시공능력 5위 건설업체 보증해도 '사채 이자'… PF 투자자 "No!"

[김노향의 부동산톡] GS건설 지급보증 ABCP 금리 '20%'

경기 이천시 송정동 공동주택 개발사업을 위해 설립한 특수목적법인(SPC)의 자산유동화기업어음(ABCP)이 시공사인 GS건설의 연대보증에도 일부 연 20.3~21.0% 금리에 거래됐다. /사진제공=GS건설

지난 11월14일 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 특수목적회사(SPC) '파인우노'가 발행한 자산유동화기업어음(ABCP)이 연 20.3~21.0% 금리에 거래됐다. 만기는 오는 12월23일 일시상환. 시공능력평가 5위(2022년 기준) 건설업체 GS건설이 대출금 100%에 대해 지급보증을 제공했음에도 대부업체 법정 최고 금리(20.0%) 수준으로 금리가 치솟은 데 채권시장은 주목했다.

파인우노는 경기 이천시 송정동 공동주택 개발사업을 위해 설립한 SPC다. 해당 ABCP는 시공사인 GS건설의 연대보증을 받아 신용평가사로부터 'A2+(sf)' 등급을 받았다. 하지만 최근 급격한 기준금리 인상과 부동산 개발사업 침체로 미분양 리스크가 커지면서 대형 건설업체 보증 채권도 투자자를 구하기가 어려워졌다. 해당 ABCP는 올 3월 발행된 것으로 430억원 규모다.

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신용평가사 "불확실성 존재해"

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부동산 거래시장이 빠른 속도로 냉각되면서 프로젝트파이낸싱(PF) ABCP 등 단기자금 경색이 심화되고 있다. 김도선 한국신용평가 구조화1실장은 "해당 ABCP 상환 가능성은 차주(시행사)의 지급능력과 사업의 현금흐름 등에 의존하지만 제반 사항들을 감안해 불확실성이 존재한다"고 밝혔다. 사업 시공사로 참여 예정인 GS건설은 대출금의 100% 한도로 SPC 채무에 대한 연대보증을 약정했다. GS건설의 기업어음(CP) 신용등급은 A2+다.

정부는 PF ABCP 매입 프로그램을 시행했지만 전문가들은 우려 섞인 전망을 하고 있다. 테마파크 '레고랜드'의 채무불이행(디폴트) 사태가 해결되지 않은 데다 금리가 지속해서 오르고 있어 건설업체 실적도 나빠질 것으로 예상되기 때문이다.
GS건설의 올 3분기 실적을 보면 연결 기준 매출은 2조9531억원, 영업이익은 1251억원으로 직전분기대비 각각 3.1%, 23.9% 감소했다. 영업이익 감소율이 매출 대비 7.7배에 달했다.

금융투자협회에 따르면 지난 18일 CP(91일물) 금리는 5.33%를 기록했다. 이는 글로벌 금융위기로 채권시장이 경색됐던 2009년 1월13일(5.37%) 이후 최고치다. 금융투자업계 관계자는 "기업들이 장기로 자금을 조달할 수 있는 회사채 발행이 막히면서 너도나도 단기자금시장으로 몰리다 보니 이전보다 높은 금리를 제시해야 투자자를 구할 수 있게 된 것"이라고 설명했다.

특히 PF ABCP 자금경색이 더욱 심화되고 있다. 부동산 개발사업 시행사는 대기업인 건설업체나 증권사로부터 신용 보강을 받아야 고금리 대출의 이자율을 낮출 수가 있는데, 이를 위해 발행하는 ABCP의 만기 시점에 투자자를 구하지 못해 차환 발행에 실패하게 되는 것이다. 이는 중소·중견업체의 부도 위기로 확산될 수 있다.

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재계 5위 그룹 롯데건설도 흔들

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재계 5위 롯데그룹의 계열이자 시공능력평가 8위(2022년 기준) 롯데건설은 한 달여 만에 그룹으로부터 차입한 자금이 1조5000억원에 육박하고 있다. 금융감독원에 따르면 롯데건설은 지난 10월18일부터 최근까지 롯데그룹 주요 계열사로부터 총 1조4500억원을 지원받았다. 유상증자를 통해 롯데케미칼 7000억원, 호텔롯데 2000억원, 롯데정밀화학 3000억원, 롯데홈쇼핑 1000억원 등을 수혈했다.

이뿐만 아니라 하나은행과 SC제일은행에서 3500억원을 빌리면서 롯데물산이 일부 자금보충약정을 체결했다. 롯데건설이 대출을 상환하지 못할 경우 롯데물산이 부족 자금을 보충하겠다는 것이다. 국내 3대 신용평가사는 롯데그룹 주요 계열사의 신용등급 전망을 '부정적'으로 내렸다. 한국신용평가에 따르면 롯데건설의 우발채무 규모는 6조7491억원으로 신용등급 평가 대상 건설업체 가운데 가장 많다.

롯데건설은 최근 도시정비사업 시행사인 조합에 자금대여약정을 하는 과정에도 지급보증에 어려움을 겪고 있다. 서울 성북구 하월곡동 재개발 '신월곡1구역 도시환경정비사업' 조합은 지난 10월14일 공탁 예정인 토지수용 자금조달을 위해 시공사 롯데건설에 차입을 요청했다. 롯데건설은 대주단을 모집해 부산은행 계열의 BNK투자증권을 수의계약으로 선정했다.

롯데건설은 금리 4.7~5.2%, 만기 91일의 580억원 대출에 대해 지급보증을 제공할 예정이었으나 조합 총회 하루 전날인 10월13일 돌연 자금대여 계약서 주체가 SPC인 '온새미로제2차 주식회사'로 변경됐다. 온새미로제2차의 1·2회차 대출금액은 410억원, 자산담보부대출(ABL)은 170억원으로 금리가 당초 약정 대비 1~2% 높은 연 6.07%로 올라갔다. 1회차 310억원의 대출 만기는 내년 1월13일로 3개월가량, 나머지 270억원은 한 달 더 빠른 올 12월14일 만기가 도래한다.

롯데건설은 대출 약정금의 130% 한도로 연대보증을 제공하기로 했다. 금융감독원이 제공한 NICE신용평가의 신용평가서에 따르면 온새미로제2차는 SK증권에 회사 전반 업무를, BNK투자증권에 자산관리 업무를 각각 위탁했다.

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