4억2000만원 나눔형 공공주택, 8400만원 있으면 분양 가능

관심 커지는 청년 특별공급
2030 내 집 마련 기회

정부가 공공분양 주택 50만호 중 68％에 해당하는 34만호를 청년층에 공급하고 미혼 청년층 특별공급 제도를 신설한다고 발표했다. 사진은 이날 서울 동대문구 휘경동 한 역세권 청년주택 신축 현장. 연합뉴스

지난 10월 정부가 ‘공공주택 50만호 공급계획’을 내놓은 데 이어 최근 세부 공급방안을 확정하면서 무주택 서민들의 기대감이 높아지고 있다. 특히 공공분양에 처음으로 ‘청년 특별공급’을 신설하고 신혼부부 배정 물량을 늘리는 등 종전과 달리 ‘2030세대’ 청년층에게 더없이 유리한 내 집 마련 여건이 조성되면서 관심이 커지고 있다.

부동산 업계에선 미혼 청년과 신혼부부 등 청년층이라면 공공주택 50만호가 쏟아지는 2023년부터 2027년까지 5년간이 집 장만에 나서볼 시기라고 본다. 다만, 50만호의 공공주택이 공급된다고 해도, 서울 도심이나 수도권 역세권 등 입지가 양호한 곳에서의 공급 물량은 적어, 이들 지역에선 청년층 사이에 치열한 입주 경쟁이 빚어질 것으로 예상된다. 이에 따라 무주택 청년층이라면 자신에게 맞는 공공주택 유형과 입지를 고른 뒤 당첨 가능성을 높일 수 있는 청약 전략을 짜는 게 중요해졌다.

나눔형·선택형 공공주택 ‘금수저’ 입주 배제

50만호 공공주택은 ‘나눔형’, ‘선택형’, ‘일반형’ 등 분양가 수준과 공급 기준이 다른 3개 유형으로 공급된다. 나눔형은 분양가가 시세의 70% 이하이며, 계획 물량 가운데 25만호로 가장 많다. 청년층 지원을 위해 최대 5억원 한도에서 주택담보비율(LTV)을 최대 80%까지 적용한 40년 장기 모기지를 지원하는 방식으로 주택구매에 필요한 초기 자금을 낮춘 게 특징이다. 예를 들면, 분양가 4억2천만원인 주택을 분양받을 경우, 3억3600만원을 연 1.9~3.0% 금리로 대출받을 수 있다. 8400만원만 있으면 분양받을 수 있다. 대신 5년 의무 거주 기간이 지난 뒤 공공에 환매하면 시세차익의 70%만 가져갈 수 있고, 나머지 30%는 공공에 귀속된다.

나눔형의 청년 청약 요건은 크게 까다롭지 않다. 주택 소유 이력이 없는 19~39살 미혼자로, 소득이 전년도 도시근로자(1인 가구) 월평균 소득의 140%(449만7천원), 본인 순자산은 2억6천만원 이하이면 된다. 전세보증금 등 순자산을 제한한 것은 이른바 ‘금수저’ 논란을 차단하기 위한 것이다. 특히 청년 특공은 ‘부모 찬스’를 방지하기 위해 부모의 순자산이 상위 10%(약 9억7500만원 이상)에 해당하는 경우에도 청약 자격이 제한된다.

5년간 10만호가 배정된 선택형은 수요자가 저렴한 임대료로 6년간 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 선택할 수 있는 유형이다. 입주 시점 추정 분양가의 50%는 보증금으로 내고, 나머지 50%에 대한 월세는 시세의 70~80% 수준으로 부담하게 된다. 목돈이 부족한 수요자를 위해 보증금의 80%는 저리(1.7~2.6%)의 전세대출이 지원된다. 분양가는 입주 시 추정 분양가와 분양 시점 감정가의 평균치다. 예를 들어, 입주 때 추정 분양가가 4억원이고, 6년 후 감정가가 8억원이라면 6억원에 분양받을 수 있다. 다만, 집값이 하락했을 때를 고려해 최종 분양가는 분양시점 감정가를 초과하지 않도록 했다. 청년 특공 요건은 월평균 소득 140%·순자산(1인 기준) 2억6천만원 이하 등 나눔형과 같다. 신혼부부 및 생애최초자 특공은 월평균 소득 130%(807만원, 맞벌이 140%), 순자산 3억4천만원 이하 기준을 적용한다.

5년간 15만호가 공급되는 일반형은 시세의 80% 수준으로 분양하는 유형이다. 청년 특공이 없는 이 유형은 자산 요건은 없고 전용면적 60㎡ 이하 주택에 대해서만 월평균 소득 100%(621만원)를 적용한다. 그동안 공공분양 일반공급 비율이 15%로 적어 무주택 ‘4050 세대’가 소외된다는 지적에 따라 일반공급 비율이 15%에서 30%로 늘어난다. 또 청약통장 납입 횟수가 적은 청년에게도 청약 기회를 제공하기 위해 일반공급 물량의 20%는 추첨제로 공급한다.

대출금 상환부담, 집값 전망도 고려해야

공공주택이 3개 유형으로 구분되면서 입주자 선정 방식도 많이 복잡해졌지만, 수요자라면 당락을 결정짓는 기본적인 규칙을 파악해둘 필요가 있다. 먼저 나눔형 청년 특공은 근로기간(소득세 납부 기준)이 5년 이상인 청년에게 30%를 우선 공급한다. 우선 공급에선 본인 소득(70% 이하 3점)과 해당 지역 연속 거주기간(2년 이상 3점), 청약통장 납입횟수(24회 이상 3점) 등을 따져 배점제(9점 만점)로 공급한다. 잔여 물량은 우선공급 3개 항목에 근로기간(5년 이상 3점)을 더해 배점제(12점 만점)로 공급한다.

신혼부부 특공은 예비 또는 혼인 2년 내 신혼부부(2살 이하 자녀를 둔 한부모 가족 포함)에게 신혼부부 몫의 30%를 배점제로 우선 공급하고, 잔여 물량도 배점제로 공급한다. 우선 공급 배점제 방식은 청년 특공(9점 만점)과 같지만, 잔여 물량 배점제는 여기에 미성년 자녀수(3명 이상 3점), 무주택 기간(3년 이상 3점)을 더해 15점 만점이 적용된다.

생애최초 주택구입자에겐 월평균 소득 100% 이하(621만원)를 기준으로 추첨을 통해 70%를 우선 공급하고, 잔여 물량은 월평균 소득 130% 이하(807만원)에서 추첨을 통해 공급한다. 나눔형 일반 공급은 3년 이상 무주택 가구 구성원으로, 저축총액 또는 청약통장 납입 횟수가 많은 사람(월 10만원까지만 인정)을 따지는 1순위·순자체를 적용한다. 공급면적과 무관하게 소득(월평균 100%)과 순자산 3억4천만원 기준을 적용한다.

선택형 주택의 입주자 선정방식은, 청년의 경우에는 나눔형과 같다. 그밖의 유형은 일반형 주택과 동일하게 적용된다.

일반형 주택의 특공 입주자 선정은 기존 공공분양과 같고, 일반공급은 우선공급 물량 80%에 대해 1순위·순차제, 잔여 20%에는 추첨제가 적용된다. 일반공급은 지금까지는 1순위·순차제만 적용했는데, 입주자 저축 가입기간이 짧은 사람들의 청약기회 확대를 위해 추첨제가 도입된다.

시장에선 3개 유형의 공공주택 가운데 분양가 수준, 시세차익 가능성 등을 종합할 때 청년층 사이에선 나눔형 선호도가 가장 높을 것으로 본다. 19~39살 미혼 청년이 나눔형에 청약하기 위해서는 본인 순자산 2억6천만원 이하 요건을 맞추는 게 중요하며, 이 때 순자산은 ‘부동산가액(공시가격)+자동차가액+금융자산가액+일반자산가액-부채’라는 점에 유의할 필요가 있다. 또 청년 특공의 소득 기준은 월 449만7천원 이하인데, 대기업에 다니는 사회초년생도 신청할 수 있는 등 문이 비교적 넓은 편이다. 이에 따라 입지가 좋은 나눔형 주택은 배점제 경합이 뜨거울 전망이며, 이 경우 소득 수준 70% 이하·근로기간 5년 이상인 청년이 유리할 것으로 예상된다.

나눔형 주택을 선택하는 경우에는 원리금 상환부담도 잘 고려해야 한다. 예를 들어, 분양가 4억2천만원짜리 주택에 대해 80%인 3억3600만원을 40년 모기지, 연 3% 이자로 빌리는 경우, 입주자가 갚아야 할 원리금 상환액은 월 120만원(연 1440만원)이 된다. 본인의 소득과 자산 수준에 따라 지불가능한 원리금 상환액을 맞춰야 한다는 뜻이다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “목돈이 없는 청년이라면 무리한 분양으로 대출금 상환부담, 집값 변동 리스크를 떠안기보다 6년간 임대로 살아본 뒤 분양 여부를 판단해볼 수 있는 선택형이 좀더 괜찮은 선택지가 될 수 있을 것”이라고 내다봤다.

청약 자격을 갖춘 수요자라면 이달 말부터 내년 하반기에 공급되는 사전청약 물량 1만1천호를 눈여겨볼 만하다. 유형별로는 나눔형 11곳 6007가구, 선택형이 4곳 1800가구, 일반형이 6곳 2748가구 등이다. 특히 이달 말에는 나눔형이 고덕강일3단지(500가구), 고양창릉(1322가구), 양정역세권(549가구) 등 3곳에서, 일반형이 남양주진접2(754가구)에서 첫선을 보일 예정이다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr