이사를 하면서 다른 집으로 전입신고를 하게 되면 최우선변제를 받지 못하기에 임차권등기명령을 신청하여 등기를 설정해 놓으면, 이러한 우선변제권을 유지하여 주는 것이다. 임차인으로서는 임차권등기명령을 받을 때까지는 거주하다가 등기명령을 받고 나가면 우선변제권을 보장받을 수도 있고, 퇴거 이후의 월세, 관리비 등을 내지 않아도 되어 나중에 권리관계가 복잡해지는 일을 피할 수 있다. 다만 임차권등기명령은 신청부터 결정까지 2~3주 정도의 시간이 걸리기에 미리미리 임대인의 상황을 챙겨보고 임차권등기명령을 하는 것이 좋다. 임차권등기명령이 완료된 시점부터 받을 때까지 지연이자를 받을 수 있어 그간 본 손해를 그나마 보전받을 수 있다.

하지만 실제로 돈을 받기까지는 험난한 과정이 기다릴 수 있다. 돈을 자발적으로 주지 않을 경우 전세보증금반환소송과 함께 임대인의 재산에 가압류를 걸어야 할 수 있기 때문이다. 이때 가압류는 지금 살고 있던 집뿐만 아니라 임대인의 계좌, 다른 부동산에도 걸 수 있기 때문에 부동산 가격이 많이 하락하였다면 최대한 임대인의 재산을 파악하여 가압류를 해 두는 것이 좋다. 전세보증금반환소송은 그래도 일반 소송에 비해 명료하여 빨리 끝나는 편이지만, 3개월에서 1년씩 걸리는 경우도 많다. 소송이 지연되는 사이 임대인이 재산을 다른 곳으로 빼돌리면 그때부터는 또 새로운 소송을 하거나 아예 영영 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 있을 수 있다.

최근에는 이러한 과정을 피하기 위해서 전세보증금 반환보증보험을 신청하기도 한다. 현재 3군데에서 가입 가능하며, 일정 형식에 맞춘 서류와 요건들을 갖추어 제출하면 된다. 다만 최근 심사가 까다로워졌고, 보증보험료를 내야 하는 불편이 있지만 전세보증금이 전재산과 다름없는 임차인들에게는 충분히 감수할 수 있는 범위이다. 최근 전세사기 사건이라든지 집값 하락으로 인한 분쟁을 살펴보면 더욱 그러하다.

소 잃고 외양간 고치는 게 만만한 일이 아니다. 도망간 소를 영영 불러들이지 못할 수도 있다. 임대인과 자주 연락하고, 대비책을 만들어 놓아야 한다.

윤예림 변호사(법무법인 길도)