[이슈분석] 한은 기준금리 추가 인상 전망 속 집값 역대 폭 하락

황인표 기자 입력 2022. 12. 2. 08:00
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■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 진행 : 강산 / 출연 : 김인만 김인만부동산연구소장

이자는 오르는데 집값은 떨어진다. 요즘 집 가진 분들의 고민이 아닐까 싶습니다. 특히 지난해 말에서 올해 초 집값의 상투를 잡은 분들은 충격이 더 크실 텐데요. 당분간 이런 상황이 계속될 듯합니다. 정부에서 규제 완화로 연착륙을 유도하고 있지만 시장의 반응은 영 시원치 않은데요. 오늘(2일) 이슈분석, 관망세가 점점 짙어지는 부동산 시장 점검해보겠습니다.

Q. 한국은행이 기준금리를 인상한 가운데 아파트 매매 하락 폭이 역대 최대 하락 기록을 경신하고 있습니다. 정부가 규제를 완화하는 등 부동산 연착륙 방안에 골몰 중이지만 좀처럼 약발이 먹지 않는 모습인데요. 최근 부동산 시장 움직임 어떻게 보시나요?

- 계속되는 금리 인상에 끝없이 추락하는 아파트값
- 아파트값 역대 최대 하락…규제 완화 약발 안 받는 시장
- 한은, 지난달 금리 0.25%↑…아파트 매매·전세 하락세
- 이번 주 전국·수도권·서울 아파트 일제히 하락 폭 최대
- 금리 인상 여파로 자취 감춘 매수세…하락 매물 증가
- 강남권, 하락 폭 일제히 감소…동남권 -0.43%→-0.39%
- 전셋값도 약세…전국·수도권·서울 조사 후 최대 하락

Q. 주택 매매 거래 자체가 되지 않는다는 점은 부동산 가격 급등만큼이나 고민입니다. 특히 꾸준히 늘어난 전국 미분양 주택수가 대폭 늘어나고 있는데요. 집값이 더 떨어질 거라는 기대감에 관망세는 더욱 짙어지고 있어요?

- 10월 서울 아파트 거래 900건…매매량 역대 최저
- 전국 주택 매매 9월 比 0.7%↓…아파트 거래 3% 증가
- 수도권 매매거래, 9월 比 감소…전년 比 62.2% 감소
- 1~10월 전월세 거래량 241만 8,569건…작년 比 24.5%↑
- 미분양 5월 이후 증가세…인허가 늘고 착공·분양 감소
- 전국 준공 후 미분양 주택, 전월 比 1.6%↓ 7,077가구
- 전국 10월 누계 주택 인허가 실적, 전년 比 5.6% 증가
- 착공 10월 누계 실적 전년比 26.6%↓…분양 12.2%↓

Q. 젊은 영끌들이 많이 몰렸다는 노도강의 분위기가 심상치 않습니다. 집값 폭락으로 집주인들이 울상을 짓고 있는 와중에 심지어 종부세 상승세가 강남4구 보다 더 높다는 분석이 나왔는데요. 이게 어떻게 된 일인가요?

- 서울 집값 -0.52%→-0.56%…'노도강' 지역 하락세↑
- 도봉구 아파트값 0.99%↓…서울 중 가장 큰 폭 하락
- 2년간 1인당 종부세 오름폭, 강북·서남권 위주 확대
- 금천 203만 원·강북 115만 원↑…강남 104만 원 상승
- 고가 주택 많은 강남4구, 강남구 제외 100만 원 미만↑
- 중구, 최대 폭 상승…2020년 605만 원→올해 856만 원
- 부동산 상승 주도하던 '마용성' 종부세는 소폭 상승

Q. 가장 큰 문제는 대출 금리입니다. 특히 지난해 말까지만 해도 고공행진하던 집값의 상투를 잡았던 집주인들을 이자 공포에 질렸는데요. 주담대 급등에 이자 2배 늘어난 차주 속출하고 있는데 집값을 수억을 빠지니 집을 유지하기도 그렇다고 팔기는 더욱 쉽지 않습니다. 이창용 총재가 부동산 시장이 연착륙할 수 있도록 감안해소 통화정책을 운용하겠다고 밝혔지만 차주들의 이자 부담이 더 커질 듯해요?

- 월 이자 100만 원↑ 집값 수억 '뚝'…'하우스푸어' 공포
- 주담대 급등에 이자 2배↑ 속출…월급 대부분 은행行
- 아파트 수억 원↓…38만 가구 "집 팔아도 빚 못 갚아"
- 집값 하락 전환 이후 낙폭 확대…차주 불안감 고조
- 이창용 "부동산 시장 연착륙 감안해 통화정책 운용"
- 로이터 인터뷰서 '비둘기 면모'…긴축 속도 조절 언급
- 이창용 "현재 부동산, 고금리 수준에 조정받는 정도"

Q. 정부가 지난 10월 서울과 경기도 4곳을 빼고 전국 모든 지역 부동산 규제지역을 하면서 어제(1일)부터 지역별·주택가격별로 차등화돼 있던 LTV 규제를 50% 일원화했습니다. 일각에서는 투기 수요가 다시 한번 뛰는 것 아니냐는 우려도 나왔는데요. 시장은 투기는커녕 실거주자 수요도 쉽지 않다는 반응이에요?

- 정부, 주택가격 급락·거래 절벽에 연착륙 방안 고민
- 규제지역 해제·LTV 추가 완화…15억 초과 주담대 허용
- 부동산·대출 규제 대거 완화…고금리 속 '백약이 무효'
- 이달부터 LTV 50%…소득별 제한·고금리에 효과 '글쎄'
- LTV 규제 완화에도 DSR 규제 유지…은행들 '시큰둥'
- 규제지역 무주택자 LTV 50%…주담대 한도 4억→6억
- 'DSR 규제' 완화 시 가계 부채 뇌관 우려…규제 제외
- 시중은행 "DSR 풀지 않는 이상 반쪽짜리 규제 완화"
- 한은, 추가 기준금리 인상 가능성…주담대 8%대 임박

Q. 추가 규제 완화 움직임도 보입니다. 서울 전역에 적용되던 35층 높이규제가 연내 없어질 것으로 보이는데요. 이에 더불어 재건축 안전진단 기준 완화 방안을 조만간 발표할 것으로 보입니다. 하지만 하락장을 막기는 역부족이라는 얘기도 나오고요?

- 서울 전역 적용 '35층 높이규제' 연내 삭제 움직임
- 대치 미도아파트, 최고 50층 높이 재건축 예정
- 서울시, '2040 서울도시기본계획안' 원안 가결
- 지역별 다양한 층고 허용…다채로운 스카이라인 유도
- '한강' 접한 아파트 높이 '15층 제한' 규정 유지
- 정부, '재건축 안전진단 기준 완화' 연내 발표 예정
- 구조안전성 비중 감소·지자체 재량권 확대 등 포함
- 전문가 "규제 완화 부담↓…경착륙 완화 효과 제한적"

Q. 집값이 떨어지면서 전셋값도 동시 하락하고 있습니다. 요즘에는 임대인 찾기가 쉽지 않은 상황에서 전세보증금대출 이자를 내주는 집주인도 있다는 기사를 심심치 않게 볼 수 있는데요. 서울 아파트 신규 전세계약과 갱신 전세계약 사이 보증금 차이가 줄어들고 있다고요?

- 서울 아파트 신규-갱신 전세 격차↓…전셋값 하락 영향
- 올해 평균 전세, 갱신 5억 3,867만 원·신규 6억 4,983만 원
- 올해 신규-갱신 전세 격차 대비, 작년 比 5,673만 원↓
- 금리 인상 등에 전세시장 침체…신규 전셋값 하락
- 전세 갱신계약, 2년 전보다 오른 금액으로 체결
- 갱신권 사용 전세수요 급감…전세의 월세 전환 지속
- 전문가 "서울 아파트 신규 계약 하락세 지속 가능성"

Q. 집값이 너무 올라도 너무 떨어져도 경제 타격이 이만저만이 아닙니다. 내년에도 집값이 추가 하락할 거라는 전망과 함께 추가 금리 인상도 대기하고 있는데요. 올해도 이제 한 달이 남았습니다. 향후 부동산 움직임, 어떻게 전망하십니까?

- 거세진 집값 하방 압력…수억 하락 단지 '우후죽순'
- 내년도 금리 인상·집값 하락 가능성…짙어진 관망세
- 전문가들 "내년 상반기까지 금리 인하 기대 힘들어"
- 부동산 시장 경착륙 우려 고조…향후 집값 움직임은

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