금융권의 과도한 금리 장사로 생존 위협받는 부동산 개발 시장 [김진수의 부동산 인사이드]

적정 이자는 얼마일까요. 최근 시중은행에 이어 저축은행도 예금금리를 내리고 있다고 합니다. 금융당국이 은행권으로 자금 쏠림 현상을 막기 위해 예금 금리 인상에 제동을 걸었기 때문으로 보입니다.

건설·부동산업계에서는 이자 규제를 환영하는 분위기입니다. 올들어 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 대출 금리가 급등했습니다. 기준 금리 인상과 부동산 시장 하락에 따른 사업 부실화를 우려했기 때문입니다. 하지만 업계에서는 "금융권이 해도 너무한다"는 볼멘소리가 여기저기서 터져 나오고 있습니다.

한국은행은 기준금리를 최근 3.25%까지 올렸습니다. 변동금리 기준이 되는 코픽스(자금조달비용지수)가 뛰면서 주택담보대출 변동금리와 전세자금대출 금리도 덩달아 오르고 있습니다.

건설업계가 PF 대출 관련해서 은행권과 금융당국을 이구동성으로 비판하고 있습니다. 하반기 들어 금융당국이 증권사 저축은행 등에 PF 대출 부실을 우려로 사전 점검에 나서면서 PF 시장이 돈맥경화 현상을 보이기 시작했습니다. 당국은 PF 부실을 우려해 선제적으로 대응해야 한다는 논리였지만 PF 시장은 안 그래도 울고 싶을 때 제대로 한 대 맞은 셈입니다. 대출 금리가 치솟았습니다. 지난 9월 말 레고랜드 사태 이후 사실상 국내 PF 시장이 중단되다시피 했다가 최근 일부 대출이 이뤄지고 있습니다.

PF 대출은 은행권이 담보대출비율(LTV)만큼 빌려주는 선순위(보통 전체 자금의 50~60%)와 중순위, 후순위로 구성됩니다. 지난해 말에는 선순위 기준으로 연 3~4% 수준이었는데 최근 연 10~11%로 두 자릿수까지 올랐는데도 대주단을 모으기가 쉽지 않습니다.

돈이 마른 상황에서 후순위 금리는 20%(법정 최고 한도)까지 치솟았습니다. 더 이상 받을 수 없으니 증권사 등은 수수료 명목으로 20% 이상을 받습니다. 이러다 보니 정상적인 사업마저도 수익성이 악화돼 사업 추진이 힘들어질 수밖에 없습니다.

기준금리가 3%대에서 은행권 조달 비용 등을 고려하더라도 PF 대출 금리가 너무 높다는 게 부동산 업계의 시각입니다. 예컨대 선순위 조달 금리가 10% 이내에도 충분히 이익을 거두는데 12% 이상으로 받는 곳이 적지 않다는 겁니다. '비 올 때 우산 뺏어간다'는 금융권에 대한 부정적 기능을 떠올리게 합니다. 한 시행사 대표는 "부동산 경기가 안 좋을 때 금융권의 수익이 더 높아지는 현상이 벌어진다"며 "금융기관이 어려운 건설사와 시행사에 바가지를 씌우고 있다"고 하소연했습니다.

과도한 금리 인상이 금융시장뿐 아니라 부동산 개발시장에서도 최대 불안 요소로 자리하고 있습니다. 당국이 부동산 개발 시장의 붕괴를 막고 주택 공급 시장이 연착륙하도록 유도하기 위해 PF 대출 금리도 한번 뜯어보면 좋을 것 같습니다.

김진수 기자 true@hankyung.com

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