"비과세인 줄 알았는데…" 시골집에 세금 2억 '날벼락' [더 머니이스트-택슬리의 슬기로운 세금생활]

한경닷컴 더 머니이스트
이상웅 세무사

#. 40대 남성 김모씨(43)는 보유하고 있던 주택이 당연히 농어촌주택에 해당한다고 생각해 보유하고 있던 아파트를 양도해 비과세로 신고했습니다. 그런데 2억원의 양도소득세가 추징돼 크게 당황했습니다.

농어촌주택이 주택 수에서 빠진다는 사실을 듣고 요건을 따지지 않고 농어촌주택을 취득하는 사례들이 늘어나고 있습니다. 농어촌주택이라고 해서 무조건 주택 수에서 빠지는 것은 아닙니다. 내용에 따라 중과 유예 기간 이후엔 중과세도 포함되는 경우가 있어 유의해야 합니다.

먼저 농어촌주택이 비과세 혜택을 받기 위해선 취득시기를 충족해야 합니다. 2003년 8월1일~2022년 12월31일 사이에 농어촌주택을 취득해야 합니다. 해당 기간 이전에 취득한 경우 특례를 적용받을 수 없습니다. 이때 취득이란 매매로 인한 취득뿐만 아니라 증여, 상속, 직접 건설해 취득한 것을 포함합니다. 농어촌주택을 증축 또는 부수토지를 추가 취득하는 경우엔 당초 농어촌주택 취득일을 기준으로 농어촌주택 취득기간 중 취득여부를 판단합니다.

취득 순서도 중요합니다. 양도하는 일반주택을 취득한 이후 농어촌주택을 취득해야 합니다. 만약 농어촌주택을 일반주택보다 먼저 취득한다면 다른 요건들을 충족하더라도 특례를 적용받지 못합니다. 일반주택과 농어촌 주택의 취득시기, 순서는 가구를 기준으로 판단합니다.

지역 요건에도 해당해야 합니다. △수도권 지역(경기 연천군, 인천광역시 옹진군 제외) △'국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제6조에 따른 도시지역 △'주택법' 제63조의2에 따른 조정대상지역 △'부동산 거래신고 등에 관한 법률' 제10조에 따른 토지거래허가구역 △이 밖에 관광단지 등 부동산 가격 안정이 필요하다고 인정된 지역 등에 주택이 있으며 안 됩니다. 또 농어촌주택과 일반 주택은 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면에 있지 않아야 합니다.

면적 기준도 있습니다. 2020년 12월31일 이전 양도분까지는 대지면적이 660㎡ 이내여야 하는 면적 요건이 있습니다. 하지만 2021년 1월1일 이후 양도분부터는 면적요건이 없습니다.

가격 요건도 따져봐야 합니다. 농어촌주택의 취득 당시 주택과 토지의 기준시가 합계액이 2억원 이하여야 합니다. 대통령령으로 정하는 한옥은 4억원까지 가능합니다. 만약 취득일 이후 농어촌주택을 증축 또는 부수토지를 추가 취득하는 경우에는 증가한 면적의 가액을 포함하여 판단합니다.

보유 요건도 채워야 합니다. 농어촌주택 취득기간 중에 취득한 농어촌주택은 3년 이상 보유해야 합니다. 3년을 보유하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 특례 적용이 가능하며, 양도 이후 3년 보유 요건을 충족하지 않는 경우에는 다시 양도소득세가 추징됩니다.

농어촌주택 취득 후 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인해 멸실돼 재건축한 주택인 경우 3년 보유기간은 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 합해 판단합니다.

다만 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'과 이 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다), 사망으로 인한 상속 또는 멸실의 사유로 인해 당해 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않게 되는 경우에는 3년 이상 보유하지 않더라도 추징되지 않습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 세금고민 있을 땐, 택슬리 | 이상웅 세무사

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