[수도권으로 번지는 미분양] 둔촌 특공 `아이 3명 다자녀 전형`이 20평?

실수요 맞지 않는 소형평수 집중
다자녀·노부모 전형 무더기 미달

올림픽파크 포레온 견본주택 모습. <사진=연합뉴스>

서울 부동산 시장의 향방을 보여주는 바로미터로 꼽히는 강동 둔촌주공아파트 재건축사업(올림픽파크 포레온)의 특별공급(특공) 모집에서 무더기 미달이 발생했다. 시장 한파와 고분양가 등이 원인이라는 해석이 우세하지만, 특공 물량이 모두 소형 평수로 나왔고, 실제 수요와 맞지 않는 등 제도의 문제라는 지적도 나온다.

6일 한국부동산원 청약홈에 따르면 전날 진행된 올림픽파크 포레온 특공 모집 결과 1091가구 모집에 3580명이 접수해 평균 경쟁률 3.3대 1의 경쟁률을 기록했다. 다만 다자녀가구와 노부모 부양 전형은 모집 세대를 채우지 못해 미달이 발생했다.

특공 전형별 경쟁률은 △신혼부부 1.49대 1 △생애최초 10.15대 1 △다자녀가구 0.72대 1 △노부모부양 0.74대 1 △기관추천 0.74대 1로 집계됐다. 공급물량이 많을수록 경쟁률이 낮은 것이 보통이지만, 올림픽파크 포레온은 신혼부부(507세대)와 생애최초(254세대)에 비해 공급물량이 적은 기관추천(206세대), 노부모부양(62세대), 다자녀가구(62세대) 전형에서 미달이 나왔다.

전문가들은 올림픽파크 포레온의 특공 물량이 모두 전용면적 29~49㎡ 소형 평수로 공급되면서 미달이 발생한 것으로 분석했다. 3인 이상의 자녀가 있는 세대부터 신청이 가능한 다자녀가구 전형과, 3년 이상 노부모를 부양한 가구를 대상으로 실시해 평균 연령대가 높고 세대원이 많은 노부모부양 전형에는 소형 평수가 적합하지 않다는 것이다.

앞서 서울에서 청약한 단지들을 봐도 1~2인 가구로 구성된 신혼부부와 생애최초 전형은 소형 평수에 대한 수요가 있었지만, 다자녀가구와 노부모부양은 가구 크기가 커질수록 경쟁률이 높아지는 양상을 보였다.

지난달 14일 특공 청약을 받은 '리버센 SK뷰 롯데캐슬'은 다자녀가구 전형에서 59㎡는 모두 미달됐고, 70㎡형은 마감에 성공했다. 노부모부양 역시 올림픽파크온보다 넓은 59~70㎡이 배정되며 1.6대 1의 경쟁률을 기록했다.

이런 수요와 공급의 불균형은 정부가 중도금 대출 기준을 12억원으로 늘린 것과 달리 특공 기준은 9억원 이하 주택으로 유지하면서 발생했다. 올림픽파크 포레온은 59㎡형도 9억원을 넘기면서 특공 물량이 모두 49㎡ 이하로 구성됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "최근 청약제도가 너무 자주 바뀌고 주거정책과의 일관성도 사라지면서 기준에 대한 혼선과 공급 불균형을 초래하고 있다"며 "같은 생애최초, 신혼부부 전형에서도 단지에 따라 소득, 자산 기준이 상이한 경우도 있다"고 지적했다.

현재 정부가 특공 제도 개편을 추진하고 있지만, 생애최초와 신혼부부 전형 물량을 축소하고 산업단지 종사자, 해외 근로인 전형을 신설해 중장년층의 역차별 논란 해소에만 초점이 맞춰져 있어, 특공 물량의 면적과 전형별 배정 세대수 구체화 등으로 개편 방향을 바꿔야 한다는 지적도 나온다.

현행법상 특공 물량은 전체 세대수의 10%대다. 세대수로만 기준을 제시해 면적에 상관없이 세대수만 확보하면 지자체의 분양허가를 받을 수 있다. 건물의 용적률이 정해진 상황에서 소형 평수를 여러 채 확보하는 것이 공급자에게 유리하다. 가격 조건이 9억원 이하를 충족한다고 하더라도 특정 면적에서 특공 물량을 필수로 배정할 필요는 없다는 것이 건설업계 관계자들의 설명이다.

부동산 가격 급등 전 설계를 마친 올림픽파크 포레온 역시 소형 평수만으로 이뤄진 단지를 조성하는 방식으로 특공 물량을 채웠고, 올해 분양한 서울 아파트 단지들 모두 대부분의 특공 물량이 59㎡ 이하 평형에 집중됐다. 부동산 전문가들은 이날 특공을 진행한 장위자이 레디언트는 다자녀가구 전형 대다수가 72㎡로 배정돼 올림픽파크 포레온보다 높은 경쟁률을 보일 것으로 예상했다.

서진형 경인여대 교수(MD비즈니스학)는 "특공 제도는 전형별 수요자와 모수를 먼저 조사하고, 해당 전형의 수요자들이 필요로 하는 면적을 배정해야 한다"며 "지금처럼 시류에 따라 제도를 땜질하는 방식으로는 부족하다"고 말했다. 김남석기자 kns@