‘文정부 공시가’ 개편하면…한남더힐 보유세 얼마나 덜 낼까?

내년 공시가 현실화율 개편안
보유세 평균 7~14% 하락
한남더힐 235㎡ 700만원 뚝

22일 국토부 공청회에서 제안된 내년도 ‘공시가격 현실화 수정 계획안’이 적용될 경우 대부분 단지들이 보유세 감소 혜택을 볼 전망이다. 다만 현실화율 목표와 달성 기간도 합리적으로 개편해야 납세자들의 반감이 줄어들 것이라고 전문가들은 지적하고 있다.

이날 매일경제가 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장에 의뢰해 수정 계획안에 따른 보유세 변동 여부를 분석한 결과 7~14% 가량 보유세가 감소하는 것으로 나타났다.

대표적인 초고가 아파트로 꼽히는 ‘한남더힐(서울 용산구)’ 전용면적 235.31㎡은 개편 전 보유세 5038만원에서 이번 수정안이 적용되면 보유세가 4321만2000원으로 14.23% 가량 감소한다. 래미안퍼스티지(서초구) 전용면적 84㎡ 가구의 경우 보유세가 1948만3000원에서 1692만6000원으로 13.12% 줄어드는 것으로 나타났다.

인근 아크로리버파크 전용면적 112㎡ 역시 3383만1000원에서 2915만3000원으로 감소했다. 이번 시뮬레이션에 따르면 부동산 시장에서 ‘초고가 아파트’로 꼽히는 단지들의 경우 감소율이 10% 초반대에 달하는 것으로 나타났다.

실수요자들에게 인기가 높은 마포래미안푸르지오(마포구) 전용면적 84㎡의 경우 기존 499만6000원에서 수정안이 적용되면 447만8000원으로 10.4% 가량 보유세가 줄어든다. 용산구 이촌동에 위치한 한가람 전용면적 84㎡는 742만2000원에서 650만원으로 12.42% 보유세가 감소한다.

래미안고덕실스테이트(강동구)와 왕십리 텐즈힐(성동구) 전용면적 84㎡ 역시 보유세가 각각 10.98%, 14.66% 가량 줄어드는 것으로 분석됐다. 우 팀장은 “내년 3월에 나올 수치를 추정해 향후 실거래가와 공시가격에 변동이 생기면 보유세 추정치는 바뀔 수 있다”면서도 “시세가 하락했고, 평균 현실화율을 낮춰서 적용하면 보유세는 줄어들 것으로 예상된다”고 밝혔다.

정부는 당초 1차 공청회를 통해 당초 72.7%로 계획된 2023년 현실화율을 올해 수준인 71.5%로 동결하는 방안을 제안했다. 그러나 이보다 한 발 더 나아간 수준의 개편안을 제시한 것은 실거래가가 공시가격보다 떨어지는 현상이 나타나고, 주택분 종부세 고지 인원이 역대 최대 수준인 122만명까지 치솟았기 때문으로 풀이된다.

최근 부동산 시장 침체기가 계속되면서 공시가격의 시세 역전현상이 벌어진 단지도 속속 등장하고 있다. 현실화율 비율이 지나치게 높으면 시세를 반영하지 못한다는 문제점 때문에 집값이 급락한 단지들 사이에서는 꾸준히 불만이 제기됐다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 잠실엘스 전용면적 84㎡는 지난 달 초 19억5000만원에 매매가 이뤄졌다. 이 아파트 해당 전용면적 공시가격은 최고 19억8500만원으로 책정됐다. 최고 공시가보다 낮은 금액에 거래가 이뤄진 셈이다.

송파구의 대표적 재건축 단지인 잠실주공5단지 전용면적 76.5㎡는 지난 달 29일 19억850만원에 매매됐다. 올해 공시가격 19억3700만원보다 3000만원 가량 낮은 금액에 실거래가 이뤄졌다.

수도권 역시 공시가격 역전 현상이 발생하고 있다. 인천 연수구 송도동 ‘더샵센트럴시티’ 전용면적 59㎡는 공시가격 5억2400만원과 비슷한 5억500만원에 최근 매매가 이뤄졌다. 5억1000만원에 매매가 이뤄진 ‘e편한세상 송도’ 전용면적 70㎡ 역시 공시가격 5억1200만원과 큰 차이를 보이지 않았다.

전문가들 사이에서는 ‘궁여지책’이라는 지적과 함께 현실화율 목표치와 기간을 합리적인 수준으로 조절해야 한다는 분석이 나왔다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “윤석열 대통령의 공약 중 하나가 세부담 감소였는데 종부세 부과 기준을 높이는 건 야당과 합의가 안돼 할 수 없었다”며 “문제는 작년에 오른 것을 토대로 세금이 부과되니 조세 저항이 생기고 있다는 것”이라고 말했다. 이어 “결국 정부가 야당을 설득시키지 못했으니 공시가격 현실화율을 2년 전으로 낮추겠다는 고육지책이라도 내놓은 것”이라며 “세부담을 줄여서 불만을 잠재워보려고 한 궁여지책”이라고 덧붙였다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “우리나라는 공시가격을 기준으로 과세를 유지하기 때문에 공시가격을 아예 없애는 것은 불가능하다”며 “전임 정부처럼 90%까지 올린다고 할 경우 공시가격과 시세 간 역전 현상이 일어날 여지가 다분하다”고 밝혔다. 박 교수는 “과거로 회귀하는 개념보다는 시세에 연동해 공시가격을 정하는 것이 합리적”이라며 “‘시세 대비 최대 80%’ 등과 같은 반영 비율을 정하는 것이 우선돼야 한다”고 덧붙였다.