여의도 시범 이어 대치 미도 초고층 재건축 시동

틀에박히 '성냥갑' 디자인 탈피…강남권 중심 서울 정비사업 활기
강남권 대장주 아파트 중 첫 35층 규제 룰 탈피…다양한 동 배치 관심

[이데일리 신수정 기자] 1983년 건설돼 준공 40년을 앞둔 서울 강남구 대치 미도아파트가 최고 높이 50층에 3800가구 대단지로 변신한다. 서울시가 기존 ‘35층 제한’ 규제를 폐지한 후 처음 적용하는 대단지 아파트로 강남 대장주 아파트를 중심으로 한 재건축 시장과 서울의 스카이라인에도 큰 변화를 예고하고 있다.

이번 대치 미도 신통기획의 가장 큰 특징은 ‘35층 높이 제한’ 규제를 적용받지 않는다. 대단지 노후 아파트의 특징은 ‘담뱃갑’처럼 똑같은 높이와 모양으로 획일화됐다. 대치 미도 재건축부터는 다양한 높이와 모습으로 스카이라인을 설계할 수 있다.

대치 미도아파트는 총면적 19만5000㎡에 총 2436가구를 갖춘 대단지다. 지하철 3호선 학여울역과 대치역, 양재천과 맞닿아 있어서 대치동의 ‘대장’ 아파트로 불린다. 내년 상반기 정비구역 지정이 끝나면 미도아파트는 최고 50층, 3800세대로 지어진다. 단지 중심부에는 타워형의 50층 주동을 배치하고 북측 대곡초등학교 주변은 중저층으로 계획했다. 그렇게 되면 초고층과 중저층이 어우러지는 스카이라인을 형성한다. 사실상 지난달 재건축 심의를 통과한 은마아파트와 함께 대치동 일대 개발 밑그림을 완성한 셈이다.

총가구 수도 기존보다 1300가구가량 늘어난 3800가구 안팎이 됐다. 서울시내 3종 일반주거지역 아파트단지는 고 박원순 전 서울시장이 2014년 도입한 ‘2030 서울도시기본계획’에 따라 35층을 초과해 지을 수 없었다. 하지만 서울시는 지난 3월 이 같은 규제를 폐지하는 도시기본계획을 연내 마련하고 내년부터 적용하겠다고 했다. 조남준 서울시 도시계획국장은 “주요 재건축단지의 신속통합기획안을 속속 발표하고 있다”며 “미도아파트가 유연한 도시계획 규제를 바탕으로 민간의 사업성과 도시의 공공성을 모두 갖춘 재건축사업의 선도모델이 되리라 기대한다”고 말했다.

지난달 35층으로 정비안을 통과한 은마아파트도 조합설립 후 49층으로 재추진한다는 방침이다. 은마아파트는 신통기획으로 진행하지 않아 현행법을 적용받기 때문에 당장 ‘35층 룰’ 폐지 적용은 어렵지만 내년 중 건축심의 단계에서 고도제한 완화를 적용받을 수 있을 것으로 기대하고 있다. ‘35층 룰’이 처음 깨진 만큼 앞으로 여의도와 용산, 목동 등 3종 일반주거지역에 속한 노후 단지 역시 이번 대치 미도의 사례를 들어 층고를 덩달아 상향 조정할 전망이다.

전문가들은 강남과 여의도, 용산 등을 중심으로 부는 ‘신통기획발’ 초고층 재건축 바람이 재건축 시장에 긍정적인 영향을 미치리라 예상했다. 고준석 제이에듀투자자문대표는 “서울시가 그동안 멈춰 있던 재건축 사업을 줄줄이 통과시키고 있다”며 “그동안 만성 공급부족에 시달렸던 서울 아파트 숫자가 수년 내 조금씩 해소될 것이란 기대가 크다. 특히 35층 규제를 벗어났다는 점에서 전반적인 가구 수 증가가 도움을 주리라 기대한다”고 말했다. 고 대표는 이어 “조합 입장에서도 사업을 추진할 때 수익성이 향상돼 그동안 10년 정도 걸릴 것으로 보는 재건축 시계가 신통기획과 맞물리면서 더욱 빨라지리라 예상한다”고 덧붙였다.

다만 금리 인상 여파로 당장 침체한 주택시장의 반등을 이끌어내기란 어렵겠다고 전망도 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 “서울시가 재건축 가이드라인을 제시하고 있지만 시장을 다시 뜨겁게 하는 불쏘시개 역할은 하지 못할 것이다”며 “다만 이런 방향성 제시가 시장이 바닥을 다지고 난 뒤에 진행할 재건축 사업에 영향을 줄 수는 있다”고 내다봤다.

신수정 (sjsj@edaily.co.kr)