둔촌주공 내달 분양 나선다... 전문가들 "미분양은 없을 것"

12월 초 4786가구 일반분양
전용84㎡  중도금대출 불가
"서울서 1만 가구... 마지막 기회"

지난달 24일 오후 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장의 모습. 연합뉴스

'단군 이래 최대 재건축' 사업으로 불리는 서울 강동구 둔촌주공아파트가 일반분양가를 확정하고 다음 달부터 분양을 시작한다. 일반분양이 4,786가구로 올해 마지막 서울의 대규모 공급인 만큼 자금 조달 방법과 흥행 여부에 청약 대기자의 관심이 쏠리고 있다.

강동구청이 16일 확정한 둔촌주공의 일반분양가는 3.3㎡당 3,829만 원이다. 전용면적 59㎡는 9억5,000만 원, 84㎡는 13억 원 내외로 추정된다. 둔촌주공은 25일 입주자 모집공고를 시작으로 다음 달 5일 특별공급, 6일 일반공급 1순위 청약을 받는다. 입주 예상 날짜는 2025년 1월이다.

일반분양으로는 △29㎡ 10가구 △39㎡ 1,150가구 △49㎡ 901가구 △59㎡ 1,488가구 △84㎡ 1,237가구가 나올 예정이다. 29~49㎡의 분양가는 5억 원에서 8억 원 사이로 추산된다. 발코니 확장을 비롯한 옵션 비용은 별도로 책정된다.

문제는 자금 조달 계획이다. '국민 평형'으로 수요가 가장 많은 전용면적 84㎡는 분양가가 12억 원을 넘어 중도금대출이 불가하다. 13억 원이라고 할 때, 1월 계약 때까지 전체 금액의 20%인 2억6,000만 원을 내야 한다. 60%(7억8,000만 원)는 입주 전까지 중도금으로 내야 한다. 입주까지 약 10억 원을 갖고 있어야 하는 셈이다.

59㎡ 이하는 중도금대출이 가능하다. 59㎡를 9억5,000만 원으로 따졌을 때, 20%인 1억9,000만 원은 1월에 계약금으로 내야 한다. 중도금대출의 연체는 2번까지만 허용된다. 물론 연체수수료를 물어야 한다. 만약 2번 넘게 대출금을 갚지 못하면 계약이 해지될 수 있다.

둔촌주공은 투기과열지구에 속하고, 분양가상한제를 적용받는다. 입주 시 잔금대출을 비롯한 주택담보대출은 총부채원리금상환비율(DSR) 40%, 주택담보인정비율(LTV) 50% 내에서 받을 수 있다. 자신의 소득과 대출 가능 규모를 꼼꼼히 따져야 한다. 실거주 의무기간이 정해져 있어 입주 시 전세를 놓는 것도 어려울 수 있다.

전문가들은 서울에 나오는 대규모 물량인 만큼 미분양은 나기 어렵다고 전망했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "분양가가 비싸다는 논란이 있지만 현재 주변 시세보다 싸고, 모처럼 나온 강남 대규모 단지라 사람들의 이목이 쏠리고 있다"며 "금리가 올라 청약 경쟁률은 이전보다 떨어지겠지만 미분양은 나지 않을 것"이라고 밝혔다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "시세보다 30% 정도 싼 데다 서울에 미니 신도시급인 1만 가구가 나올 수 있는 마지막 기회"라면서도 "면적별로 조망권이나 대출 가능 여부가 달라 경쟁률은 다를 것"이라고 했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "사업 기간이 늘어날 위험이 남아 있어 대출 금리도 높은 시점에 일반분양 입주 가능 날짜가 늦춰질 수 있는 점은 유의해야 한다"고 말했다.

서현정 기자 hyunjung@hankookilbo.com