청약 한파에 착공 급감… 3년후엔 공급난 온다

올해 전국 착공실적 33만가구
유동성 악화로 작년보다 26% 줄어
"침체기 공급 없으면 전세난 초래
상승기엔 집값 급등해 충격 클것"

고금리발 부동산시장 침체로 주택거래량이 반토막 나고 미분양 적체는 심화되고 있는 것으로 나타났다. 주택 수요심리가 꽁꽁 얼어붙으면서 민간의 착공 물량 감소세도 뚜렷해지고 있다. 착공 실적은 3~4년 뒤 주택공급량을 가늠할 수 있는 지표로 하락세가 지속될 경우 향후 공급난으로 이어질 수 있다.

■매매거래 반토막, 미분양 적체

11월 30일 국토교통부에 따르면 지난 10월 주택 매매거래량은 3만2173건으로 전년동월(7만5290건) 대비 57.3% 급감했다. 전월(2022년 9월) 거래량 3만2403건에 비해서도 0.7% 줄었다. 금리가 치솟고, 집값반등 기대감이 낮아지면서 거래절벽이 장가회된 영향이 커 보인다.

지역별로는 서울(3405건)이 전년동월 대비 58.2% 감소했다. 수도권(1만2102건)은 62.2%, 지방(2만71건)은 53.7%나 거래량이 축소됐다. 유형별로는 아파트의 10월 매매량이 1만8570건으로 전년동월 대비 61.9% 감소했고, 아파트 외 주택(1만3603건)도 전년 동월보다 48.7% 줄었다.

신규 분양아파트가 미분양으로 이어지는 건수도 늘어나고 있다. 10월 말 기준 전국 미분양 주택은 4만7217가구로 전월(4만1604가구) 대비 13.5%(5613가구) 증가했다. 중대형 타입일수록 미분양 문제가 심각하다. 전용 85㎡ 이하 미분양 주택(4만2472가구)의 전월 대비 증가율은 12.1%인 반면, 전용 85㎡ 초과 미분양 주택(4745가구)은 한달 새 28.1% 늘었다.

■침체로 착공 줄어…3년 뒤 공급난 우려

지속적인 주택공급여부를 가늠할 수 있는 착공실적은 내리막길을 걷고 있다. 정부의 인허가 실적은 증하고 있지만, 분양시장 침체와 자금조달 환경 악화로 착공을 미루는 경우가 늘고 있다는 게 업게 관계자들의 설명이다. 올해 10월까지 누계 기준으로 전국 주택 인허가 실적은 42만8318가구로 전년동기(40만5704가구) 대비 5.6% 증가했다. 특히 아파트 인허가 실적(34만7867가구)은 13.5% 늘었다.

하지만 10월 누계 기준 올해 주택 착공 실적은 전국 33만997가구로 전년 동기(45만1134가구)보다 26.6% 감소했다. 아파트 착공 실적은 25만7590가구로 전년 동기에 비해 25.1% 줄었다.

착공 물량 감소의 주된 요인으로는 유동성 악화가 꼽힌다. 건설업계 관계자는 "후분양 할 자금 여력이 되는 곳은 상관없지만, 대부분 공사대금 문제로 착공과 동시에 선분양한다"며 "지금은 미분양 위험이 있기 때문에 시행사업자 입장에서 수익성에 대한 우려가 크다"고 말했다. 이어 "부동산 프로젝트파이낸싱(PF)대출이 어려워지는 등 유동성이 악화되면서 인허가를 받아도 착공을 미루는 사업장이 늘고 있다"고 말했다.

착공 물량 축소는 향후 주택공급 감소로 이어질 수 있어 정부의 적극적인 대책 마련이 필요하다는 의견도 나오고 있다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "착공 물량이 줄면 통상적으로 3년 후 주택공급량이 감소한다"며 "주택공급량의 감소는 침체기에는 전세물량을 줄어 서민주거 안정을 위협하고, 상승기에는 가격급등을 유발해 부동산 시장을 불안하게 한다"고 설명했다. 그는 "3기 신도시 입주는 5년가량 남았기 때문에 3년 뒤 공급 감소는 그 충격이 클 수 있다"며 "정부가 중장기 로드맵에 따라 주택 공급량이 일정하게 유지되도록 적극적인 대책 마련에 나서야 한다"고 강조했다.