[33rd SRE][Best Report]캐피탈사와 증권사 부동산금융 점검

[이데일리 박정수 기자] 다음은 33회 이데일리 신용평가 전문가 설문(SRE) 베스트리포트 부문 2위를 차지한 한국신용평가 금융·구조화평가본부 김영훈·김예일·이재우 연구원의 ‘캐피탈: 보이지 않는 위험 - 브릿지여신/취약지역 익스포져 점검’과 ‘증권 : 흔들리는 부동산금융 - 브릿지론 및 본 PF 리스크 점검 요약본이다.

최근 일부 지방을 중심으로 미분양이 빠르게 늘어나는 등 분양경기 침체가 가시화되고 있다. 저금리에 기반한 유동성에 힘입어 부동산금융(부동산PF 및 부동산담보대출의 합계)은 지난 5년간 가파른 성장곡선을 그렸으나, 기준금리 인상, 시공비 상승, 수요자 심리 위축 등 부동산산업에 영향을 미치는 주요 변수들이 부정적으로 변화하면서 힘든 시기가 예상되고 있다.

2022년 3월 말 기준 당사 등급 부여 업체 캐피탈사의 부동산금융 규모는 총 36조4000억원으로 영업자산 내 비중은 약 25%이다. 그러나, 신용등급별 차이는 매우 크다. AA급은 부동산금융 비중이 약 21%로 가장 낮았으며, A급은 약 34%, BBB급은 약 59%로 절반 이상의 영업자산이 부동산금융으로 이루어져 있다.

부동산담보대출은 브릿지여신 비중이 높은 것으로 파악된다. 차주의 자체상환능력이 열위한 브릿지여신 특성상 고위험-고수익 상품으로 분류되고 있어, 상대적으로 리스크관리 수준이 높고, 위험선호도가 낮은 AA급에서는 브릿지여신을 제한적으로 취급 중이다.

반면에, A급 이하 캐피탈사는 브릿지여신의 높은 수익성, 짧은 만기로 자본활용도를 크게 높여 최근 몇 년간 가파른 실적 향상을 시현했다. 부동산금융은 건당 취급액이 기존 오토금융/리테일여신 대비 매우 커, 소수의 인원으로도 영업자산 구축이 가능하다. 자산운용, 증권, 저축은행 등 부동산금융을 주로 취급하는 업종에서 영업력이 뛰어난 인력을 영입하면서, 사업포트폴리오 변화가 단기간 내 이루어졌다.

브릿지여신의 리스크에 대해서 주목하는 이유는, 분양경기가 침체됨에 따라 담보물건인 토지의 매입가격과 본PF 미전환시 가치 사이에 차이가 크기 때문이다. 브릿지여신의 토지 매입가격은 준공될 부동산 프로젝트에 대한 가치가 선반영되어 있어, 일반적인 나대지 가격에 비해 높다. 최근 몇 년간 분양경기가 좋았기 때문에, 2020~2021년 중 취득한 토지는 매입가격이 과거 대비 상당히 높아졌을 것으로 추정된다. 본PF로의 전환 여부가 건전성 지표에 미칠 영향이 클 것으로 예상된다.

A급 이하 캐피탈사의 자본 대비 부동산담보대출 비중을 보면, 한투, 오케이, 키움, 한자산, DB, 웰컴의 투자규모가 크다. 특히, 오케이, 키움, 한자산, 웰컴의 경우 광역시 및 지방 비중이 상대적으로 높았다.

대구지역은 미분양재고부담이 빠르게 늘고 있으며, 브릿지여신에서 부실이 발생하는 등 분양경기 침체가 가시화되고 있다. 분석대상 캐피탈사의 대구 부동산금융 익스포져는 총 2조5000억원 규모로 파악된다. 이 중 AA급이 1조4000억원을 차지하고 있어 가장 비중이 크나, 대부분 PF로 구성되어 있다. 준공위험, 분양위험 등 PF사업의 통상 리스크는 존재하나, 각 사는 미분양담보대출, 할인분양 등을 통해 최대한 회수에 주력할 계획이다.

A급 이하는 자본 대비 대구지역 비중이 A급 20%, BBB급 18%에 달하고 있어 위험노출도가 높게 나타났다. 연도별 만기도래 부동산금융 익스포져를 보면, A급의 50%, BBB급의 42%가 2022년 내 만기도래할 예정으로 하반기 이후 사업 정상진행 여부가 확인가능할 것으로 보인다. 해당 시기에 기한이익상실이 발생하지 않더라도, 지역 내 브릿지여신 연장 비중이 유의미하게 올라가면 익스포져가 큰 캐피탈사의 실질건전성은 지표보다 열위한 것으로 볼 수 있다. 브릿지여신을 포함한 부동산금융 전반에 대한 모니터링, 건전성 분류 재정비가 필요한 시점이다.

증권사(24개사 대상)의 경우 합계 브릿지론 규모가 8조2000억원, 본 PF 규모는 19조3000억원이며, (브릿지론+본PF)/자기자본 비중은 39%이다.

대형사 대비 중소형사의 부동산금융 관련 위험인수 성향이 높게 나타나고 있다. 고수익 추구, 영업력 신장, 제한된 자본력 활용 등의 이유로 중소형사는 대형사 대비 부동산금융 전반에서 높은 위험인수 성향을 나타내고 있다. 중소형사의 경우 중후순위 익스포져 비중이 전반적으로 크고, 브릿지론의 비중도 상당한 편이다.

대형사는 브릿지론 및 본 PF 관련 리스크가 제한적이다. 대형사는 선순위 비중이 높고, LTV도 대체로 70% 이하에서 관리하고 있어, 부실 위험이 높은 익스포져의 비중은 제한적인 것으로 분석한다. 다만, 본 분석에서 포함되지 않은 해외대체투자 및 Non-PF의 가치하락 위험에는 상대적으로 크게 노출되어 있다.

취약지역의 편중 리스크는 크지 않은 것으로 판단한다. 업권 전반적으로 부동산금융의 경우 수도권 비중이 높은 편이었다. 취약지역으로 뽑히는 대구의 비중은 전반적으로 크지 않았다. 다만, 평균적으로 중소형사의 비수도권 취급 비중이 대형사 대비 높게 나타났다.

[이 기사는 이데일리가 제작한 33회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]

박정수 (ppjs@edaily.co.kr)