[부동산폴] 전문가 80% “내년 집값 올해보다 더 떨어진다”

24일 금통위 ‘베이비스텝’ 예상에도 어두운 전망
“美연준 긴축 내년까지 이어지면 시장 침체도 동반”
전문가 전원 ‘금리인상’ 변수로… 규제완화 언급도

내년 부동산 시장의 분위기가 올해보다 더 어두울 것으로 전망하는 전문가가 많은 것으로 나타났다. 집값의 대표적인 하방요인인 금리인상이 최소한 내년 상반기까지는 이어질 것이라는 예상에 따른 결과다. 금리가 오르면 이자부담이 커지고 체감하는 임대수익률도 낮아지며 주택을 사는 것의 매력도가 떨어진다.

21일 조선비즈가 부동산 전문가 10명을 대상으로 진행한 설문조사에 따르면 전문가 8명은 내년 주택시장의 가격 낙폭이 올해보다 커질 것으로 예상했다. 한국부동산원에 따르면 1~9월 전국 아파트 실거래가지수의 누적 하락률은 7.14%로, 2006년 조사를 시작한 이래 역대 최대치를 기록했다. 그런데도 전문가 상당수가 내년 낙폭이 이보다 클 것으로 본 것이다. 내년 낙폭이 올해보다 작을 것으로 본 2명은 규제완화와 금리인상 속도조절에 주목했다.

대다수 전문가는 오는 24일 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 0.25%포인트(p) 올리는 ‘베이비스텝’의 가능성이 크다 하더라도 내년 부동산 시장 분위기가 올해보다 더 어두울 것으로 내다 봤다. 결과적으로 금리 상단이 계속 올라가는 데다, 미국 연방준비제도(Fed)의 긴축 행보가 최소한 내년 상반기까지는 이어질 것으로 예상되기 때문이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “내년 상반기까지 금리인상 기조가 이어진다면 2024년 상반기 까지도 주택시장에 영향을 미칠 수 있다”면서 “지금은 금리 추이에 대한 전망이 주택시장 전망과 동일하다고 봐도 무방하다”고 했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “오는 24일 한은의 기준금리가 베이비스텝으로 올라간다 하더라도 미 연준이 ‘빅스텝(한번에 정책금리를 0.50%p 올리는 것)’을 단행할 가능성이 크다”면서 “내년 상반기까지는 주택가격의 하락폭이 더 커질 것 같다”고 했다.

금리인상은 주택가격의 대표적인 하방요인으로 꼽힌다. 대부분 내 집 마련을 할 때 대출을 활용한다는 점을 고려하면 금리인상은 집 값을 결정짓는 최대변수라고 해도 과언이 아니다. 러시아의 우크라이나 침공으로 글로벌 인플레이션이 높아지자 전세계 중앙은행들은 발 빠르게 유동성 흡수에 들어갔다. 한국은행은 지난해 8월부터 8번에 걸쳐 기준금리를 2.50%p 올려 10년만에 기준금리 3% 시대를 열었다.

백광제 교보증권 연구원은 “금리인상은 실수요의 억제를 가져오는 만큼 내년은 올해보다 주택시장이 더 안좋을 것”이라면서 “이자부담은 물론 예금과 같은 안전자산 수익률과 임대수익률의 역전이 일어나 주택구매의 유인이 없어진다”고 했다.

김성환 건설산업연구원 부연구위원은 “작년, 재작년에 매매시장에 진입한 사람과 지금 진입하려는 사람과 금융비용 격차가 너무 크다”면서 “우리나라 가계의 자산구조상 집이 자산의 대부분인데 주택가격이 떨어질 것이라고 예상되는 상황이라면 매수의 유인이 없다”고 했다.

16일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 도심 아파트 단지가 보이고 있다./뉴스1

내년 경기상황 또한 집값이 내리막을 지속할 것으로 보는 요인 중 하나다. 내년 우리나라의 경제성장률 전망치가 1%대로 내려오면서 높은 대출금리를 감당하며 주택 구매에 나설 여력이 더 사라질 것으로 본 것이다.

김지은 주택산업연구원 연구위원은 “시장의 경기지표가 좋지 않아 내년 불확실성이 더 커지고 있다”면서 “그런 불확실성 때문에 규제가 완화되는 상황에서도 수요자들이 움직이지 않는 것”이라고 했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “내년 상반기는 냉각된 시장 분위기를 이어받을 것”이라면서 “내년 경제성장률도 1%대로 전망돼 구매력이 회복되기는 어려워 보인다”고 했다.

몇몇 전문가들은 지역별, 규모별 낙폭이 다를 것이라는 의견을 내놓기도 했다. 최근 송파 잠실, 강동 고덕 등과 같이 대단지를 중심으로 수억원의 낙폭을 보인 곳은 추가적인 하락 가능성이 적다고 봤다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “통계적으로 전체적인 하락폭은 더 커질 것이지만, 올해 많이 떨어진 곳이라면 추가적은 급락은 없을 것으로 본다”면서 “내년 하반기로 가면서 낙폭은 줄어들 것”이라고 했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “총선을 앞두고 있어 내년에 규제완화가 더 이뤄질 가능성이 크다”면서 “전체적으로는 하락하더라도 지역에 따라 하락세가 둔화하는 곳이 있을 것”이라고 했다.

내년 주택시장의 상황이 올해보다 양호할 것으로 보는 전문가 2명은 금리인상의 속도조절과 대대적인 규제완화 등에 주목했다. 당장 글로벌 경기 침체에 대한 우려로 금리인상 폭을 줄여야 한다는 목소리가 높고, 여전히 완화할 규제들이 많다는 것이다.

송인호 KDI 경제정보센터 소장은 “금리인상폭이 연말이 되면 소폭 줄어들 가능성이 커진 만큼 현재까지 커진 낙폭이 최소한 내년에 더 커지지는 않을 것으로 본다”고 했다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 “내년 하반기에는 금리인상 기조가 마무리 돼 상황이 좀 나아질 것”이라면서 “정부가 규제완화를 이어가고 있으니 낙폭이 줄어들 것으로 본다”고 했다.