"분양보증으로 미분양 리스크 해소… 국민 주거 ‘안전판’으로"

부동산금융 전문기관 ‘HUG’
부동산 시장 침체에 미분양 늘어
수분양자 납부금 보장상품 주목
보증료 저렴한 전세보증도 가입↑

주택도시보증공사(HUG)의 분양보증상품이 주목받고 있다. 부동산 시장 침체로 미분양 주택 수가 늘어나고 있기 때문이다. 미분양이 발생하면 선분양 제도 특성상 수분양자의 납부금 안전성이 우려되지만, HUG 분양보증상품으로 납부금 반환을 보장받을 수 있다. 이외에도 HUG는 지난 2013년 전세보증상품 출시로 전세금을 떼일 우려를 해소하는 등 국민의 주거 안정성을 높이는 부동산금융 전문기관의 기능을 강화하고 있다.

■30년간 630만가구 분양계약 보호

23일 서울 부동산정보광장에 따르면 지난 9월 서울 민간주택 미분양 규모는 총 719가구 규모다. 동월 기준 2016년(372가구) 이후 6년 만에 최대치이다. 추가 금리인상 예고 등으로 부동산 침체가 이어질 것으로 보여 향후 미분양 물량은 더 늘어날 전망이다.

미분양은 선분양 제도로 인해 건설사업자뿐만 아니라 분양 당첨자 모두에게 리스크가 된다. 사업자는 선분양을 통해 수분양자로부터 분양자금(계약금, 중도금)을 미리 납부받아 공사비에 활용하는데 미분양으로 부도·파산 시 수분양자는 납부한 분양대금을 환급받지 못할 우려가 있어서다.

HUG 분양보증상품은 건설사 등 사업주체가 부도·파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 분양 이행 또는 분양계약자가 납부한 계약금과 중도금의 환급을 책임지는 보증이다. 지난 1993년 상품 출시 이후 지난해까지 총 630만가구에 신용을 공급(1108조원)해 분양계약자를 보호하고 주택공급을 촉진시켰다. 현재 30가구 이상을 선분양하는 주택 사업자는 HUG 분양보증이 있어야만 입주자 모집공고를 낼 수 있다.

분양보증은 위기 상황에 더 빛을 발한다. 지난 2008년 세계금융위기의 여파로 분양보증 사고금액은 2008~2010년 3년간 10조6911억원에 달했으나, HUG의 분양보증을 통해 더 이상 위기가 파급되지 않았다. 이는 2011년 이후 주택시장이 안정세를 되찾은 데 기여했다. 주택시장 위기 국면에서 공적 보증기관이 분양보증 발급이나 이행을 거절하지 않고 분양계약자를 보호해 줄 것이란 신뢰가 뒷받침된 게 주효했다.

반면, 당시 미국의 경우 다수의 민간 보증기관이 동반 부실화를 겪으며 4개의 민간 보증기관이 시장에서 퇴출당했다. 미 정부가 공적자금을 투입해 연방주택저당공사, 연방주택대출저당회사를 국유화하는 등 직접 개입 후 안정을 찾을 수 있었다. 현재 미국 모기지보증 시장에서 민간기관 점유율은 2.6% 수준에 불과해 세계금융위기 직전(56%)과 차이가 큰 것으로 전해졌다.

■저렴한 보증료로 서민 주거안전 지원

최근에는 전세보증금반환보증(전세보증) 상품도 가입자가 급격히 늘고 있다. 전세보증은 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 보증기관이 임차인에게 보증금의 반환을 책임지는 상품이다. 가입가구 수는 지난 2015년 3941가구(7221억원)에서 지난해 23만2150가구(51조5508억원)으로 크게 늘었다. 현재 HUG는 연간 전세보증 시장 가입 수요의 90% 이상을 점유하고 있다.

HUG 전세보증상품 수수료는 아파트 기준 최대 0.128%로 다른 기관에 비해 저렴할 뿐만 아니라 다양한 보증료 할인제도를 적용받을 수 있다. 대표적으로 사회배려계층(저소득·다자녀·청년·신혼부부 등)에 대해서는 40~60%의 보증료 할인이 적용된다. 지난해 9만가구 이상이 혜택을 받았다.

HUG 전세보증의 보호 대상도 확대 중이다. 지난 2015년 일부보증 가입을 허용한 데 이어 2017년에는 수도권의 가입 대상 전세보증금 기준을 4억원에서 7억원으로 상향했다. 2020년 8월부터는 다중주택(화장실·거실 등 공동사용 주택) 임차인도 가입을 허용하는 한편, 임대인이 주택건설사업자 또는 법인임대사업자인 경우 임차인의 보증가입이 제한됐던 사각지대도 해소했다.

HUG 관계자는 "분양보증, 전세보증 등 다양한 정책보증을 통해 국민의 내 집 마련 꿈을 지키고, 무주택 서민 임차인을 보호하는 등 국민 주거생활의 안전판 역할을 수행하고 있다"며 "재무 건전성을 지속 강화해 지속가능한 정책사업을 수행하는 공기업이 되겠다"고 강조했다.