[알기 쉬운 부동산] 주택 전세가격 약세를 가져오는 복합적 요인

이재우 목원대학교 부동산금융보험융합학과 교수

대전, 세종, 충남을 포함해 주택임대 시장에서 전세의 약세와 월세 선호 현상이 이어지고 있다. 전세 물량 부족과 임대차 3법 부작용으로 전세 대란이 우려되던 주택임대시장에서 전세가격의 지속적 하락이라는 달라진 양상을 가져온 요인들은 무엇인가.

대표적 요인으로는 그동안 전세대출이 과도하게 공급된 상황에서 발생한 급격한 금리인상 영향이다. 지난 수년간 상승하는 전세가격에 대한 서민 부담 완화책으로 전세대출 정책지원이 확대됐고, 비교적 낮은 이자부담으로 조달한 전세자금은 시장 전반의 전세가격을 높이는 결과를 가져왔다. 그러나 최근 전세대출 금리상단이 7%대에 이르며 이자부담도 급증함에 따라 대출을 활용한 전세 수요의 감소가 나타났다.

더구나 전월세 전환율 수준에 비해 높아진 대출 이자율이 전세 대신 월세 선택의 거부감을 낮추며 월세 선택을 수용하는 효과도 가져오는 것으로 보인다. 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 전월세 전환율은 통상 시장 이자율보다 높아 전세의 월세 전환시 부담이 커지는 것이 일반적이다.

하지만 전월세 전환율 전국 평균 수준은 5% 후반(금년 9월 현재 기준)을 유지하고 있어, 높은 금리로 전세 대출을 받는 것에 비해 월세로 전환하는 것에 대한 부담이 크지 않거나, 오히려 유리한 상황도 나타나고 있다.

이와 함께 단기 집값 하락과 추가 하락 가능성이 커지면서 전세가·매매가 비율이 높은 주택에서의 전세금 반환 리스크가 증가함에 따라 일부 지역, 주택가격 상황에서 전세 선호가 낮아지고 있다.

한편으론, 전세가격 약세를 가져오는 전세의 공급 증가 요인들이 있다. 우선적으로 주택경기 활황기에 꾸준히 이뤄진 분양 물량의 신규 입주가 점차 가시화되면서, 주택임대 시장에서의 임대 가능 주택의 증가를 가져온다. 이 가운데 높아진 금리에 따른 소유자 자금 부담은 상대적으로 전세 매물 공급을 늘린다.

아울러 최근 매매시장의 수요 감소와 거래 급감으로 거래성사가 어려워진 매도 희망 매물들 중 일부의 전세 전환도 전세 물량 증가를 가져오고 있다.