‘경축 재건축’ 플래카드 늘겠네…내주 발표될 안전진단 개선안 보니

정부, 내주 개선안 발표
구조안전성 비중 확 줄이고
건축마감·주거환경은 상향
이르면 내년 1월부터 시행

[사진 출처 = 연합뉴스]

정부가 재건축 규제완화의 일환으로 강조했던 안전진단 제도 개선방안을 빠르면 내주 발표할 것으로 전망된다. 국토교통부는 기존 대통령 공약대로 구조안전성 비중을 30%로 낮추는 방안을 검토하고 있으나, 시장에선 그 정도로는 재건축 사업이 추진되지 힘들 것이라 주장하고 있다.

정부는 현재 재건축 안전진단 규제완화의 일환으로 구조안전성 평가 가중치를 현 50%에서 30%로 낮추는 방안을 검토하고 있는 것으로 30일 알려졌다. 지자체장의 판단에 따라 최대 10%포인트(p)를 가감할 수 있도록 재량권을 주는 방안도 함께 고려하고 있는 것으로 알려졌다. 이대로라면 지자체장의 결정에 따라 최소 20%부터 최대 40%까지 조정이 가능해지는 셈이다. 안전진단 규제가 완화되면 현재 안전진단을 추진하고 있는 서울 목동 신시가지 단지나 노원구 상계·중계동 주공아파트 등 1980년대 후반에 지어진 재건축 추진 단지들의 사업에 숨통이 트일 것으로 전망된다.

재건축 사업의 첫 관문인 안전진단은 A~E등급 중 최하등급인 D~E등급을 받은 단지들만이 사업을 추진할 수 있도록 돼있다. 해당 단지의 구조안정성, 주거환경, 비용편익, 설비노후도 등이 안전딘단의 평가 항목이다. 안전진단 규제가 재건축 사업을 가로막은 ‘3대 대못’으로 지적돼온 이유는 문재인 정부 시절 이 평가 항목들 중 구조안정성 항목의 반영 비중을 기존 20%에서 50%로 올려놓았기 때문이다.

구조안전성은 말 그대로 건물이 구조적으로 얼마나 안전한지를 보는 것으로, 건물 기울기와 내하력(하중을 견딜 수 있는 능력), 내구성 등을 평가한다. 이전에는 구조안전상 큰 문제가 없어도 층간소음 등 ‘주거환경’ 평가를 통해 주거 여건이 불편하다고 판단되면 재건축을 허용했는데, 문재인 정부 들어 구조안정성 평가 비중이 높아지면서 재건축 연안(준공 후 30년)을 아무리 오래 넘겨도 구조적으로 튼튼한 단지라고 진단된 단지들은 재건축 사업을 추진하기 어려운 점이 있었다. 이는 결과적으로 도심내 신규 주택공급을 저해하는 요인으로 작용됐다. 재건축 연안(30년)이 넘은 단지들이 수두룩 한 서울에선 올 한해(1~10월 기준) 신규 아파트 공급량이 4580가구로 5년전에 비해 5분의 1수준에 불과했다.

이에 윤석열 정부는 도심 주택공급확대를 위한 재건축 안전진단 완화를 대선공약과 국정과제로 내걸고 추진해왔다. 지난 8월 270만호 공급대책인 ‘국민 주거안정 실현방안’을 통해 연내 안전딘단 재도개선안을 내놓겠다고 했고, 지난 10일 ‘부동산 시장 현안 대응 방안’을 발표하면서 12월 초로 규제완화 방안 마련 시기를 앞당기기로 했다.

원희룡 국토교통부 장관도 줄곧 안전진단 규제완화를 강조해왔다. 지난 8월부터 국토부 유튜브를 통해 새 정부 주택정책을 소개하면서 그 첫번째 주제로 안전진단 규제완화를 다루기도 했다. 당시 원 장관은 “주택공급을 죄악시했던 문재인정부 시기의 정책을 이제는 정상화해야 한다”며 “우선 재건축 정비구역 지정요건이 너무 까다롭다. 안전진단 배점에 구조안전성을 50%로 늘리다보니 재건축 사업이 다 퇴짜를 맞았다”고 말했다. 이어 “그 이전엔 안전진단 단계에서 10개단지 중 55개 단지는 통과됐는데, 요즘은 2건도 통과가 안된다”며 “골조가 두드려서 부서질 정도가 아니면 다 퇴짜를 맞는 것”이라고 지적한 바 있다.

전문가들은 구조성 안정 비중을 최소한 20%로 낮춰야 한다고 주장한다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “안전진단 규제가 강화되기 전 수준인 ‘구조안정성 비중 20%’로 되돌려놔야 한다”며 “현재 정부가 검토하고 있는 30%로는 재건축 추진 단지들의 안전진단 통과를 기대하기엔 미흡한 측면이 있다”고 말했다.

일선 재건축 추진 단지들 역시 구조안전성 비중을 박근혜 정부 수준(20%)으로 낮춰야한다고 주장한다. 최근 예비안전진단에서 탈락한 경기도 일산 백송마을5단지 재건축추진위 관계자는 “현재 안전진단 기준으로는 1기 신도시 중에 예비안전진단도 통과할 단지가 없다”며 “구조안정성이 30%로 낮아지더라도 힘들고 20%는 돼야 통과될 곳이 있을까 말까한 상황”이라고 호소했다.

안전진단 제도가 바뀐 뒤 소급적용 여부도 관심사다. 지난해 7월 적정성 검토 문턱에서 고배를 마신 서울 노원구 태릉우성 재건축추진위 관계자는 “지난해 이미 받아놓은 결과가 있고 배점 기준만 달리하면 통과될 점수인데 시간과 비용을 들여 이를 또 다시 해야하는지 의문”이라고 했다.