PF리스크에 주목받는 신탁방식 정비사업… 가로주택사업도 신탁사가 맡는다

신탁사가 주도해 안정적 사업비 조달·PF대출 리스크도 완화
소규모 정비사업일수록 사업성 떨어져 오히려 신탁방식 주목
신탁사들 인력 늘리고 수주 집중

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기가 부각하면서 소규모 정비사업도 신탁사가 맡는 경우가 늘고 있다. 신탁사에서 책임지는 방식이 비용이 다소 들더라도 효율적이고 안정적이라는 장점이 부각한 영향이다.

21일 부동산 업계에 따르면 코람코자산신탁은 최근 서울시 마포구 망원동 454-3번지 일대 가로주택정비사업을 수주했다. 한경변에 인접한 노후주택단지로, 단독주택 및 다세대주택 토지등의 소유자를 모아 지하2층~지상15층 아파트 3개동 총 218가구와 약 1500㎡(450평) 규모의 근린생활시설을 건설하는 프로젝트다. 지난 9월엔 KB부동산신탁도 전주시 금암동 가로주택정비사업을 수주했다.

서울의 한 재개발 공사 현장. /뉴스1

신탁방식 정비사업은 부동산신탁사가 조합 대신 재건축·재개발 등의 시행을 직접 맡아 사업을 주도하는 방식이다. 조합 내분 등으로 인한 사업지연을 예방할 수 있고 신탁사의 자체자금 또는 신용보강을 통해 원활한 자금조달이 가능해 신속하게 사업을 추진할 수 있다는 장점이 있다. 그러나 신탁수수료를 지급해야 한다는 점 때문에 이 방식이 널리 확산하지는 않은 상태다.

2016년 처음 도입된 신탁방식의 정비사업은 2018년 재건축 초과이익환수제를 피하기 위한 수단으로 인식되며 관심을 받기도 했다. 사업단계를 단축시키기 위한 수단으로 활용된 것이다. 최근엔 조합과 시공사 간 갈등으로 공사가 장기간 중단됐던 서울 ‘둔촌주공’ 재건축 사태를 계기로 안정성에 대한 장점이 부각하고 있다.

뿐만 아니라 최근 부동산 업계 PF 대출 중단과 건설사 부실 위기 등이 복합적으로 거론되고 있어 신탁사가 자체 신용도를 통해 PF대출을 받을 수 있다는 점의 매력도 커진 상태다. 신탁사는 자체 신용도를 바탕으로 주택도시보증공사(HUG) 보증을 받아 금융회사로부터 자금을 빌릴 수 있다. 특히 사업 규모가 작은 가로주택정비사업이 경우 자금 조달이 더 어려워 신탁방식이 대안으로 떠오른 경우가 많다.

우용민 코람코 홍보팀장은 “재개발 재건축의 경우 이권이 있는 사업이다보니 조합장들이 유혹에 빠지는 경우가 많은데, 신탁사는 금융위원회의 관리를 받는 금융기관이기 때문에 비리로 새는 비용을 아낄 수 있다”고 했다.

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