단군이래 최대 재건축 둔촌주공의 딜레마...이자만 1억 [매부리레터]

내달 5일 특별공급, 6일 일반분양
분양가 전용 84㎡ 12억 확정

둔촌주공 전경. [매경DB]

단군이래 최대 재건축 둔촌주공(올림픽포레온)이 다음달 분양합니다. 24일 발표된 모집공고문에 따르면, 둔촌주공은 다음달 5일 특별공급, 6일 일반분양 접수를 받습니다. 특별공급 1091세대, 일반분양 3696세대 등 총 4789가 분양됩니다. 서울에서 4000가구 공급은 앞으로 찾기 힘들 정도의 규모입니다.

5호선, 9호선 더블 역세권에 1만2000가구 대단지 신축 아파트여서 청약 대기자들의 관심이 높습니다. 그러나 둔촌주공 청약자들은 고금리와 분양가, 대출 가능성 등을 고려해 청약을 저울질 하고 있습니다.

전용84㎡는 분양가 12억5000만~13억원으로 중도금 대출이 불가능합니다. 사실상 높은 현금을 보유해야해서 경쟁이 덜 치열할 것으로 보입니다. 입주때 잔금대출을 받으려하더라도 주택담보대출 비율(LTV) 50%내에서, 총부채원리금상환비율(DSR) 40%까지 고려하면, 현금 8~10억, 연봉 2억원이 가능해야합니다.

문제는 중도금 대출이 가능한 전용 59㎡입니다. 대출이 가능한 평형이다보니 실수요자들의 관심이 높습니다. 전용 59는 분양가 10억입니다.

둔촌주공은 8년 전매제한, 2년 실거주 의무입니다. 8년간 팔지 못하고, 입주가능일로부터 2년간 무조건 거주해야합니다. 전세를 놓지 못한다는 이야기입니다. 그러므로 둔촌주공 대출을 받을때는 대출 이자를 감당가능한지, 최소 2년간은 전세를 놓을 수 없으므로 대출을 갚을 수 있을지 따져봐야합니다.

둔촌주공 전용 59㎡는 중도금대출이 가능하지만 요즘 금리가 높기 때문에 금리도 꼼꼼히 따져봐야합니다. 중도금 대출은 2023년 6월부터 입주때까지 3개월씩 총 6회에 걸쳐 진행됩니다. 분양가의 60%가 6회에 걸쳐 실행되니 1회당 1억원씩 대출이 일어납니다. 전문가들은 연초에는 주담대 금리가 9~10% 될 것이라고 전망합니다.

중도금 대출은 내년 상반기 기준으로 금리가 결정됩니다. 집단대출 금리가 결정되기까지 남은 6개월여 동안 시중금리가 계속 오를 가능성이 높습니다. 그나마 집단대출이어서 주담대 금리보다는 1~2% 저렴하게 나올 가능성이 높습니다. 내년 6월에는 주담대금리가 7~8% 전망이 나오는 이유입니다.

만약 7% 금리로 가정하면, 23년 6월부터 1억원씩 3개월마다 총 6회 중도금 대출을 실행하면 입주때까지 내야하는 이자 총액은 약 3500~4000만원 가량 됩니다. 금리가 8%라면 이자는 여기서 더 올라갑니다.

이자, 옵션비, 취득세까지… 숨은 비용 2억

둔촌주공은 무조건 2년간은 실거주해야합니다. 이 말은 입주때 잔금대출을 실행했다면 2년간은 갚아야한다는 이야기입니다. 전세를 놓아 전세보증금으로 대출을 갚을 수 없습니다. 입주때 분양가대로 감정을 받아서 10억원이 나왔다면, 최대 대출 LTV 50%를 적용받아 5억원이 대출 가능합니다. 물론 이는 DSR 40%를 지켰다는 가정입니다.

현재 기준대로 DSR 40% 한도내에서 5억원을 받으려면(금리 7%라 가정) 연봉 1억3000만원입니다. 그러나 둔촌주공 입주는 25년 1월로 금리는 더 내려갈수 있어서 대출 가능한 소득은 여기서 더 내려갈수는 있습니다.

DSR 40%내에서 최대 5억원을 받았다고 가정한다면, 1년간 내야하는 이자는 3500만원입니다. 2년간은 실거주해야하니 2년간 내야하는 이자만 7000만원입니다.

중도금 대출 이자와 입주후 2년 실거주까지 이자만 계산하면 1억원 이상이 드는셈입니다.

숨은 비용은 또 있습니다. 옵션비 입니다. 발코니 확장, 주방, 마루, 화장실, 거실 중문, 시스템에어컨 옵션 등을 선택하면 7000~8000만원 가량 나옵니다. 옵션은 분양자가 선택하기 나름입니다. 일부는 줄이더라도 옵션비는 3000~4000만원 정도 나올 것으로 보입니다. 옵션을 최대로 선택하고 취득세까지 계산하면 숨은비용이 1억가까이 드는셈입니다.

둔촌주공 전용 59 분양가는 10억원입니다. 이자와 옵션 비 등 숨은비용 1억5000~2억원까지 포함시키면 실제로 서울 신축 아파트 26평을 받기 위해 12억원의 비용을 내야하는 셈입니다.

또한 둔촌주공은 다음달 5~6일 청약을 받은후, 15일 당첨자 발표, 내년 1월에 계약을 합니다. 계약금 20%, 전용 59㎡의 경우 2억원을 자납해야합니다. 계약금은 대출이 안나오므로, 청약 후 한달내 계약금을 마련해야합니다.

둔촌주공은 5,9호선 더블 역세권에, 1만2000가구 대단지 입니다. 집값이 빠른 속도로 추락하고, 금리는 고공인상중입니다. 기다려온 둔촌주공 청약을 넣어야할까요. 둔촌주공 청약에 대한 자세한 분석은 재테크 뉴스 매부리레터에서 확인하세요. 네이버에서 매부리레터를 검색하면 됩니다.

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