[이슈분석] 금리에 세금까지 '날개 없는 하락'…부동산 시장 전망은

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 진행 : 강산 / 출연 : 이제문 창조도시경제연구소 소장

집값이 속절없이 떨어지고 있습니다. 정부가 규제지역을 해제했지만 시장은 갈 길을 가는 모습인데요. 어제(24일) 마지막 금통위에서는 금리를 또다시 올렸습니다. 베이비스텝이긴 하지만 대출자들에게는 고통이 더해지는데요. 여기에 종부세 고지서가 배송되면서 집주인들에게는 엎친 데 덮친 격이 됐습니다. 경기침체 우려가 커진 상황에서 관망세가 짙어진 부동산 시장이 연착륙이 가능할까요. 오늘(25일)은 부동산 시장을 점검해보겠습니다.

Q. 규제지역을 해제해도 아파트값이 속절없이 떨어지고 있습니다. 오히려 하락 폭을 키우는 모습인데요. 서울은 물론 강남마저도 하락세를 면치 못하고 있습니다. 최근 집값 움직임과 부동산 시장 분위기, 어떻게 보고 계십니까?

- 규제 완화도 '무용지물'…아파트값 역대 최대 하락 행진
- 서울·수도권·전국 아파트 매매·전세 조사 후 최대 하락
- 매수세 실종, 금리상승·가격하락 우려에 관망세 지속
- 서울 아파트값 0.52% 하락…3주째 역대 최대 하락 폭
- '영끌족 집중' 노원 -0.88% 등 '노도강' 하락세 주도
- 동남권 전체 0.43% 내려 지난주보다 낙폭 다소 둔화
- 수도권·지방, 최근 규제지역 해제에도 하락 폭 확대
- 규제지역 풀린 세종시, 지난주 -0.62%→-0.64% 확대
- 전세자금대출 금리 최대 연 6∼7%대…침체 국면 지속
- 중개업소 "주거상향 위한 이동은 엄두를 못 내는 상황"

Q. 어제 마지막 금통위가 있었습니다. 금통위원 전원 만장일치로 기준금리를 3.0%에서 3.25%로 0.25%포인트 인상했는데요. 이창용 총재가 최종금리는 3.5% 의견이 가장 많고 금리인하 논의는 시기상조라고 밝힌 만큼 추가 금리인상과 함께 당분간 고금리 기조는 계속될 것으로 보입니다. 빅스텝이 아니라 대출자들의 한숨 소리가 느는데요. 주담대 상단이 8%에 근접하고 있는 상황에서 내년 상반기 중 10% 가능성도 제기되고 있어요?

- 금통위, 기준금리 0.25%p 인상…3.0%→3.25%로
- '베이비스텝' 전원 만장일치…최종금리 전망은 분분
- 위원 3명, 최종금리 "3.5% 적절"…3.75% 이상 2명
- 내년 경제성장률 전망 2.1→1.7%…소비자물가 3.6%
- 이창용, 경기 전망 악화에도 "인하 논의는 시기상조"
- 기준금리, 2012년 7월 이후 10년 4개월 만에 최대
- 1년 만 금리 2배 넘게 인상…은행 대출 8%대 전망
- 주담대 상단 8% 돌파, 2008년 금융위기 이후 처음
- 기준금리 0.25%p↑시 가계 연 이자 부담 약 3.4조↑
- 작년 8월 금리인상 시작…1년만 가계 이자 37.9조↑
- 기준금리 3.75%시 9%대 금리 현실화…10%대 전망도

Q. 올해 종합부동산세 고지서가 속속 도착하면서 과세 대상자들의 반발이 커지고 있습니다. 세법개정안 마저 야당의 반대로 국회 문턱을 넘기 힘들자 정부가 일단 보유세 완화를 위해 플랜 B를 가동했는데요. 일단은 공시가를 2020년 수준으로 되돌리겠다고 밝혔습니다. 최근 집값이 떨어지면서 시세와 공시가의 역전 현상이 심심치 않게 나타나고 있어요?

- 국회 문턱 넘지 못하는 종부세 인하 담은 세법개정안
- 정부, 부동산세 완화 '플랜B' 가동…야당 "부자 감세"
- 내년 재산세 2020년 수준 환원…1주택 세 부담 완화
- 올해 공정시장가액비율 60% 하향…종부세 규모 감소
- 종부세 대상자 100만 명 처음 돌파…1주택자 22만 명
- 전체 종부세액 4조 대 전망…1주택자 2천억 이상 부담
- 집값 급락에도 종부세는 증가…공시가 과속인상 지적
- 금리인상·침체 우려…공시가, 집값 하락에 시세 육박
- 실거래가보다 높은 공시가 속출…현실화율 속도 조절

Q. 부동산 시장 투명성 등을 위해 공시가 현실화율을 올리기로 했지만 결국 제도 자체가 누더기가 됐다는 지적이 나옵니다. 당장의 조세저항은 막았지만 조세 정책이 아닌 부동산 공시가격으로 상황을 무마시킨 만큼 근본적 해결이 필요하다는 얘긴데요. 세율 조정이나 과표 기준을 손봐야 한다는 말이 나와요?

- 정부, 내년 부동산 공시가격 2020년 수준으로 조정
- 내년 공동주택 공시가 현실화율 평균 69.0%로 하향
- 2024년 이후 적용 공시가격 현실화 계획 마련 예정
- 과도한 보유세 감소…35억 집 기준 보유세 242만 원↓
- 신뢰 떨어진 부동산 정책, 일각 공시가 제도 무용론도
- 지난 정부, 2020년 11월 공시가격 현실화율 달성 계획
- 전문가 "주택 공시가 엉터리"…부동산원 전문성 지적도
- 공시가, 보유세·각종 부담금·사회보장보험료 등 기준
- 집값 급등 못 잡고 세금만 올린 공시가격 현실화율 목표

Q. 무엇보다 이번 정부가 추진하고 있는 다주택자 중과세율이 폐지되지 않는 한 시장에 큰 영향은 없을 거라는 말들도 나옵니다. 야당에서는 부자 감세라고 하지만 현재 종부세가 과거처럼 상위 2%가 낸다는 의미 또한 사라지고 있어요. 일각에서는 종부세가 이중과세라며 폐지 요구도 계속되고 있는데요?

- 1세대 1주택 과세 대상 2017년 3.6만 명…6배 이상↑
- 투기 목적 없는 실수요자들, 적지 않은 종부세 부담
- 최근 아파트 가격 급락 지속…종부세 대상자는 급증
- '부자세' 불리던 종부세, 과세 대상자 51% 비강남
- 올 초까지 강북 등 비강남권 지역 중심 집값 급등
- 정부 "중산층 세금…기본공제·다주택 중과 손봐야"
- '징벌적 종부세'에 불만 고조…매년 조세저항 확대
- 정부, 다주택자 중과세 폐지·기본공제 상향 등 추진
- 기본공제·세율조정 해야 실효성…종부세 폐지 요구도

Q. 지난 6월 1주택자의 세 부담을 완화를 위해 공정시장가액비율을 한차례 낮춘 바 있는데 내년에는 공시가격 하락 효과를 반영해 추가로 인하할 계획입니다. 과표의 안정적으로 관리를 위해 과표상한제도 도입하는데요. 이른바 똘똘한 한 채를 갖고 있는 1주택자들에게는 도움이 될까요?

- 공시가 2년 전 회귀 시 재산세 10% 안팎 감소 전망
- 부동산 보유세와 함께 각종 사회보험료 부담도 완화
- 서울 마래푸 84㎡ 재산세 499만→447만…50여만 원↓
- 1주택자 재산세 2020년 수준으로…'세금 폭탄' 막기
- 내년 재산세 공정시장가액비율 60→45% 기조 유지
- 주택 재산세 연 5% 이하 제한하는 '과표상한제' 도입
- 과표상한제, 공시가격 급등 시 과표 안정적으로 관리
- 과표상한제 5년 후 도입…동시 '세부담상한제' 폐지
- 고령자·장기보유 1주택자, 상속·증여·양도시점 유예

Q. 집값이 떨어지고 금리가 오르면서 임대 시장에도 큰 변화가 보이고 있습니다. 일단 이자 부담에 전세의 월세화가 확대된 가운데 오히려 비싼 월세가 인기라는 얘기가 나오고요. 무엇보다 역전세난이 심화되고 있는데요. 보증금을 낮춰주거나 전세퇴거대출도 늘고 있다고 해요. 여기에 일부 지역은 입주 폭탄까지 이어지면서 당분간 전셋값도 하락세를 보일 것 같아요?

- '역전세난' 수능 이후 유명 학원·학군 전세 거래 '실종'
- 보증금 수억 원씩 내려도 수요 無…집주인들 '발 동동'
- 전세 대출 금리 8%대 육박…대출 이자보다 월세 저렴
- 불붙는 '전세의 월세화' 1,000만 원 넘는 고가월세 급증
- 서울 전세 매물 급증…9월 전셋값 전월 대비 1.03%↓
- 내달 수도권 입주 물량 2만 가구…전셋값 하락 가속화
- 전세 만기 전 재계약 증가세…역전세난에 재계약 유리
- '세입자 모시기' 보증금 낮추거나 대출 이자 대신 지급
- '역전세난' 집주인들 '패닉'…전세퇴거자금 대출 폭증

Q. 많은 분들이 내년에도 집값이 하락할 것으로 예상하면서 관망세가 짙어질 것으로 보입니다. 내 집 마련을 하려던 분들에게도 이사를 준비하던 분들에게도 시기를 잘 맞춰야 할 텐데요. 올 하반기에 이어 내년 상반기까지 부동산 움직임 어떻게 전망하시는지, 그리고 매매 시점을 어떻게 잡아야 할지 조언 부탁드립니다.

- 집값 추가 하락 전망에 짙어지는 관망세…거래 실종
- 한은, 금리 추가 인상 예고…'거래 절벽' 지속 전망
- 전세시장도 하락론 우세…보증금 반환 리스크 우려도
- 부동산 시장 '공포 심리' 확산…집값 하락세 언제까지

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