"집값 거품, IMF 때보다 심각…30% 더 빠질수도" 김 교수의 진단[부릿지]

주택시장에서 거래가 실종된 가운데 가격이 급락하는 사례가 늘어난다. 청약 시장도 냉각기에 접어들며 인기 지역인 서울에서도 미분양이 는다. 예상보다 빠른 주택 경기 둔화에 정부도 경착륙을 막기 위한 대책 마련에 나섰다. 김영익 서강대 경제대학원 교수는 경기 상황 등을 미뤄봤을때 금리 인상 기조가 조기 종결될 수 있으나 어떤 정책을 펼치더라도 주택 시장에서의 경착륙을 막기 어려울 것으로 봤다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 김 교수와 함께 최근 시장 상황을 진단해봤다.

▶조한송 기자
최근 발표된 미국 10월 소비자물가지수(CPI)로 봤을 때 인플레이션이 정점을 지난 것 아니냐는 얘기가 나옵니다. 내년 경기 전망은 어떻게 보시나요?

▶김영익 서강대 경제대학원 교수
미국이나 우리나라나 물가는 이미 정점을 지난 것 같습니다. 그런데 물가상승률이 둔화한다는 건 그만큼 수요가 위축된다는 의미예요. 특히 미국은 1·2분기 성장률이 마이너스를 기록했고, 3분기에 플러스 성장했다가 4분기도 약간 플러스 성장할 것 같아요. 소비가 둔화하면서 미국 경제도 마이너스 성장했고 물가도 떨어진 겁니다. 그래서 '물가 하락은 곧 경기침체다.' 저는 이렇게 보고 있어요.

▶조한송 기자
그렇다면 경기 상황이 좋지 않으니 내년에 미국이 금리를 올리기 어렵다고 봐야 할까요?

▶김영익 서강대 경제대학원 교수
다음 달에 미국 통화 정책 회의가 예정돼 있는데요. 저는 여기서 금리 인상이 마무리될 수 있다고 봐요. 물론 시장의 중론은 내년 상반기까지 인상할 것이란 겁니다. 그런데 지난달 미국 물가상승률이 예상보다 조금 더 낮게 나왔거든요. 그리고 최근에 모든 전망 기관에서 미국의 경제 성장률을 낮추고 있어요. 대표적으로 블룸버그 의견 일치를 보면 작년 10월 0.8%였어요. 그런데 이번 11월 보니까 0.4%로 낮췄거든요. 거의 마이너스 성장한다는 겁니다. 그러면 실제 GDP와 잠재 GDP 성장률이 거의 3% 밑으로 떨어지거든요. 또 11월부터 실업률이 오르기 시작했어요. 앞으로 실업률이 오르고 고용도 내년 상반기에 감소할 것으로 보거든요. 여러 상황을 종합해보면 금리인상 사이클이 올해 마무리될 것으로 봐요.

▶조한송 기자
미국 연방준비제도(Fed·연준)는 다음 달 금리를 어느 정도 올릴 것으로 예상하시나요?

▶김영익 서강대 경제대학원 교수
0.5%포인트 정도로 봅니다.

▶조한송 기자
한국은행도 오는 24일 통화 정책 회의를 앞두고 있는데 어느정도로 예상하시나요?

▶김영익 서강대 경제대학원 교수
우리나라도 기준금리를 0.5% 포인트 올릴 것이란 기대가 많은데요. 10월 미국 물가상승률이 예상보다 낮게 나오면서 달러 가치가 떨어지고 원화 가치가 급등했는데요. 이러한 면에서 한국은행도 기준금리를 0.25% 포인트 올리지 않을까 싶어요. 한국은행 통화 정책의 목표가 물가 및 금융 안정이거든요. 기업 자금 사정이 어렵다는 점도 고려하지 않을까 싶어요.

▶조한송 기자
금리는 올해가 정점일 거라고 보시는 거네요.

▶김영익 서강대 경제대학원 교수
예. 그렇습니다. 우리 경제도 올해 4분기부터 마이너스 성장할 거로 보거든요. 아마 4분기는 전 분기 대비 -0.3% 정도 성장하리라고 봅니다. 물가가 오르기 때문에 실질 소득이 감소했고요. 또 금리가 오르니 원리금 상환 부담도 늘고요. 기업도 투자에 나서지 않습니다. 거기다 가장 중요한 게 수출인데요. 지난 9월까지는 수출이 꾸준히 증가했는데 10월에 마이너스로 돌아섰습니다. 특히 내년 상반기에는 수출 증가율이 지난해 같은 기간 대비 두 자릿수까지 떨어지리라고 보고 있습니다. 우리 경제도 4분기와 내년 상반기에는 마이너스 성장할 가능성이 높다는 점에서 금리 인상 사이클도 거의 마무리돼가고 있다고 봅니다.

▶조한송 기자
앞으로는 금리 인상이 아니라 경기 불황을 우려해야 한다는 얘기입니다. 그렇다면 기준금리가 미국은 4.5%, 우리나라는 3.25% 수준에서 당분간 유지된다고 봐야 할까요?

▶김영익 서강대 경제대학원 교수
예. 그렇죠. 기준금리를 바로 내리지는 못하고요. 물가상승률이 충분히 떨어지거나 경기 침체를 확인하고 나서야 움직일 텐데요. 그 시기는 내년 하반기쯤이 아닐까 생각합니다.

▶조한송 기자
집값 하락이 우리나라만의 얘기는 아닌데요. 뉴질랜드, 호주 등 유독 집값 하락이 두드러지는 곳들의 공통점이 있을까요?

▶김영익 서강대 경제대학원 교수
블룸버그에서 세계 집값 거품 수준을 평가했는데 뉴질랜드가 1위더라고요. 그만큼 집값이 많이 올랐다는 거죠. 공급은 많이 늘지 않았는데 이민이 늘어나면서 수요가 늘었어요. 그래서 집값이 많이 올랐는데 지금 그 거품이 꺼지는 과정이라고 봅니다. 미국도 20대 도시를 기준으로 보면 2012년 3월부터 올해 6월까지 135% 올랐습니다. 그런데 2000년부터 2006년까지 집값이 105% 올랐거든요. 이때보다 집값이 지금 더 많이 올랐다는 거죠. 소득, 물가, 임대료 등에 비해서 미국 집값이 과대평가 됐거든요. 미국도 그 거품이 붕괴하는 과정입니다.

▶조한송 기자
우리나라도 과거 금융위기와 IMF를 겪으면서 주택시장이 하락했는데요. 이번 하락장과 과거 하락장의 차이점이 있을까요?

▶김영익 서강대 경제대학원 교수
제가 보기에는 앞선 두 차례보다 지금 거품 수준이 더 심각한 것 같아요. 특히 소득 대비 집값 비율(PIR)이 서울 기준으로 작년 말에 19배였었습니다. 역사상 최고치거든요. 지난 6월 기준으로는 17.6 배로 떨어졌습니다. 그런데 2008년부터 평균이 12배였어요. 지금 지나치게 과대평가 됐다는 거고요. 그다음에 월세 지수 대비 집값 상승률을 보더라도 전국 주택 가격이 약 30% 정도 과대평가 됐어요. 역사적으로 이렇게 과대평가 된 적은 없었거든요. 그래서 이번 하락장에서 집값이 그만큼 더 내려갈 수 있다고 봐요. 그런데 문제는 주가나 집값, 이런 자산 가격은 연착륙이 없다는 거죠. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송, 김영익
촬영 이상봉, 김아연 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 이상봉 PD assio28@mt.co.kr, 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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