[MBN 토요포커스] 황성규 로니에프앤 대표 "대출 수요자끼리 모여 집단대출하면 금리 더 싸"

- 기준금리 역전 현상…심해질수록 환율, 물가와 금리 인상돼 - 둔촌 주공아파트, 잠실 부동산 가격 하락으로 미분양 발생할 수도 - ‘11.10 대책’ 규제 지역 완화…단기간에 부동산 거래 회복되진 않을 것 - 급등한 주택 가격…하락기와 침체기 최소 3년 이상 될 것 - 대출 통합, 중도 상환 수수료 납부 등 낮은 금리 대출로 바꿀 수 있어

방송보기 링크 : https:youtu.be/-caYm-vNw5I

■ 방송일시 : 2022년 12월 3일 (토요일 / 05:40 ~ 06:20)

■ 진 행 : 김형오 경제부장 / 정아영 아나운서

■ 출연자 : 황성규 로니에프앤 대표

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 김형오: 한국은행이 사상 처음으로 6회 연속으로 금리를 올렸습니다. 여기에 미국이 내년 상반기까지 금리를 인상할 것이라는 기조를 내비쳤는데요.

◇ 정아영: 기준금리 인상 여파로 국내 부동산 시장 침체가 계속해서 깊어지고 있습니다. 관련해서 이야기를 좀 나눠보죠. 로니에프앤 황성규 대표와 함께합니다. 어서 오세요.

◇ 김형오: 어서 오십시오.

◆ 황성규: 안녕하십니까?

◇ 김형오: 며칠 전에 미국이 기준금리 인상의 속도를 조절할 것이다 이런 얘기가 나왔습니다. 인플레이션 압력이 조금 둔화됐다 이런 얘기가 나오는데 그럼에도 불구하고 전반적으로 인상 기조는 계속 이어질 거라고 보시는 거죠?

◆ 황성규: 미국이 0.25%에서 연속으로 6번 금리를 올리고 최근에는 사상 유례가 자이언트 스텝으로 네 번이나 올려서 지금 현재 4%를 유지하고 있고요. 한국은 3.25%로 지금 미국을 따라가고 있는 그런 순간입니다.

◇ 김형오: 이게 지금 멈출 것 같지는 않잖아요. 인플레이션 압력이 조금 떨어졌다고는 하지만 미국도 그렇고 우리도 그렇고 금리를 올리지 않고는 버틸 수 없는 게 한미 양국의 중앙은행들의 기본적인 입장이잖아요. 그러면 금리는 계속 올라간다고 봐야죠, 내년에도?

◆ 황성규: 내년 상반기까지는 금리를 인상할 것 같고요. 지금 미국 소비자물가지수가, 10월 지수가 예상치보다 조금 하회하여서 속도 조절을 해서 스텝에서 빅스텝으로 밟을 것이라고 예상을 하고 있고 한국은행도 11월에 0.25%로 빅스텝에서 베이비 스텝으로 인상 속도를 좀 낮추고 있습니다.

◇ 김형오: 그런데 이제 미국이 0.7, 0.5를 올릴 때 우리는 0.25, 0.5를 올리면 한미 간의 금리 차이가 계속 벌어지는 거잖아요, 이른바. 이게 왜 이렇게 중요한 문제일까요?

◆ 황성규: 미국이 0.25%이고 한국이 0.5%였는데 지금은 0.75%로 역전된 상황입니다. 그래서 이제 11월 소비자물가지수를 물론 봐야 되겠지만 미국이 12월에 0.5% 빅스텝만 밟아도 1.25%가 차이가 나거든요. 그러면 금리가 이렇게 크게 역전되면 환율이 올라가서 수입 물가가 올라가고 물가가 올라가면 금리도 올라가고 이제 한국의 물가가 금리가 인상되면 국내 경기를 아주 위축시킬 수 있다고 봅니다.

◇ 정아영: 금리 인상도 경기 침체도 계속해서 이어지면서 부동산 시장이 그야말로 꽁꽁 얼어붙었다. 거래량도 거의 절벽 수준이라는 얘기가 많이 나오고 있습니다. 현재 부동산 시장 상황을 대표님께서 좀 짚어주신다면요?

◆ 황성규: 금리의 급격한 인상이 전 분야의 부동산 시장에 엄청난 충격을 주고 있습니다. 워낙 가격이 급락을 하다 보니까 매도자들은 급락세를 따라가지 못하고 있고 매수자들은 더 떨어지기를 기대해서 거래가 않는 그런 현상인 것 같습니다. 지금 로또라고 불렸던 아파트 분양시장도 지금 대구를 시작으로 점점 미분양이 늘어나고 있습니다. 이제 12월 6일에 한국 최대 규모의 재건축 단지인 둔촌 주공 아파트가 조합분을 제외한 일반 세대분을 분양하게 되는데요. 한 5천 세대 되는 것으로 알고 있습니다. 그 분양 아파트 분양 시장의 바로미터가 될 것 같습니다.

◇ 김형오: 전반적으로 내년에도 아파트 시장이 살아난다고 할 만한 모멘텀은 둔촌주공에서도 만들어지지 않을 것 같아요?

◆ 황성규: 지금 안 그래도 일부 전문가들은 둔촌 주공도 미분양이 가능성이 있다고 그렇게 보는 분들도 제법 계십니다. 잠실하고 비교를 좀 하게 될 것 같은데 잠실이 가격이 지금 많이 떨어져서 둔촌 주공아파트를 지금 분양을 포기를 하는 그런 수요도 좀 생길 것 같습니다.

◇ 정아영: 부동산 시장 활성화를 위해서 정부가 11월 10일이었죠. 부동산 대책을 내놨습니다. 한 3주 가량이 지났는데 지금 부동산 시장에서의 반응은 좀 나오고 있나요?

◆ 황성규: 정부의 11월 대책은 여러 가지 있지만 관심이 많을 부분이 규제 구역을 해제한 부분과 그리고 대출 규제를 완화한 부분입니다. 지금 규제구역 해제한 부분은 서울 전 지역과 과천시, 광명시, 하남시, 성남시의 경우에는 분당구와 수정구가 해제되었고 규제구역 내에서 대출 규제를 완화를 하였는데요. LTV율을 50%로 그동안 좀 나눠져 있었던 걸 일원화 하였고 그다음에 LTV 한도액을 원래 4억이었는데 2억을 올려서 6억으로 인상하였습니다. 그리고 15억 초과 주택에 대해서 대출을 허용하지 않았는데요. 이번 조치에 허용이 되었습니다.

◇ 김형오: 서울과 일부 수도권을 빼고 조정 대상 지역이 해제가 됐는데 이게 DSR이라든지 여러 가지 규제가 있고 또 분양 시장이 전반적으로 침체돼 있고 어떤 효과가 있을까요?

◆ 황성규: 지금 규제 해제하겠다고 했어요. 지금 금리가 사실 시장의 블랙홀로 작용하고 있어서 거래가 또 가격이 오르기는 쉽지 않은 그런 상황입니다. 오히려 주택 신축 공급이 많이 된 지역은 거래가 오히려 가격이 하락하는 그런 수준이고요. 조정구역이 해제된 지역에 중개업소가 몇 군데 전화해 보니까 거의 지금 급매물만 찾는 그런 수요는 있고 거래는 거의 전무하다. DSR 규제가 아직도 발목을 많이 잡고 있는 것 같습니다.

◇ 정아영: 최근에 그 집값 하락세를 두고서 이런 시각도 좀 있는 것 같아요. 최근 3년간 올랐던 집값이 굉장히 많이 올랐지 않았겠습니까? 그 가격이 거품이었다. 거품이 빠지는 거라는 전문가분들의 시각도 있더라고요. 여기에 대해서는 동의를 하시는 편이신가요?

◆ 황성규: 작년 10월에 잠실 전용면적 84㎡가 올 10월에 20억 이하로 떨어져 거래됐었거든요. 그리고 같은 지역의 전세도 두 달에 1억 정도 떨어져 거래가 되었습니다. 서울 외에 경기도 화성이나 인천 송도 지역, 그러니까 가격이 많이 올라서 주택이 공급이 많이 된 지역도 심지어는 50% 가까이 가격이 급락을 하고 있다고 합니다. 지금 부동산 경기 사이클은 10년 주기설이라는 그런 말도 있듯이 상당히 긴 편입니다. 2013년부터 9년간 계속 상승을 했기 때문에 하락 침체기도 최소한 3년 이상은 되지 않을까 저는 그렇게 생각하고 있습니다.

◇ 정아영: 그러면 지금 집을 사려는 사람들 입장에서는 최소 3년 뒤를 좀 봐야 하는 걸까요. 아니면 좀 타이밍을 어떻게 봐야 하는 건가요, 그 조언을 좀 해주실 수 있을까요?

◆ 황성규: 주택 가격은 공급과 수요가 가장 큰 영향을 미칩니다. 그래서 수급의 변화를 잘 살펴봐야 될 것 같은데 수급의 변화 중에서도 부동산 정책이 큰 영향을 많이 미칩니다. 그중에서 조세가 보유세와 양도세가 영향을 많이 미치는데요. 지금 규제구역 내에 다주택자들이 양도할 때 최고세율이 75%나 됩니다. 그래서 지금 정부에서 내년 5월 9일까지 중과를 유예를 해 주고 있는데 중요하게 지켜봐야 될 것 같고요. 그다음에 보유세율이 너무 높아서 보유세율을 낮추겠다고 정부에서 지금 국회 지금 이야기를 하고 있는데 보유세를 어떻게 낮출지 한번 생각을 해봐야 될 것 같고요. 매수 시기는 아까 말씀하셨는데 거주 목적으로 실수요를 할 경우에는 2019년 가격 정도로 돌아오면 사도 될 것 같다는 생각이 들어요.

◇ 김형오: 살 만하다, 2019년 가격. 3년 전 수준으로 가격이 떨어지면 살 만하다.

◆ 황성규: 그렇지 않고 실수요자가 아니고 투자 목적으로 하는 경우에는 기다려보는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 김형오: 조금 더 떨어질 때까지 기다려 보는 게 좋다.

◇ 정아영: 아무래도 이제 대출 금리가 계속해서 높아진다고 예상을 하시는 분들이 많습니다. 지금 7%를 넘어서 이제 8%까지 갈 것이라고 생각하시는 분들도 많은데 이렇게 된다면 이제 시장에서 전반적으로 어떤 변화가 일어난다고 볼 수 있을까요?

◆ 황성규: 예를 들어서 주택담보대출을 4억 원을 빌리게 되면 30년 만기 원금과 이자를 균등해서 상환한다고 할 때 금리가 4%일 경우에는월 191만 원 정도를 상환해야 하고 8%가 되면 월 294만 원 정도 매월 100만 원 넘게 상환을 해야 되는 그런 상황입니다. 부동산 가격 고점인 2020년, 2021년도 당시에 주택을 구입한 사람이 100만 정도가 된다고 하고요. 그리고 원리금을 못 갚는 한계 상황에 있는 분들이 40만 명이 된다고 합니다. 집값이 이렇게 하락하고 이자 부담이 높아지면 견디지 못해서 집을 급매로 팔거나 심하면 경매로 넘어가는 그런 현상도 나타날 것으로 그렇게 보고 있습니다.

◇ 김형오: 실제로 보면 지금 주변에서 작년, 재작년에 집 산 사람들이 지금 이렇게 이제 고금리 대출 이자가 늘어나면서 어려움을 겪고 있다고 했잖아요. 그 당시에 영끌로 집을 샀던 분들이 꽤나 많아요, 젊은 층에. 그분들은 손가락 빨고 지내야 해요? 하우스푸어족이 되는 거예요?

◆ 황성규: 사실상 주택담보대출을 영끌로 받아서 그리고 모자란 금액은 신용대출까지 해서 받아서 투자. 왜 그런가 하면 이때 아니면 집값을 못 사겠다. 이런 분위기도 있고 가격이 올라가고 해서 그런 청년들이 사실상 상당히 지금 걱정이 되는 건 사실입니다.

◇ 정아영: 이미 대출을 받은 분들 가운데서는 더 낮은 금리로 갈아탈 수 있는 방법도 혹시 있는 건가요, 대표님?

◆ 황성규: 그럼요 대출이 여러 군데 있으면 한 군데로 통합을 시키고 또 금융기관마다 이렇게 우대금리를 적용할 수 있는 부분이 있습니다. 예를 들어서 월급을 그쪽 자기 계좌로 넣든지 카드를 같이 쓰든지 그런 식으로 해서 대출을 통합시키고 우대 금리를 적용할 수 있는 걸 잘 활용하면 금리를 낮출 수 있을 것 같고요. 경우에 따라서는 워낙 빌릴 때 비싸게 빌렸으면 중도 상환 부담하고도 금융기관 대출 갈아타기를 하는 것도 한 방법일 것 같습니다.

◇ 김형오: 또 이제 어쩔 수 없이 지금 내 집을 마련해야 하거나 아니면 전세를 새로 들어가야 하는 사람 입장에서 보면 편하게 이렇게 대출 상품을 비교해서 선택할 수 있는 방법이 있나요?

◆ 황성규: 신규로 대출을 받으실 분들은 그때 대출 받을 시기에 고정금리가 유리한지 변동금리가 유리한지를 먼저 생각을 해 봐야 될 것 같고요. 그다음에 이제 낮은 금리를 선택을 해야 되니까 금리비교 핀테크 회사들의 서비스가 요즘 많이 있습니다. 거기서 대출 상품 중에서 좀 낮은 금리를 선택하는 방법이 좋을 것 같고요. 금리비교 핀테크 회사가 모든 금융기관하고 제휴돼 있지 않기 때문에 제휴되어 있지 않는 금융기관의 금리도 잘 살펴볼 필요가 있을 것 같습니다.

◇ 김형오: 이른바 집단 대출이라는 게 있잖아요. 그러니까 대출 받으려는 사람들이 집단적으로 모여서 특정 은행이나 금융기관에 가서 우리가 이만큼 대출을 받을 테니 금리를 좀 싸게 해줘라. 은행 기관에서 그래, 너희 10명이 되니까 좀 싸게 해줄게 이럴 수도 있잖아요.

◆ 황성규: 사실상 아파트 분양 당시에 집단대출을 할 경우가 있고 그럴 경우에는 금융기관들이 근처에 와서 금리 인하를 해주겠다고 서로 경쟁도 하고 있습니다. 그러니까 물건도 공동으로 구매하면 좀 싸게 살 수 있잖아요.

◇ 김형오: 공동 구매라는 게 있지 않습니까?

◆ 황성규: 맞습니다. 금융기관 입장에서는 그런 대출 과정에서 어떤 비용과 리소스를 줄일 수 있기 때문에 절감분을 우대 금리로 적용해 주는 그런 서비스를 찾아보는 것도 좋은 방법일 같습니다.

◇ 정아영: 참 지금 어려운 시기입니다. 이제 마지막으로 내 집 마련을 좀 타이밍을 보고 계시는 분들에게 조언 한 말씀 부탁드리겠습니다.

◆ 황성규: 급격하게 가격이 많이 올라서 금리 인상으로 집값이 상당 기간 침체가 지속될 것 같으니까 너무 서두르지 마시고 주택 매매 관련해서는 국토교통부나 한국감정원 등 매매하고 거래하고 변동하는 그런 추이를 볼 수 있는 그걸 참고하시고 그리고 프롭테크 회사도 상당히 많이 있으니까 프로테크 회사들의 정보를 폭넓게 살펴보는 게 중요할 것 같고요. 무엇보다 중요한 것은 원하는 지역에 중개업소를 여러 군데를 찾아가서 그중에서 가장 신뢰할 만한 중개업자들에게 거래량이 어떻게 바뀌고 있는지 매수 호가가 올라가는지 매도 호가가 올라가는지 실제로 거래가 되고 있는지 그 변화를 잘 보고 참고로 2013년도에 매일경제에서 얻어낸 게 있습니다. 지금하고 정반대의 상황인데요. 6년 반 만에 주택 거래량이 최대로 달성했다 이런 표현이 있습니다. 그때부터 9년간 계속 상승했었거든요. 그래서 이 거래량이 얼마나 중요한지 관심을 기울여야 할 것 같습니다.

◇ 정아영: 알겠습니다. 하루빨리 기준금리도 또 물가도 안정을 되찾으면서 부동산 시장이 활성화되기를 기대해 보도록 하겠습니다. 자 토요포커스는 여기서 모두 마칩니다. 함께해 주신 여러분 고맙습니다.