이제서야 ‘깡통전세’‘임대사기’ 막는다

정부, 임대차 제도 개선안 발표

계약 때 집주인 담보대출·세금 체납 확인 가능…내년 초 공포·시행
입주 전 담보권 설정 금지…소액임차인 범위·최우선변제금도 상향

앞으로 임대차계약을 맺으려는 임차인(세입자)은 임대인(집주인)의 담보대출 현황, 세금 체납내역 등을 미리 확인할 수 있다. 국토교통부와 법무부는 ‘깡통전세’ ‘전세사기’ 등으로 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해를 막기 위해 이 같은 내용이 담긴 주택임대차보호법 일부개정법률안 및 시행령 일부개정령안을 21일 발표했다.

가장 큰 변화는 임차인이 전·월세 계약을 체결하려는 다세대주택의 선순위보증금 등 임대차정보를 계약 체결 시점에 확인할 수 있게 된다는 점이다. 현행법상으로도 임차인이 되려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 선순위보증금 등 임대차정보를 요청할 수 있으나 관련 규정이 모호한 데다 임대인이 거부할 경우 확인이 불가능했다.

이 때문에 집주인의 과실로 빌라 등 건물이 경매에 넘어갔을 때 먼저 입주해 살던 임차인의 보증금을 먼저 제하고 자신이 받아갈 수 있는 남은 보증금 액수를 정확히 알 수 없었다. 그러나 앞으로는 주택임대차보호법에 임차인이 되려는 사람이 임대인에게 선순위보증금 등 정보 제공에 관해 동의를 요구할 수 있으며, 이 경우 임대인은 의무적으로 동의해야 한다는 조항이 명문화된다.

임대인의 체납정보도 계약 체결 전에 확인할 수 있게 된다. 국가의 조세채권은 임차인의 보증금반환채권에 우선한다. 이 때문에 임대인이 체납한 세금이 있을 경우 국가와 지방자치단체는 임대인 소유의 건물을 경매에 넘길 수 있고, 임차인은 낙찰된 후 체납세금을 제한 나머지 돈만 받아갈 수 있다. 그만큼 임대인의 세금 체납 여부는 임차인에게 중요한 정보이지만 그동안 임대인의 체납정보는 임차인에게 공개되지 않았다.

정부는 법 개정을 통해 임차인이 임대인에게 납세증명서 제시를 요구할 수 있도록 했다. 다만 임대인이 이를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 거부할 수 있다. 또 임대인이 외국에 거주하는 등 납세증명서를 제시할 수 없거나, 제시하려 하지 않는 경우 임차인이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납 여부만이라도 확인할 수 있게 동의를 함으로써 제시의무를 갈음할 수 있도록 했다.

임대차계약 체결 후 세입자가 전입신고를 하기 전까지의 공백을 악용해 임대인이 담보권을 설정하는 행위도 주택임대차표준계약서에 특약으로 명시해 금지했다. 일부 임대인들은 계약 직후부터 전입신고를 하는 날 사이에 타인으로부터 돈을 빌리고 저당권을 설정하는 등의 사례가 있었다. 정부는 주택임대차표준계약서를 개정해 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과 위반 시 임차인에게 해제·해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항을 추가하기로 했다.

소액임차인의 범위와 최우선변제금도 상향조정한다. 서울은 우선변제 대상인 소액임차인 보증금 범위가 기존 1억5000만원에서 1억6500만원으로 상향조정되고, 우선변제액도 5000만원에서 5500만원으로 올라간다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com