공시가 2년전으로 환원···내집 보유세 얼마나 줄어드나

■내년 공시가율 낮춘다
'공시가 역전' 속출에 동결서 선회
사상 최대 122만명 종부세 폭탄
1주택자 부담 늘며 조세저항 커져
집값급락 등 시세변화 반영도 한계
15억이상 아파트 현실화율 8.8%P↓
'아리팍' 112.96㎡ 보유세 2980만→2540만원
서초 래미안퍼스티지 84.93㎡는 240만원 줄어

[서울경제]

정부가 내년도 부동산 공시가격 현실화율을 계획을 수립하기 전인 2년 전으로 되돌리는 방안을 적극 검토하고 있다. 당초 정부의 계획대로 공시가격 현실화율을 재차 올린다면 과세 기준인 공시가격이 실제로 체결된 거래 가격보다 높아지는 역전 현상이 전국 곳곳에서 발생할 수 있다는 우려 때문이다. 또한 역전 현상을 방치할 경우 국민적 조세 저항이 거세질 수 있다는 점도 정부가 ‘회귀 카드’를 꺼낸 이유다. 이달 초까지 정부는 내년도 공시가격 현실화율을 올해 수준에서 동결하는 방안에 방점을 찍었지만 올해 1주택 보유자를 중심으로 종합부동산세 부담이 큰 폭으로 늘어난 상황 등을 고려해 하향 조정으로 가닥을 잡았다.

남영우 국토교통부 토지정책관은 22일 서울 서초구 한국부동산원 강남지사에서 열린 부동산 공시가격 현실화 계획 2차 공청회에서 “경제 급변 등 시장 상황을 고려할 때 공시가격 현실화율을 2022년 수준으로 동결하면 공시가격 역전 현상 가능성이 존재하게 되며 공시제도에 대한 국민 수용성도 낮아질 수 있다는 판단이 있었다”고 설명했다.

이는 공시제도 개선을 위한 전문가자문위원회가 이날 공청회에서 정부에 제안한 공시가격 현실화율 수정안을 최대한 수용하겠다는 의지로 풀이된다. 자문위는 부동산 유형별 공시가격 현실화율을 현실화 계획 수립 전인 2020년 수준으로 낮추는 방안을 제시했다. 이 경우 내년 현실화율은 아파트 등 공동주택은 당초 목표치인 72.7%에서 69%로, 표준주택은 60.4%에서 53.6%로, 표준지는 74.7%에서 65.5%로 각각 낮아진다. 특히 시세 15억 원 이상 고가 아파트의 현실화율은 84.1%에서 75.3%로 내리며 상대적으로 큰 혜택을 기대할 수 있게 된다.

아울러 자문위는 시장 불확실성이 높은 상황에서 올해 안에 장기 계획을 확정하기는 어렵다는 한국조세재정연구원의 의견에 동의하며 2024년 이후의 현실화율과 목표 현실화율, 유형 및 가격 구간별로 나뉜 목표 달성 기간 등은 내년 하반기에 다시 검토하자는 의견을 냈다.

실제 자문위 조정안에 기반해 내년도 공시가격을 예상해보면 1가구 1주택자의 보유세 부담은 상당 수준 완화될 것으로 보인다. 서울경제가 우병탁 신한은행 WM컨실팅센터 부동산팀장에게 의뢰한 보유세 시뮬레이션 결과 2020년 현실화율(75.3%)을 적용한다면 내년 서울 서초구 ‘아크로리버파크’ 전용면적 112.96㎡의 보유세는 2540만 6939원으로 추정된다. 이는 정부 계획에 따라 현실화율 인상 시 내야 하는 2980만 7848원보다 440만 원가량 낮은 금액이다. 해당 값은 만 59세, 만 5년 미만 보유자로 1주택자 종부세 세액공제가 없는 것을 가정한 결과다.

서초구 ‘래미안퍼스티지’ 전용 84.93㎡ 보유세도 1847만 2192원에서 1605만 467원으로 200만 원 넘게 낮아진다. 마포구 대장주 아파트인 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84.59㎡ 보유세도 내년 현실화율 인상 시에는 499만 6681원인 반면 하향 조정 시에는 447만 8724원으로 줄어들 것으로 추정된다.

전문가들은 시장을 제대로 반영하지 못하는 공시가격 현실화 제도를 정상화해야 한다고 입을 모은다. 앞서 문재인 정부는 2020년 수립한 공시가격 현실화 로드맵(목표 현실화율 90%)에 따라 매년 공시가격을 인상하면서 시장 반발을 키웠다. 올해 전국 공동주택 공시가격은 전년 대비 17.22% 오르며 지난해(19.05%)에 이어 두 자릿수 상승률을 기록했다. 그러나 연초부터 집값이 하락하면서 공시가격이 실거래가를 웃도는 역전 현상이 빈번하게 관찰되고 있다. 특히 최근 시장 침체에도 올해 사상 최대 규모인 122만 명(토지까지 합치면 총 131만 명)에게 종부세 고지서가 발송되면서 조세 저항도 높아지고 있다. 서울에서는 58만 4000명이 종부세 납부 대상으로 집계됐는데, 이는 서울에 주택을 보유한 사람(260만 2000명)을 고려하면 4명 중 1명이 종부세를 내야 한다는 의미다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원 “공시가격은 1년에 한번 정해지는데 그동안 시세 변동이 급격히 있을 수 있는 만큼 공시가와 시세의 역전 현상을 방지하지 못하는 근본적인 한계가 있다”며 “이번 현실화율 인하 방안은 이 같은 문제점을 방지하는 효과가 있을 것으로 보인다”고 전망했다.

국토부는 조만간 내년에 적용할 공시가격 현실화율을 확정해 발표할 예정이다. 이와 함께 국민 보유세 완화를 위한 방안을 함께 마련할 것으로 예상된다. 남 정책관은 “여러 시뮬레이션을 통해 2020년 수준으로 국민 부담을 수렴할 수 있는 현실화율을 채택하는 것으로 방향을 잡았다”며 “공청회 토론 내용을 토대로 구체적인 국민 부담 완화 방안을 곧 발표하겠다”고 말했다.

노해철 기자 sun@sedaily.com변수연 기자 diver@sedaily.com이덕연 기자 gravity@sedaily.com