[33rd SRE][Best Report]“정보 비대칭성 여전…부동산금융 공시 강화해야”

[이데일리 박정수 기자] “부동산금융에 관한 리포트가 시장의 관심을 끌고 있다는 것은 그만큼 관련 정보에 대한 목마름도 크다는 것입니다. 부동산금융에 관한 정보의 비대칭성은 여전히 크기 때문에 금융당국 차원에서 공시를 강화할 필요가 있습니다.”

△사진설명:이재우·김영훈·김예일 한국신용평가 금융·구조화평가본부 연구원(왼쪽부터)은 33회 신용평가전문가설문(SRE:Survey of credit Rating by Edaily)에서 베스트리포트 2위에 올랐다.(사진=이데일리 김태형 기자)

캐피탈사와 증권사의 부동산금융 건전성을 점검하고, 부동산금융 리스크의 현실화 가능성에 대한 리포트를 낸 김영훈·김예일·이재우 한국신용평가 금융·구조화평가본부 연구원은 33회 신용평가전문가설문(SRE:Survey of credit Rating by Edaily)에서 베스트리포트 2위에 올랐다.

한국신용평가는 올해 8월 ‘캐피탈: 보이지 않는 위험 - 브릿지여신/취약지역 익스포저 점검’과 ‘증권 : 흔들리는 부동산금융 - 브릿지론 및 본 PF 리스크 점검’이라는 리포트를 각각 냈고, 이번 SRE 베스트리포트 부문에서 전체의 복수응답 392표(응답자 203명, 15개 베스트리포트 후보 가운데 최대 2개 복수응답) 가운데 41표(10.5%)를 받았다.

김영훈 연구원은 “작년 말부터 부동산 금리가 오르면서 올해 초 부동산금융에 관한 리포트를 준비해야겠다고 생각했다”며 “올해 캐피탈사 정기평가를 진행하면서 1분기 실적 자료를 받았고 이를 기반으로 리포트를 작성했다”고 설명했다.

이재우 연구원은 “급격한 금리 상승과 인플레이션을 통해 공사비가 증가하면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성에 대한 우려가 커지고 있다”며 “부동산금융 리스크의 현실화 가능성을 시장에 알리는 게 역할이라고 생각했다”고 전했다.

특히 분양 경기가 침체됨에 따라 담보 물건인 토지의 매입가격과 본PF 미전환 시 가치 사이에 차이가 크기 때문에 브릿지론의 리스크에 대해 주목했다.

브릿지론의 토지 매입가격은 준공될 부동산 프로젝트에 대한 가치가 선반영되어 있어, 일반적인 나대지 가격에 비해 높다. 최근 몇 년간 분양 경기가 좋았기 때문에 2020~2021년 중 취득한 토지는 매입가격이 과거 대비 상당히 높아졌을 것으로 추정, 본PF로의 전환 여부가 건전성 지표에 미칠 영향이 클 것으로 예상했다.

브릿지론 특성상 만기(1년~1년6개월)가 길지 않아 2022년 하반기에서 2023년 상반기 중 브릿지론 대부분의 만기가 도래하는 만큼 같은 기간 동안 실제 본PF로의 전환 여부가 캐피탈사 건전성 지표에 미칠 영향이 클 것으로 예상했다.

분석대상 캐피탈사의 부동산담보대출 규모는 총 15조7000억원으로 이 가운데 브릿지론은 6조5000억원(신한, IBK 제외 시 부동산담보대출 내 70%)으로 나타났다. 신한, IBK 제외 시 A급의 브릿지론 규모는 크게 나타난다.

A급 이하 캐피탈사의 자본 대비 부동산담보대출 비중을 보면, 부동산금융 총액 비중과 유사하게 한투, 오케이, 키움, 한자산, DB, 웰컴의 투자 규모가 크다. 특히 오케이, 키움, 한자산, 웰컴의 경우 광역시와 지방 비중이 상대적으로 높았다.

김영훈 연구원은 “캐피탈사들의 부동산 PF 건전성에 대한 리포트는 그간 많았으나 브릿지론에 대한 분석은 많지 않았다”며 “브릿지론의 경우 공통된 양식 없어서 개별회사의 자료를 취합하는 데 어려움이 있었고, 이 부분에 공을 많이 들였다”고 강조했다.

증권의 경우 부동산금융 익스포저(펀드 제외) 규모가 35조5000억원에 달하며, 브릿지론 8조2000억원, 부동산 PF(본 PF)

19조3000억원, Non-PF 7억9000억원 등으로 구성되어 있다.

본 PF의 비중이 가장 크기는 하지만 브릿지론 비중이 약 23%로 과거 대비 높아지고 있다. 부동산 시장의 호황과 증권사의 위험인수 성향 증가, 부동산금융 관련 업권 내외의 경쟁 심화 등이 그 이유다. 자본 대비 브릿지론에 대한 노출도는 중소형사가 대형사 대비 크다. 자본 대비 비중은 약 18%로 대형사의 10% 대비 2배 상당에 이르고 있다.

이재우 연구원은 “금융당국에서 증권사 부동산금융 관련 보고서를 일괄적으로 제출하는 양식을 만드는 등 과거 대비 자료 취합이 수월해지기는 했다”며 “다만 모든 사업장의 데이터가 완벽할 수는 없기 때문에 개별 건전성을 다 파악할 수 없었던 점은 아쉬웠다”고 전했다.

이에 금융당국 차원에서 부동산금융에 관한 공시를 더욱 강화할 필요가 있다고 조언했다.

김영훈 연구원은 “캐피탈사의 경우 채권 시장에서 차지하는 비중이 상당함에도 시장에 공개되는 정보가 많지 않다”며 “금융당국에서 캐피탈사들의 자산을 정확하게 들여다볼 수 있는 자료 공개를 늘릴 필요가 있다”고 강조했다.

이재우 연구원도 “정보의 비대칭성이 여전히 크기 때문에 금융당국에서 부동산금융 공시를 강화할 필요가 있다”며 “특히 단기자금 조달에 치우쳐 있는 증권사들의 문제가 최근 불거지고 있는 점을 고려해 관련 규제도 강화해야 한다”고 덧붙였다.

[이 기사는 이데일리가 제작한 33회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]

박정수 (ppjs@edaily.co.kr)