"가파른 금리에도 상업용 부동산 양호…내년엔 신중 접근"

KB증권 보고서

[이데일리 이은정 기자] 글로벌 상업용 부동산의 투자규모는 예상보다 적지 않지만, 금리 인상으로 투자 보류가 이어지고 있다. 내년에는 지역과 자산 선별 접근, 신중한 투자 접근이 예상된다.

김미숙 KB증권 연구원은 24일 “미국 상업용 부동산 투자규모는 현재까지 누적치 기준 사상 최대치를 기록하고 있지만 빠른 금리 인상으로 검토하던 투자를 보류하는 행보가 보인다”며 “올해의 투자규모 성적은 예년 대비 적지 않을 가능성이 있으나, 내년의 투자 선택이 조심스러워지는 시점”이라고 말했다.

경기침체 우려에도 서울 주요 권역의 오피스 임대료는 상승 추세이다. 특히 강남 및 여의도 권역을 중심으로 임차 수요 및 임대료 상승률이 높다. 향후 추가 수요가 예상되나, 신규 공급이 제한적일 것으로 예상돼 임차 경쟁이 치열해질 수밖에 없는 상황이라고 봤다. 서울 뿐 아니라 분당, 판교 권역에서도 오피스 수요 증가가 예상되나 공실 공간이 부족하다.

김 연구원은 “우량 자산이 매물로 나올 경우, 치열한 매입 경쟁이 예상되고 이는 자산가치 상승으로 연결될 것”이라며 “금리 인상으로 프라임 오피스 캡 레이트와 10년물 국채 금리의 스프레드가 마이너스를 보이고 있어 캡 레이트의 추가 하락은 부담스러운 상황”이라고 전했다.

금리 인상 등의 여파로 아태지역 상업용 부동산 투자시장에서 거래되던 자산의 약 19%가 중단됐다. 일본 도쿄에는 대규모의 오피스 신규공급이 예정돼 있어 향후 공실률 상승이 불가피할 것으로 관측했다. 엔화 약세 및 인플레이션 상승 우려와 함께 오피스 시장에 부담이 될 수 있는 상황이다.

김 연구원은 “싱가포르 시장 또한 대형 복합자산 신규공급이 예정돼 있으나, 시장 신호는 좋다”며 “높은 수요로 공실률이 하락하고, 임대료가 상승하고 있기 때문이다. 향후 시장 전망에 기반해 투자가 용이한 지역, 자산을 잘 선별해야 하는 시기”라고 설명했다.

또 미국의 상업용 부동산 투자규모는 지난 23일 기준 727조원을 기록하며, 2022년의 투자 규모 누적치 기준, 사상 최대치를 기록 중이다. 연말까지 진행되던 거래들이 종결되면 미국의 상업용 부동산 투자규모는 전년(900조원)과 유사하거나, 넘어설 가능성도 있어 보인다.

김 연구원은 “미국의 부동산 투자사들이 89개 호텔 포트폴리오 지분을 인수하는 등 가치가 조정된 자산의 밸류 애드 전략 매입 움직임이 활발하다”며 “다만 금리 인상 지속 전망, 높은 환율에 대한 부담 등으로 해외 투자자들은 향후 미국 시장 투자에 신중해질 것으로 전망된다”고 말했다.

유럽의 빠른 금리 인상으로 2023년에는 2% 이상의 기준금리 수준이 지속될 전망이다. 3% 중반대를 보이던 주요 상업용 부동산 캡 레이트은 3분기 들어 일제히 상승하기 시작했다. 빠른 금리 인상의 여파가 시장에 나타나고 있다고 짚었다.

김 연구원은 “그럼에도 런던 시장을 위주로 오피스 등 주요 자산의 거래가 순조롭게 진행 중이다. 관광시장 회복을 바탕으로 신규 리테일 자산이 활성화되고, 신규 복합자산이 운영을 시작하는 등 내년을 위한 준비가 한창”이라며 “런던 중심부의 복합개발 프로젝트인 배터시 파워 스테이션 (BPS) 등이 그 예”라고 전했다.

이은정 (lejj@edaily.co.kr)