'반값 아파트' 고덕강일3, 토지임대료 높아진다

산정기준, '조성원가→ 시세보다 낮게' 주택법 시행령 개정… 공급 활성화 도모 불구 가격메리트 희석 우려

고덕강일지구 분양원가/자료=서울주택도시공사

윤석열 정부의 토지임대부(나눔형) 공공분양주택 1호, '고덕강일3지구'의 토지임대료가 당초 예상보다 상향될 전망이다. 토지임대료 책정 기준이 기존의 '토지조성원가'에서 '시세보다 낮은' 수준으로 변경되면서다.

토지임대부 분양주택 공급을 활성화하기 위한 조치이지만, '반값 아파트'로 기대를 모은 고덕강일3지구가 정작 토지임대료가 높게 책정될 경우 자칫 '반쪽짜리 아파트'가 될 수 있다는 우려가 나온다.

4일 국토교통부에 따르면, 토지임대부 주택의 사업 주체가 지방자치단체 또는 지방 공사인 경우 지역별 여건 고려해 지방자치단체의 장이 토지임대료를 시세보다 낮은 수준에서 따로 정할 수 있게 하는 내용을 골자로 한 주택법 시행령 개정안이 입법 예고 중이다.

주택법 시행령 81조에 따르면 공공택지 토지임대주택을 지을 경우 토지임대료는 토지조성원가에 입주자모집공고일이 속하는 달의 전전달 '은행법'에 따른 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용해 산정하도록 하고 있다. 공공택지 외의 택지에 지을 경우엔 감정평가한 가액을 기준으로 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용해 산정한다.

하지만 개정안에 따라 앞으로 서울 등 양호한 입지에서 서울주택도시공사(SH공사) 등 지방 공기업이 공급하는 토지임대부 분양주택은 토지임대료를 조성원가보다는 높고 주변 시세보다는 낮은 수준으로 책정할 수 있게 된다.

국토부는 일정 수준 사업주체가 사업성을 확보하도록 해 토지임대부 분양주택 공급을 활성화하고 국민 주거안정에 기여하겠다는 방침이다. 관련 입법이 마무리되면 윤석열 정부의 공공분양주택 50만가구 공급 정책의 일환으로 나눔형 1호인 서울 고덕강일3지구가 분양 예약을 시작할 계획이다.

SH공사 관계자는 "관련 법령 개정이 진행되고 있어서 그 추이에 따라 공급을 진행할 예정"이라며 "(금리인상 등) 환경이 급변하고 있어서 토지임대료는 연초에 추정한 금액보다 높아질 수밖에 없다"고 밝혔다.

김헌동 SH공사 사장은 지난달 초 기자간담회에서 고덕강일3지구의 분양가를 전용면적 59㎡ 기준 3억5000만원으로 언급했다. 연초에는 토지임대료를 월 30만원 수준으로 추정하기도 했다.

바로 옆인 '강동리버스트4단지'의 전용면적 59㎡ 전세가격은 4~6억원 수준. 지난 9월 보증금 3억6200만원에 월차임 40만원(7층)으로 월세계약이 이뤄지기도 했다. 고덕강일3지구의 분양가가 주변 전세 혹은 월세보다 낮은 셈이다.

하지만 토지임대료가 당초 시장에서 기대했던 월 30만원에서 상향 조정되면 체감 분양가는 더 높아질 전망이다. SH공사가 공개한 고덕강일8단지 전용면적 59㎡ 기준 토지조성원가는 1억1800만원, 고덕강일14단지는 1억2500만원이다.

고덕강일3단지도 토지조성원가는 비슷한 수준이나 토지임대료 산정기준을 원가보다 얼마나 높여 잡느냐에 따라 최종 임대료가 달라진다. 감정가격 수준으로 잡더라도 급격히 오른 시중 금리가 발목을 잡는다. 최종 토지임대료는 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용해야 한다.

한국은행 통계에 따르면 10월 기준 3년이상 4년미만 평균 예금금리는 4.54%다. 14단지의 토지조성원가를 토대로 계산해도 월 47만2900원이다. 감정가를 기준으로 할 경우 월 50만원을 넘어설 수 있다.

한 업계 관계자는 "미분양이 늘고 있기 때문에 당장 주택공급이 시급한 상황은 아니지만, 토지임대료가 소비자 기대치보다 높을 경우 토지임대주택의 활성화 취지가 무색해질 수 있다"고 밝혔다.

김희정 기자 dontsigh@mt.co.kr

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