“삼성전자·강남아파트 이 방법 하나면 싸게 삽니다” [안갑성의 자이앤트 인터뷰]

이고은 스페이스봄 대표(前 시티증권 애널리스트)
현금흐름 기초해 자산의 가치 평가
현재 가격과 비교 저평가 여부 판단
워런 버핏도 현금중심 내재가치 구해

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“삼성전자, 테슬라부터 강남아파트까지 모든 투자 자산을 사기 전에 현금흐름을 기준으로 싼 지 비싼 지 판단 기준을 잡아야 합니다”

최근 매경 자이앤트TV에 출연한 이고은 스페이스봄 대표(前 시티증권 애널리스트)는 주식부터 부동산까지 다양한 자산에 대해서 현금흐름할인법(DCF)에 기초한 가치평가 기준을 세우는 게 좋은 자산을 싸게 살 수 있는 근거를 제공한다고 강조했다.

이고은 대표에 따르면 좋은 자산을 쌀 때 사려면 가치평가가 필수적이고, 가치평가는 정답은 없지만 가치와 가격을 분리해서 생각하는 것에서 출발한다.

이 대표는 “정확한 가치평가는 그 누구도 할 수 없지만 자신만의 판단기준과 근거를 갖고 가치평가를 시도하는 노력은 중요하다”면서 “자산의 시장가격을 댐의 높이로, 자산의 가치를 댐이 담은 저수량에 비유하면 물의 높이(수위)를 측정하는 게 가치평가다”라고 설명했다.

자산의 시장가격(댐의 높이)은 미터(m) 단위로 자산 가치(저수량)의 척도인 입방미터(㎥)와 분명히 다르지만, 그럼에도 불구하고 물의 높이(수위)를 미터(m) 단위로 측정해 저수량을 알아내려고 시도하는 것이 가치평가의 본질이라는 설명이다.

이 때 현금유입(저수량 증가)과 현금유출(저수량 감소)이 물의 높이 변화에 영향을 주기 때문에 현금흐름이 자산 가치평가에 있어 중요한 기준점을 제공하게 된다.

가치평가가 물의 높이를 재는 일이라면 구체적인 방법은 현금흐름할인법(DCF)을 통해 실행할 수 있다. 이 대표는 “투자 대가 워런 버핏도 자산의 내재가치를 측정하는 유일한 합리적인 방법은 미래 현금흐름을 현재가치로 환산하는 것이라 말했다”며 “현실적으로 미래 현금흐름을 정확히 예측하는 건 불가능하기 때문에 이미 데이터가 나온 과거 명목 현금흐름의 누적값을 근사치로 자산 가치의 추세선을 그릴 수 있다”고 말했다.

이론적인 현금흐름할인법에 따르면 자산으로부터 발생하는 현금흐름을 잔여기간 동안 현재가치로 할인한 값을 누적해 더해줘야 하지만 이 대표는 충분한 과거시점부터 발생한 과거 현금흐름의 누적한 값을 근사치로 쓸 수 있다는 설명이다.

이론상 과거 현금흐름을 현재가치화 하려면 ‘1’에 ‘할증률’을 더해 곱해줘야 하지만, 좀 더 보수적인 가치평가를 위해 ‘0’으로 뒀다고 이 대표는 덧붙였다.

이 대표는 “과거 DCF 방법이 정확한 건 결코 아니지만, 최소한의 가치평가를 위한 발버둥에 가깝다”면서 “테슬라 같은 주식의 경우 경영진의 개입이 적은 매출액의 과거 누적 금액을 구한 뒤 시가총액과 비교하면 현재 주가가 저평가 됐는지 여부를 평가할 수 있다”고 말했다.

이 대표의 방법을 사용했을 때 올해 상반기 기준으로 테슬라와 삼성전자는 모두 저평가된 상태다. 그러나 저평가 됐다는 게 매수하라는 추천을 의미하는 건 아니라고 이 대표는 말한다.

그는 “삼성전자도 같은 방법으로 가치평가할 경우 저평가된 건 맞지만, 8만 전자나 9만 전자가 된다는 뜻은 아니다”며 “DCF 가치평가로 저평가를 확인하는 걸 넘어 실제로 현금흐름도표를 작성한 뒤 목표 투자기간 동안 내부수익률(IRR)을 구해, 자신만의 기준금리와 비교해 더 높을 경우에만 사면 된다”고 말했다. 액셀 스프레드 시트의 IRR 함수 기능을 사용하면 간단하게 테슬라 주식 투자시 IRR을 구할 수 있다.

과거 DCF 가치평가는 강남 아파트에도 비슷한 방식으로 적용 가능하다. 이 대표는 “아파트의 경우 매출액 대신 집주인에게 현금흐름을 만들어 주는 전세보증금의 누적 변동금액을 가치추세선으로 활용할 수 있다”면서 “전세 레버리지 투자(갭투자)시 꾸준히 전세보증금이 상승하면서 집주인이 보증금을 올려받을 수 있다는 점을 전제로 한 것”이라고 말했다.

실제로 이 대표 스스로 모든 자산을 투자할 때 현금흐름도표를 작성해 도출한 내부수익률을 기초로 투자안을 검토하고 있다. 투자용 부동산의 경우 IRR 12%를 기준으로 투자 여부를 결정한다.

주식, 부동산 등 자산마다 쓸 수 있는 레버리지의 성격이 다른 점도 투자자라면 심사숙고해야 한다고 조언했다. 이 대표는 “부동산의 경우 돈(재무) 레버리지는 크지만, 임장 등 시간 레버리지 효과는 약한 자산”이라며 “미국 배당귀족주의 경우 시간 레버리지 효과는 크지만, 재무 레버리지 효과는 약해 서로 보완하는 관계의 자산에 분산 투자해야 좋다”고 말했다.

최근 높아진 은행 예금·적금 금리로 인해 현금의 가격이 높아진 상황이지만, 장기적으로 현금 보단 투자 자산을 모으는 데 집중하는 게 좋다는 설명도 이어졌다.

이 대표는 “원화를 비롯해 법정화폐는 시간이 지날수록 발행량이 늘면서 가치가 희석되기에 장기적인 투자자산이 될 수 없다”면서 “다만 원화로 빚내서 주식이나 부동산을 사는 레버리지 투자자라면 예금 금리가 오르고 원화값이 상승하는 국면에선 위험해질 수 있어 주의해야 한다”고 덧붙였다.

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