[뉴있저] 종부세 100만 명 돌파...정부, '깡통전세' 대책 마련

■ 진행 : 함형건 앵커

■ 출연 : 고종완 한국자산관리연구원 원장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스가 있는 저녁] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

올해 주택분 종합부동산세 고지 금액이 확정된 가운데 납세 대상 인원이 처음으로 100만 명을 넘어서면서, 정부가 제도 개선의 필요성을 언급했습니다. 또 최근 '깡통 전세' 피해가 늘면서 대책도 내놨는데요. 자세한 내용, 고종완 한국자산관리연구원 원장과 함께 알아보겠습니다. 올해 종합부동산세를 내야 될 분들이 상당히 숫자가 늘어났어요.

[고종완]

30만 명이나 늘었죠, 122만 명이니까요.

[앵커]

종부세는 사실 일반인들하고는 또 별로 관련이 없지 않나 그렇게 생각하시는 분들도 많을 것 같은데. 올해 같은 경우는 개념이 달라진 것 같습니다.

[고종완]

그렇죠. 종부세 부과 기준이 공시가격 기준으로 11억이었잖아요. 그래서 대개 11억 정도면 서울 아파트 가격이 한 채당 평균가격이 한 10억 5000에서 11억 되거든요. 서울 같은 경우에는 4명 중 1명이 종부세 부과.

[앵커]

4~5명 중 1명은 서울에서 종부세를 내야 된다.

[고종완]

종부세를 내야 한다. 그리고 전체 집을 가진 인원이 1510만 명 정도 되는데 이번에 122만 명, 그러니까 한 8% 정도가 종부세 부담이다. 이런 것들이 소위 종부세를 내는 입장에서는 상당히 부담으로 다가온 것으로 보이고. 또 통계를 보니까 그동안 올해 같은 경우는 5년간 집값이 약 30% 올랐는데 종부세는 한 1000% 올랐다.

이런 기사도 있어요. 그러다 보니까 집값이 오른 것, 국민소득이 오른 것은 한 13% 올랐는데 그러니까 세 부담이 급격하게 지난 5년간 올랐다는 점에 대해서 일부는 조세 반발이랄까 그런 저항의 움직임도 있을 수는 있다고 봅니다.

[앵커]

하지만 종부세 대상 인원은 이렇게 늘어났습니다마는 인원으로 따져보면 이게 과거 고가의 주택을 가진 일부 사람들만 내는 세금이라고 했는데. 이번에는 늘어났다. 하지만 1인당 부담액은 오히려 줄어든 것 같습니다.

[고종완]

줄어들었습니다. 108만 원 정도가 되는데요. 이게 한 120 정도에서 줄어든 것으로 보면 세금을 실제로 부담하는 금액은 좀 줄었다. 그런데 여기서 약간의 차이가 있는 게 우리가 종부세의 공시가격 기준이 11억이잖아요.

그러니까 정부가 한 14억 정도로 이번에 부담을 윤석열 정부가 약속했어요. 그러다 보니까 11억에서 14억 정도 있는 분들이 기본공제를 못 받게 됐고. 그런 여러 가지 이유로 인해서 세 부담이 조금 늘었다, 과거보다. 그다음에 오히려 고가 주택 같은 경우는 세부담이 줄었다.

이런 면에서 이번에 소위 1주택자라든지 11억에서 14억 정도 있는. 실제로는 12억 원에서 실거래가 기준으로 15억 원 사이에 있는 분들이 이번에 부과를 받고 나서 다소 놀랐다고 합니다. 생각보다 많이 나왔다 그런 얘기가 있습니다.

[앵커]

그 이야기를 다시 한 번 정리해 보면 종부세 기본공제 금액을 조정하려면 법을 개정해야 되는데 그건 국회를 통과해야 되니까요. 그러다 보니까 정부가 이미 가액비율, 세율을 결정하는 과표를 계산하는 그런 핵심지표인 거죠. 이 핵심 변수를 조정함으로 해서 실제로 1인당 부담액은 떨어졌다고 보면 되는 겁니까?

[고종완]

그렇게 볼 수 있죠. 왜냐하면 이번에 그나마 세 부담이 실질적으로 줄어든 것은 사실은 여야 간에 입법이 확정이 안 됨으로 해서 이렇게 벌어졌고요. 공정가액비율이라고 해서 이 비율이 이번에 95%인데 문재인 정부 때는 당초대로 하면 이걸 60%로 낮췄습니다.

그렇기 때문에 이번에 그나마 세금이 줄어든 이유가 된다고 볼 수 있고요. 현실화율 같은 경우에는 낮추지 못했어요. 그러다 보니까 71.5%가 그대로 적용됐고 그러다 보니까 지금 정부 여당은 2020년 수준으로 다시 환원하겠다. 이런 목표와 발표를 했었는데. 이를 지키지 못해서 그런 것들도 지금 납세자들 입장에서는 불만 요인이 되고 있습니다.

[앵커]

바로 그 부분인데요. 올해 들어서 아파트나 주택 가격은 내려갔는데 종부세 자체는 올해 내려간 가격으로 기준으로 세금을 매기는 게 아니니까요.

[고종완]

1월 1일 기준이에요. 그러니까 작년에 17.2%가 올랐으니까. 또 그 작년에는 19%가 올랐어요. 그러니까 1월 1일 기준으로 했는데 그 사이에 부과기준인 공시가격은 그대로인데 실거래가격. 이걸 역전이라고 그러죠. 이것 때문에 또 불만을 갖는 하나의 요인이 됩니다.

[앵커]

실거래가가 공시가격보다 더 높아지는 역전 현상. 그것 때문에 실거래가나 최근의 추세를 감안해서, 지금 상황을 감안해서 정부가 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 최소한 낮추는 방향을 추진하겠다. 이게 아직 최종 방안이 발표된 건 아니죠? 최종안이 나온 건 아닌 것 같고.

[고종완]

이게 윤석열 정부의 공약이었고요, 첫 번째는. 그리고 추경호 장관이나 소위 과세당국 경제부총리가 말을... 제가 볼 때는 국회를 장악하고 있는 건 야당인데 야당과의 사전에 충분한 조율 없이 이런 게 나옴으로 해서 사실은 혼란스러운 측면이 있죠. 물론 야당은 부자감세다. 저도 국회와 이런 쪽에서 토론을 할 때 여러 번 갔었습니다마는 이게 너무 극과 극으로 아주 다릅니다, 시각이. 그래서 이런 부분은 제가 볼 때는 이렇게 오래 갈 게 아니라 나름대로 정책적 조율을 거쳐서 입법화하는 게 바람직하다고 봅니다.

[앵커]

오늘 공청회에서 수정 방안을 발표했다고 하는데 아마 이달 중으로 최종안을 확정해서 발표할 모양입니다. [고종완] 그런데 공청회를 한다고 자문위원회라서 야당의 정책 방향과는 관계가 없죠. 그러니까 여당의 안을 지금 내고 있는 공청회 과정이고 이 공청회 과정에서는 공동주택 가격 구간별 현실화율 추이 이런 것들이 이미 발표가 돼서 언론에도 보도가 됐는데. 어쨌든 2022년 9억 원 이하 같은 경우는 69.4%에서 본래 70%로 가는 건데 이걸 68%로 낮추겠다 이런 안이 되어 있고요. 또 15억 원 이상 같은 경우에는 이게 내년에는 84.1%인데 75.3%로 낮춘다.

그만큼 이 계획대로, 그러니까 정부 여당이 발표한 대로 지금 자문위원회가 검토한 대로 된다면 내년에는 세 부담이 줄어들 가능성은 있어 보입니다.

[앵커]

알겠습니다. 좀 다른 얘기를 해 보겠습니다. 최근 들어서 깡통전세로 인한 피해가 굉장히 늘어나고 있다고 하던데요. 관련해서 정부가 임대차제도 개선책을 내놨어요. 그 내용을 정리해 볼까요, 다시 한 번?

[고종완]

크게 세 가지가 달라질 것으로 보입니다. 아직 확정된 건 아니고 내년 상반기 중에 아마 시행될 것 같은데요. 저도 이 제도는 주거 약자나 무주택 서민을 위해서는 꼭 필요하다고 생각되었는데 좀 늦었지만 다행이라고 볼 수 있고요. 세 가지가 우선 첫 번째는 임차인 같은 경우에는 우리가 보통 계약서를 쓰고 확정일자를 받고 이사를 가고 전입신고를 하잖아요.

그러니까 전입신고를 하는데 이 경우에 그 중간에 나쁜 집주인이 지금 도표에 나오고 있는 건데. 크게 세 가지가 달라집니다마는. 어쨌든 세입자가 두 가지가 있는데. 하나는 세입자의 정보확인권이 이번에 신설된 건 눈여겨볼 만합니다.

왜 그런가 하면 세입자 같은 경우는 지금까지는 어떤 계약을 할 때 중개업자나 임대인의 말만 듣고 했어야 됐거든요. 그런데 여기에 소위 말하면 임차인이 체납 정보라든지 또 선순위, 채권이 있는 부분에 대해서 요구를 해도 집주인이 거절하면 뾰족한 방법이 없었어요. 이 부분이 개선됐다는 점에서는 긍정적으로 보여지고요.

앞서 제가 말씀드렸습니다마는 전입신고를 하고 나면 사실은 그다음 날 대항력이라고 해서 좀 어려운 얘기인데 이게 다른 후순위 채권자에 대한 권리가 생기는데 나쁜 집주인들이 이걸 악용을 합니다.

그다음 날 대항력이 생기는 것을 이용해서 그전날에 은행으로부터 돈을 빌린다든지 근저당을 설정해버리게 되면 사실상 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 생기는 것이죠. 그리고 소액 임차인에 대한 규정이 이번에 또 신설된 건 바람직합니다.

서울 같은 경우에는 소액 임차인이라고 그러면 전세보증금이 1억 5000까지였는데 사실은 서울의 한 채당 전세가격이 거의 5~6억씩 하는 걸 보면 이게 안 맞아요. 이걸 1억 6500으로 올렸고 소액 임차인 같은 경우는 경매가 되었을 때 최우선변제권. 그러니까 조세 채권이나 다른 채권보다 가장 우선해서 임차보증금을 확보하게 되는 거거든요.

이게 5000만 원이었는데 이걸 5500만 원으로 높인 것. 그런데 조금 아쉬운 점은 방향은 옳으나 제가 볼 때는 1억 6500이 아니라 저는 개인적으로는 한 2억 정도로 올려서 소액 임차인들이 더 보호를. 그다음에 5000만 원까지만 확보하는 걸 5500까지로 되어 있는 걸 저는 한 1억 정도로 올려야 소위 말하면 무주택 서민이나 주거 약자가 보호를 받지 않을까, 실질적인 혜택을 받지 않을까 그런 개인적인 생각을 갖고 있습니다.

[앵커]

그렇게 세입자 입장에서 여러 가지 필요한 정보를 확인할 수 있게 한 건 상당히 전향적인 부분이라고 할 수 있는데. 그런데 세금 체납 여부를 공개해 달라 이렇게 요청을 하더라도 어떤 정당하지 않은 이유가 있다고 할 때는 거부할 수도 있다고 그러던데요.

[고종완]

그러니까 외국에 있거나 또 정당하다는 게 좀 애매하죠. 어쨌든 거부했을 때는 그게 인용되는데. 그러니까 결국 정보확인권을 행사했다 하더라도, 임차인이. 요청이죠. 요청을 해도 임대인이 정당한 이유를 들어서 거절한다면 여기에 따른 어떠한 위약이라든지 처벌이나 강제조항이 이번 시한에는 없어요.

이건 이 제도의 실효성이랄까 그런 면에서는 상당히 떨어진다. 그러니까 이번에 처음 만들다 보니까 그런데 실제 시행에 들어가서는 강제성이 반드시 있어야 되고 이걸 지키지 않는 임대인 집주인에게는 처벌 규정도 들어가야 이 제도가 실효성이 높지 않을까. 실질적인 임차인 보호제도가 되지 않을까 생각을 합니다.

[앵커]

알겠습니다. 지금부터는 부동산 시장 상황 좀 점검해 보겠습니다. 이렇게 거래량이 현저히 떨어지고요. 전반적으로 부동산 시장이 침체 상황입니다마는 그래서 지역별로 편차는 있습니다마는 가격이 상당히 떨어지고 있는 그런 아파트 단지도 많이 나오고 있죠. 현재 상황 전반적으로 어떻게 진단하고 계십니까?

[고종완]

전체적으로 시장이 침체 국면에 접어들었다. 그러니까 지난 2014년부터 올랐던 집값. 올해 정확하게는 4월부터 하락하기 시작했고요. 본격 하락은 여름 그러니까 7~8월부터 떨어지기 시작했습니다.

그리고 두 번째는 전국이 다 내리고 있습니다. 그러니까 말하자면 지방부터 내리기 시작했는데 이게 세종이나 대전을 거쳐서 수도권 그리고 서울 또 강남의 중심마저 내리고 있다.

이렇게 볼 수 있고. 또 하나 특징은 전세가격과 매매가격 그러니까 집값과 전셋값이 동시에 내리는 경우는 많지 않거든요. 그런 현상. 그 와중에 거래 절벽, 거래 실종, 빙하기라고 하죠. 거래량이 전국적으로는 거의 반토막이 났고 서울 같은 경우도 보니까 거의 8분의 1, 70% 이상 쪼그라들었거든요.

이런 것들이 의미하는 바는 부동산 경기가 두 가지를 볼 수 있는데 하나는 본격적인 침체 국면에 접어들었다는 신호 그런 전조현상이 나타나고 있다고 보여지고. 두 번째는 그동안 쌓였던 집값의 거품이 빠지는 과정으로 해석됩니다. [앵커] 본격적인 침체 국면으로 들어가는 전조라고 하시면 본격적인 침체 국면이라 함은 앞으로 하강하는, 가격이 내려가는 추세가 상당 기간 지속될 거라고 보시는 겁니까?

[고종완]

그렇죠. 이건 어렵지 않습니다. 우리가 지금 미국발 금리 급등에서 출발했잖아요. 그러다 보니까 경기도 침체되고 경기가 침체 내지 불황이 되면 자산시장 우리 부동산도 자산시장 코주부라고 해서 코인, 주식 다 내렸잖아요.

이제 부동산만 조금 버티고 있었는데 부동산 시장까지 하락이 확산 전이되었다, 이렇게 우선 해석할 수 있고요. 두 번째는 미국에서 내년 상반기에 금리가 언제쯤 상승이 종료되고 금리와 채권시장의 물가가 안정될 것인가 여기에 따라 다른데. 현재 세 가지 시나리오가 있는 것 같습니다.

하나는 내년까지 정도는 어쨌든 경기침체. 이게 스태그플레이션이라고 하죠. 경기침체와 고물가 인상이 나타나서 결국 내년까지는 부동산 시장도 하락할 것이다. 이런 시나리오가 하나 있고요. 비교적 낙관적이죠. 두 번째는 거품으로 보면 이건 쉽게 끝날 것 같지가 않다, 경기침체. 그래서 한 2~3년 정도 나타날 것이다.

이런 두 번째 시나리오가 있고. 가장 최악의 시나리오는 우리가 97년 말에 기억하죠, IMF 외환위기. 2008년에 있었던 글로벌 금융위기 때를 한번 리뷰를 해 보면 한 3~4년 내지 4~5년 정도. 그다음에 그동안 집값이 6~7년간 과도하게 올랐다는 점을 감안하면 이런 집값의 하락폭이 오히려 장기적으로 3~4년을 넘을 수도 있다.

이 세 가지가 연구자들이나 학자에서 나오는 예상인데 현재 제가 볼 때는 하여튼 중간 정도, 2~3년 정도는 집값이 하락하고 거품이 빠지는 과정을 겪지 않을까 그렇게 조심스럽게 내다보고 있습니다.

[앵커]

전반적으로 한 몇 퍼센트 정도 빠져야 거품이 빠지는 거라고 보십니까?

[고종완]

이건 과거의 통계 데이터가 말해 주고 있는데요. 우리가 아까 IMF 외환위기나 2008년 글로벌 금융위기 때 평균 35% 고점 대비 빠졌습니다. 지금 잠실이나 목동이나 이런 지역들 마포 같은 걸 보니까 한 20~30% 빠졌거든요.

그러니까 한 25% 정도 빠진 곳은 추가로 10% 정도 더 빠질 여지는 있다. 그리고 최고로 많이 빠진 곳이 사실은 강남 불패라고 하지만 강남의 재건축이었습니다. 이 경우는 30에서 지역마다 차이가 있지만 최대 50%까지 빠졌기 때문에 저는 경착륙, 급작스럽게 빠지는 경우는 현재로서는 확률이 30% 정도로 그렇게 높지는 않지만 가장 많이 빠지는 곳은 최대 50%까지 장기간 하락할 수 있다는 점은 염두에 둘 필요가 있다고 봅니다.

[앵커]

2~3년 정도 하락할 수 있고 최대 50% 정도 빠지는 지역도 있을 것이다.

[고종완]

평균에서 보면 35% 정도로 거품이. 이미 한 25% 빠진 곳들은 한 10% 정도 빠지면 실수요자라면 저울질해도 되지 않을까 그렇게 내다보고 있습니다.

[앵커]

알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고종완 한국자산관리연구원 원장과 함께했습니다. 고맙습니다.

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