[이슈체크] 아파트값 계속 떨어지는데...둔촌주공 이번달 청약

황인표 기자 입력 2022. 12. 1. 18:40
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■ 경제현장 오늘 '이슈체크' - 김규정 한국투자증권 자산승계 연구소장 

부동산 침체기에 대규모로 아파트가 공급됩니다. 그중에서도 서울 강동구 둔촌동 주공아파트 자리에 지어지는 올림픽파크 포레에 관심이 높은데요. 1만 2천 가구 대단지에서 4천7백86가구가 일반 분양하죠? 차갑게 얼어붙은 시장 분위기를 뚫고 청약 흥행을 이룰 수 있을지 알아보겠습니다. 김규정 한국투자증권 자산승계 연구소장 나오셨습니다. 

[앵커] 

이달의 아파트 공급물량이 대폭 늘어난다는 뉴스가 많이 나옵니다. 얼마나 공급되는 겁니까? 

[김규정 한국투자증권 자산승계 연구소장] 

새로 준공하고 입주하는 아파트 물량 얘기인데요. 12월에 전국적으로 입주하는 아파트 물량이 3만 300여 가구 정도 됩니다. 이번해 들어서는 월별로 따져봤을 때 12월 물량이 가장 많은 수치이고요. 수도권 기준으로 18000가구 정도가 입주해서 전년 동기 대비해서 18%가량 물량이 늘어난 것으로 분석됩니다. 지방 물량도 12000가구 정도 되는데요. 부산 충남 대전 대구처럼 최근 입주물량이 많았던 곳들에서 입주 예정 물량이 있어서 전체적으로 주택 가격이 많이 하락하는데 입주물량이 늘어나면서 가격 낙폭이 더 커지는 거 아니냐, 거래가 더 안 좋아지는 거 아니냐 라는 걱정들을 하시는 것 같습니다. 

[앵커] 

말씀하신 대로 집값이 워낙 빠르게 떨어지는 상황. 입주물량 늘어나면 전셋값 떨어질 테고 매매 가격도 더 ᄄᅠᆯ어질 것. 그런 우려가 있네요. 마침 오늘 한국 부동산원에서 주간 아파트 동향을 발표했죠. 계속 떨어지는데 역시 오늘 발표된 내용도 큰 폭으로 하락했습니까? 

[김규정 한국투자증권 자산승계 연구소장] 

지금 아파트 가격 주간 변동률 지표가 나왔는데 전국이 한 주간 0.56% 아파트 매매 가격이 하락했고요. 전세도 0.69% 하락했습니다. 지금 지역별로 보면 서울도 매매 가격이 0.56%, 전세는 0.89% 주간 하락해서 주간 하락폭으로 따지면 상당한 수준이라고 볼 수 있고요. 지금 10월부터 빠르게 주간 낙폭이 커지는 상황이라서 거래도 부진한데 가격 낙폭이 커지는 침체 양상에 대해 걱정이 많은 것으로 조사됩니다. 특히 서울 아파트 거래 전력상황이 굉장히 심각한데 서울 부동산정보광장 통계를 보면 지난 7월부터 월간 1000건 거래도 미치지 못하는 거래로 600 건대 거래 신고되다가 지금 지난달에는, 물론 추가로 신고되는 건들이 더 늘어날 수는 있겠습니다만 당일 기준 집계로 봤을 때 지난달이 550여 건, 이번 달도 400 건대 정도로 집계 조사되고 있어서 전체적으로 거래 부진 상황도 심화되고 있고 가격 낙폭은 커지는 걸로 조사되고 있습니다. 

[앵커] 

한국 부동산원 통계로만 봐도 서울이 0.56%. 주간단위 0,5%라는 게 굉장히 큰 폭이죠? 시청자들이 느끼기에 0,5% 어느 정도로 생각을 하면 될까요. 

[김규정 한국투자증권 자산승계 연구소장] 

단순히 산술적으로 집계하신다면 한주에 0.5% 정도 떨어졌다면 한 달이면 2%가량 떨어질 수 있다는 거니까 그걸 1년 정도 침체기가 계속된다면 상당 수준 낙폭이라고 볼 수 있겠죠. 물론 지표 계산을 산술적으로 하지는 않습니다만 단순히 집계해봤을 때 상당한 수준이라 볼 수 있고요. 지역별로 낙폭이 큰 곳들이 많아요. 서울의 경우 주간 매매 가격 낙폭이 도봉구가 0.99%, 거의 약 1% 하락률을 보였으니까 상당히 시장 가격 하락세가 가파르게 나타나고 있고요. 전세도 매매와 마찬가지로 동반 하락세를 보이는데 특히 입주물량 많은 서울에서도 입주가 좀 있었던 수도권 인천이나 지방의 대구나 세종 같은 입주물량 영향 미치고 있는 곳들이 주간 하락폭이 1% 이상 나오는 상황이거든요. 그래서 전반적으로 매매 전세 동반 약세에 입주나 분양 영향도 체크해야 한다는 지적이 나오는 것 같습니다. 

[앵커] 

주간단위 1% 하락이라면 아까 말씀하신 산술적으로 보면 1년에 1/2. 반토막이 되는 거네요. 

[김규정 한국투자증권 자산승계 연구소장] 

만약 그렇다면 산술적으로는 그렇게 예측해볼 수 있겠습니다만 지금 전반적으로 거래 부진 상황에서 일부 초 급매물 위주로만 거래되면서 낙폭이 가팔라지고 있어서 실제로 최근에 연준에서 금리인하 속도조절론이 나오는 상황이다 보니 당분간은 부진 상황에서 벗어나기가 어려울 것으로 보입니다만 금리 인상, 물론 높은 금리가 한동안 유지될 것으로는 보이지만 금리 인상이 어느 정도 일단락되고 나면 조정 속도도 조금 조절이 오지 않을까 예상하고요. 다만 지역의 입주나 물량 수급에 따라서는 여전히 상당한 낙폭을 보이는 곳도 있을 것 같아서 지역별로 본인이 어느 지역에 분양이나 입주나 매각이나 이런 걸 계획하는 수요자분들은 각 지역의 공급 상황, 물량 상황, 거래 상황을 면밀히 따져보실 필요가 있을 것 같습니다. 

[앵커] 

관련해서 말씀하신 대로 지금 강동구 둔촌동 주공아파트 자리에 올라가는 거잖아요. 올림픽파크 포레원. 5일부터 일반청약을 한다는데 물량이 어느 정도이고 가격은 어떻게 결정되었죠? 

[김규정 한국투자증권 자산승계 연구소장] 

둔촌주공이 총 12032가구 짓는 큰 대규모 단지이고요. 일반분양만 4706가구나 됩니다. 최근 서울에서 분양승인 났던 대단지 물량이 거의 없었기 때문에 공급에 대해서 상당히 관심 보이는 분들은 많은데 분양 가격 자체는 평균 단위당 3829만 원으로 승인 나면서 기대하셨던 것보다는 분양 가격이 다소 높다는 불만들이 상당히 시장에서는 있는 것으로 보이고요. 실제로 분양시기가 사업 중단 때문에 딜레이 된 상황이기 때문에 1년 전 예상 분양가에 비해 상당히 최근 원자재 가격 인상이나 사업 중단과 함께 추가된 사업비용을 고려했을 때 많이 높아진 편이라 강남권이긴 하지만 강남구나 서초구는 아니고 대단지이긴 하지만 분양 가격도 기대보단 높아진 측면이 있어서 이것저것 본인 상황에 따라 저울질하시는 분도 적지 않은 것 같습니다. 또 특히 최근 시장 가격이 떨어지다 보니 분양시장에서도 청약경쟁률이 낮아지는 곳도 있고 전국적으로 미분양 주택이 지난달 말 기준 47000호 정도 늘어나면서 집계되고 있거든요. 미분양도 늘고 전반적으로 청약 경쟁률도 떨어지는 상황이라 모처럼 서울의 대단지이긴 하지만 이것저것 신중해야 한다는 지적도 있습니다. 

[앵커] 

모처럼 대단지인데. 아까 말씀하신 대로 분양가가 조금 높은 듯한 느낌이 들고요. 가격이 떨어지는 상황인데. 청약 열기, 경쟁률 어떻게 예상하세요? 

[김규정 한국투자증권 자산승계 연구소장] 

입지는 다소 외곽이지만 강남권에 포함되어있고 지하철 5호선 9호선 더블역세권인 대단지. 이런 정도 규모의 대단지는 서울에서 당분간 기다리기 어려운 상황이라 계속 강동권역에서 새 아파트 기다리시던 분들은 청약을 신중하게 고려하고 계신 걸로 보이고요. 입지나 규모 면에서 청약해볼 만한 단지인 것은 틀림없는 것 같습니다. 다만 분양 가격 변화에 대해 실제로 중동은 대출이나 잔금대출받으셨을 때 높아진 금리도 따져보셔야 하고요. 지금 중도금 대출받으셔도 예전보다는 상당히 많이 올라서 5.5% 중후반으로 예측된다 하니까 과거에 집단대출받으셨을 때보다는 이자부담이 많이 늘어나시긴 하거든요. 그리고 중도금 대출도 지금 정부가 규제를 완화해서 분양 가격 12억 원까지는 중도금 대출 가능하게 조정했지만 이번에 둔촌주공의 경우 전용면적 59제곱미터까지만 해당되고, 보통 많이 찾으시는 84제곱미터형은 분양가가 12억을 넘기 때문에 중도금 대출이 되지 않습니다. 그러다 보니 현금 준비에 대해서도 조건을 따져보셔야 하기 때문에 실제로 청약 경쟁률이 조금 평형 위치나 동이 나 이런 게 좋지 않다거나 이런 경우 일부 기대보다 낮은 청약경쟁률이 나올 수 있다는 지적도 있기 때문에 살펴보실 필요가 있을 것 같고요. 동시에 12월 5일부터 특별공급 시작해서 일반청약 들어가지만 지금 사업 중단 관련해서 둔촌주공 조합원 입주권도 12월 3일부터 거래될 수 있는 물건들로 풀리거든요. 조합원 입주권으로 좋은 동호수의 물건을 골라서 매입할 건지, 청약 통해 일반분양받을 건지 따져보는 것도 방법이고 일반청약의 경우 지금 전매제한이나 실거주의무조건이나 이런 것들이 상대적으로 까다로운데 조합원 입주권은 그런 규제는 없기 때문에 본인의 상황에 맞게 어느 것이 더 적절한 가를 물건 조건에 따라 따져보고 매입이나 청약 판단을 저울질하시는 것 같습니다. 

[앵커] 

입주권이 이달 3일부터 가능합니까? 그러니까 그걸 살 건지 아니면 일반청약에 도전할 건지. 

[김규정 한국투자증권 자산승계 연구소장] 

근데 조합원 입주권은 동호수가 좋은 로열동과 층을 선택할 수 있는 대신 최근 사업 중단 관련해서 추가 분담금이 늘어나긴 했고 환급금도 따져봐야 하기 때문에 만약 입주권 구매로 결정하신다면 추가로 낼 분담금을 세밀하게 따져볼 필요는 있습니다. 

[앵커] 

마침 조합원 입주권을 말씀하셨으니까 최근 일부 평형이겠는데요. 동 간 거리가 워낙 짧아서 2미터 정도에서 주방을 볼 수 있는 문제? 주방 뷰 논란이 있다는데 지금 설계 도면상으로만 이런 얘기가 있는데 실제 다 지어져도 문제 될 수 있는 정도일까요? 

[김규정 한국투자증권 자산승계 연구소장] 

알려진 것으로는 84 제곱 중에서 e타입 그리고 59 제곱에서 c타입 일부가 주방 뷰가 마주 보는 가까운 거리에 설계되어있어서 혹시 사생활 침해가 우려된다는 지적이 커뮤니티 통해 회자됐었고 지금도 걱정들 하시는 것 같은데요. 일단 시행 시공 쪽에서는 불투명 유리 차단막 설치라든가 뷰나 이런 건 실제로는 사생활 노출이 되지 않게 관리한다는 설명이 나오긴 했습니다만 실제로 도면상 거리는 2.6미터로 상당히 가까운 편이긴 합니다. 그래서 실제로 본인이 청약하시는 전용면적 타입도 세밀하게 따져볼 필요 있고요. 특히 타워형 배치가 세대를 많이 늘리다 보니 타워형 배치랑 복도형 배치랑 이런 것들에서 기대보다 불편이 야기되는 것이 제기된 부분은 있어서 실제로 이런 것들까지 따져보시고 청약 통장을 사용하시는 게 좋을 것 같긴 합니다. 

[앵커] 

5일부터 시작되는 청약 전략을 짤 때 이자부담, 중도금 대출 여부, 주방 뷰 논란 다 따져서 꼼꼼히 전략을 짜야겠네요? 네 이달에 공급되는 아파트 물량과 강동구 둔촌동 올림픽파크 포레원 청약 전략까지 잘 들었습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계 연구소장이었습니다.

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