주택취득 前 먼저 전세계약… 상생임대인 혜택 못 받아

‘직전 임대차계약’으로 인정 안돼

전세계약을 먼저 하고 주택을 취득한 집주인은 다음번 계약 때 임대료를 5% 이하로 올리더라도 상생임대인으로서 혜택을 받을 수 없다.

6일 기획재정부에 따르면 정부는 최근 주택 취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 상생임대인으로 인정받기 위한 ‘직전 임대차계약’에 해당하는지 여부를 묻는 세법 해석 질의에 ‘해당하지 않는다’고 답했다.

서울 남산타워에서 바라본 아파트단지 모습. 뉴시스

동일한 임대인이 동일한 임차인과 연달아 계약했더라도 소유권 이전이 완료되기 전에 직전 계약을 체결한 경우라면 상생임대인 혜택을 주지 않겠다는 취지다.

상생임대인은 임대차계약이 만료된 후 새로 계약을 체결할 때 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올리는 임대인을 대상으로 양도세 비과세 요건을 완화해주는 제도다.

2017년 8월3일 이후 서울 등 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때 세금을 면제받으려면 2년 이상 거주 요건(양도 시점 1가구 1주택 전제)을 채워야 하지만, 상생임대인에 대해서는 실거주 의무를 면제해준다.

예를 들어 2020년 7월에 새 임대차계약을 체결하고 같은 해 9월에 주택을 취득한 뒤 임대를 개시한 A씨의 경우라면 올해 9월 계약 갱신 때 임대료를 5% 이내로 올렸더라도 상생임대인으로서 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 만약 A씨가 올해 주택 양도를 계획하고 있다면 양도 차익에 대해 세금을 내야 한다는 의미다. 이 경우 A씨가 세제 혜택을 받으려면 내후년 9월 계약 갱신 때 임대료를 올해 계약 대비 5% 이내로 올리거나, 임차인이 나간 후 2년 실거주 요건을 채워야 한다.

세종=안용성 기자 ysahn@segye.com