분양 포기해야하나… 계약금보다 더 떨어진 하락폭

세종·화성·대구 등 7곳 8% 넘어
아파트 계약 취소 행렬 이어질듯
시행·하도급사 연쇄도산도 우려

<사진=연합뉴스>

집값 하락률이 평균 계약금인 매매가 대비 10%를 넘어서거나 임박한 지역이 속출하면서 앞서 청약에 당첨돼 중도금을 납부하고 있는 단지들에서도 계약 취소 물량이 쏟아질 수 있다는 우려가 나오고 있다.

24일 한국부동산원에 따르면 올들어 11월 3주차 현재 아파트값 하락률이 8%를 넘어선 곳은 세종시와 대구광역시, 경기도 화성시 등 총 7곳으로 나타났다. 세종시는 이미 하락률이 11%를 넘어섰고, 아직 이번 주 하락률이 반영되지 않은 화성시(-9.53%)도 지난주보다 낙폭이 확대되며 10%를 넘길 것으로 보인다.

규제가 남아 있는 광명시도 이번 주 1%가 넘게 빠지며 올 전체 하락률이 9.11%를 기록했으며 △대구광역시 -8.97% △시흥시 -8.92% △의왕시 -8.56% △오산시 -8.28% 순으로 낙폭이 컸다. 인천광역시는 -6.44%로 다른 지역에 비해 하락률이 높지 않았지만, 연수구는 -8.89%로 자치구 중 가장 높은 하락률을 보였다. 서울에서도 노원구와 도봉구가 각각 -7.38%, -7.29% 떨어지며, 연간 하락률이 10%에 근접할 것으로 보인다.

부동산 전문가들은 집값 낙폭이 가팔라지면서 작년 말부터 올 상반기까지 아파트를 분양받은 단지를 중심으로 계약 취소 사례가 이어질 수 있다고 지적했다.

이미 수도권 아파트도 청약 당첨 후 실제 계약률이 30%대에 그치는 등 관망세가 짙어진 상황에서 이런 현상이 이미 중도금을 납부하고 있는 단지까지 확대될 수 있다는 것이다.

국내 주택거래구조 특성상 입주를 2~3년 앞둔 시점에 아파트를 먼저 분양하고, 당첨자들은 최초 계약금을 납부한 뒤 3~6개월 후부터 중도금과 잔금을 분할로 낸다. 청약 당첨과 실제 입주 사이에 2년 이상의 차이가 발생하면서 해당 기간 내에 집값 하락률이 높을 경우 계약금을 포기하고 계약을 취소할 수도 있다.

실제로 지난 2010년 글로벌 금융위기 당시 집값이 폭락하자 용인시 일대 아파트에서 집단 계약취소 요구가 나오기도 했다.

당시 입주 예정자들은 시행사와 건설사가 계약 취소를 받아들이지 않자 잔금 납부를 거부하고 계약 취소소송을 제기하기도 했다.

최근 분양 계약 취소소송에서 이미 중도금까지 납부했다고 하더라도 중도금에 대한 이자만 지불하면 계약금만 포기하는 선에서 계약 취소가 가능하다는 판례도 있어 부동산 하락세가 이어질 경우 계약취소 행렬이 이어질 수 있다.

서진형 공동주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "1년도 안되는 사이에 하락률이 계약금 10%를 넘어선 곳이 적지 않다"며 "이미 실거래가 기준으로는 1년 새 집값이 20% 이상 차이나는 단지도 있고, 부동산원이 발표하는 공식 하락률까지 10%를 넘어서면서 청약 당첨자들이 느끼는 불안은 더 커질 것"이라고 말했다.

이어 "이번 부동산 시장 하락세는 금융위기 때보다 더 빠르고, 가파르다"며 "수분양자들이 당첨된 분양권을 던지는 시점도 당시보다 앞당겨질 수 있다"고 예상했다.

미분양 공포 확산, 유동성 불안 등을 겪고 있는 건설사와 시행사 등의 공급 심리도 위축될 것으로 보인다. 특히 중도금까지 납부한 단지에서 계약 취소가 발생할 경우 분양 공급자의 유동성 위험은 분양 초기보다 두 배 이상 높다는 것이 건설업계 관계자들의 설명이다.

한 대형 건설사 관계자는 "이미 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출과 채권시장이 경색되면서 자금 확보에 어려움을 겪고 있다"며 "계약 취소가 급격하게 늘어날 경우 시행사, 건설사, 하도급사의 연쇄 도산으로도 이어질 수 있다"고 말했다.

이어 "특히 분양 이후 중도금까지 납부된 현장에서 공사 중간에 발생하는 취소 물량은 이미 사용한 현금을 돌려줘야 하기 때문에 부담이 더 크다"며 "여유가 있는 다주택자나 투자자가 분양권 매입을 더 쉽게할 수 있게 하는 등 정부의 선제적인 대응책이 필요해 보인다"고 덧붙였다.

김남석기자 kns@dt.co.kr