서울 스카이라인 달라진다...아파트 높이 ‘35층 룰’ 폐지

2040 서울도시기본계획 확정
토지 용도 구분 없이 복합개발도
도시공간 기능 중복 허용하기로

서울의 아파트 높이를 제한하는 '35층 룰'이 폐지됐다. 서울시는 최상위 공간계획인 2040 서울도시기본계획에서 이 같은 방안을 확정했다. 연내 확정 고시되면 앞으로 지어지는 아파트들은 35층 제한 없이 초고층으로 건설돼 서울 시내 스카이라인에 대대적 변화가 예상된다. 대표적으로 여의도, 용산 등 주요지역 정비사업들이 층수 완화에 따른 사업성 확보로 한층 속도를 낼 것으로 보인다.

서울시는 지난달 30일 제12차 도시계획위원회에서 '2040 서울도시기본계획안'을 원안 가결했다고 1일 밝혔다. 서울도시기본계획은 서울시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간계획이자 국토계획법에 따른 법정계획이다. 향후 20년간 서울이 지향할 도시공간의 미래상을 담고 있다. 시는 지난 3월 계획안을 처음 발표한 이후 공청회 등 관련 절차를 진행해왔다. 후속 조치를 거쳐 연내 확정 공고될 예정이다.

계획안은 박원순 전 시장 재임 시절 수립된 '주거용 건축물의 높이 35층 이하'를 삭제했다. 2030 서울도시기본계획은 제3종 일반주거지역 내 아파트의 최고 층수를 35층 이하로 제한해 왔다. 하지만 서울시는 '35층 룰'이 그동안 일률적으로 적용되면서 서울 스카이라인을 천편일률적으로 만들었다고 보고 높이기준을 없앴다. 개별 정비계획 심의 단계에서 지역 여건에 맞게 층고를 허용, 다채로운 스카이라인을 유도할 방침이다.

서울시는 도시계획의 기본 틀인 용도지역 체계를 전면 개편하는 개념인 '비욘드 조닝'도 도입한다. 용도지역제는 도시공간의 기능이 중복되지 않도록 땅의 용도와 건물 높이, 용적률 등을 규제하는 제도다. 서울에는 크게 주거·상업·공업·녹지지역이 있다. 비욘드 조닝이 적용되면 땅의 용도를 구분하지 않고 어떤 용도를 넣을지 자유롭게 정해 유연하고 복합적인 개발을 할 수 있게 된다. 2025년부터 서울 전역에 단계적으로 적용할 계획이다.

조남준 서울시 도시계획국장은 "서울도시기본계획안이 확정되면 35층 높이 규제 완화를 비롯해 유연한 도시계획 체계로의 전환이 가능해질 것"이라며 "이번 계획이 하위의 분야별 계획 및 정비계획, 시정운영 등에 지침 역할을 수행하면서 서울시민의 삶의 질과 도시경쟁력이 높아질 것으로 기대된다"고 말했다.

지난 3월 기본계획안 발표 당시 오세훈 서울시장은 "공간 간 기능의 경계가 사라지는 디지털 대전환의 시대에 공간은 시민의 삶을 규정하고 도시의 미래를 좌우한다"며 "이번 기본계획에는 비대면·디지털전환 및 초개인·초연결화 등 다양한 사회적 변화와 요구를 담아냈다"고 말했다.

한편 서울시는 이번 기본계획안에 △보행일상권 조성 △수변중심 공간 재편 △기반시설 입체화 △중심지 기능 혁신 △ 미래교통 인프라 △탄소중립 안전도시 △도시계획 대전환 등 7대 목표를 제시했다.