[ESTATE] 집값, 지역 관계없이 LTV 50%로 상향
집값 하락세가 심상찮자 윤석열정부가 대출 규제 완화 카드를 꺼내 들었다. 무주택자와 1주택자 주택담보인정비율(LTV)을 높인 데다 15억 원 초과 아파트 주택담보대출도 다시 허용하기로 했다.
금융위원회에 따르면 현재 투기과열지구에서 집값 9억 원 이하분에는 LTV 40%를, 9억 원 초과분에는 20%를 차등 적용했다. 하지만 내년부터는 집값과 무관하게 50%로 단일 적용한다. 무주택자뿐 아니라 기존 주택을 처분할 예정인 1주택자도 대상이다. 재산권제한 논란에 휘말렸던 15억 원 초과 아파트 주택담보대출 규제도 풀렸다. 앞으로는 15억 원 넘는 아파트도 대출이 가능해진다. 동시에 아파트 중도금 대출 문턱도 낮아졌다. 정부는 2016년 8월부터 규제지역과 관계없이 분양가 9억 원 초과 주택에 대해 주택도시보증공사, 한국주택금융공사의 중도금 대출 보증을 제한해 왔다. 분양가가 9억 원을 넘으면 분양가의 70%가량을 차지하는 계약금, 중도금을 대출 없이 스스로 부담해야 했다.
집값이 급등하면서 웬만한 서울 아파트 분양가가 9억 원을 넘어서자 중도금 대출 규제가 과도하다는 지적이 많았다. 이를 두고 본 정부는 중도금 집단대출이 가능한 분양가를 9억 원에서 12억 원 이하로 완화했다. 투기과열지구 내 청약 당첨자의 기존 주택 처분 기한도 2년으로 연장된다. 지금까지는 기존 주택 처분을 조건으로 청약에 당첨된 1주택자는 입주 가능일 이후 6개월 내에 집을 팔아야 했다. 하지만 거래 시장이 침체되면서 단기간 내 주택 매도가 어렵다는 지적이 많아 기한이 늘어났다.
여기서 그치지 않는다. 정부는 대출 규제 완화에 이어 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역을 추가로 해제하기로 했다. 앞서 지난 9월 전국 조정대상지역 101곳 중 41곳, 투기과열지구 43곳 중 4곳을 해제했는데 한 달 만에 또 다시 추가 해제 검토에 나선 셈이다. 이에 따라 집값 하락 폭이 가파른데도 해제 대상에서 제외된 수도권 주요 지역이 규제에서 풀릴 것이라는 관측이 나온다. 현재 투기과열지구는 39곳, 조정대상지역은 60곳이 남아 있다. 머지않아 안전진단 등 재건축 규제 완화 방안도 등장할 것이라는 전망이 나온다. 정부가 아파트 대출 규제를 대폭 푼 것은 주택 거래가 꽉 막혔기 때문이다. 서울부동산정보광장에 따르면 올 1월부터 9월까지 서울 아파트 거래량(신고건수 기준)은 9821건에 그쳤다. 1~9월 누적 거래량 기준으로 지난해(3만7306건)의 26.3%에 불과한 수준이다.
그마저도 수억 원씩 떨어진 거래가 대부분이다. 서울 송파구 신천동 파크리오 전용 144㎡는 최근 25억 원에 실거래됐다. 최고가(33억 원) 대비 8억 원 떨어진 가격이다. 영등포구 여의도동 서울아파트 전용 139㎡ 매매가도 42억5000만 원에서 33억5000만 원으로 9억 원 하락했다. 미분양 물량도 연일 증가세다. 국토교통부에 따르면 전국 미분양 주택은 지난해 12월 1만7710가구에서 올 9월 4만1604가구로 두 배 이상 급증했다. 같은 기간 수도권 미분양 주택은 1509가구에서 7813가구로 치솟았다.
하지만 부동산 규제 완화가 얼마나 효과를 낼지는 의문이다. 대출금리가 연 7%대 수준으로 가파르게 오르면서 투자 부담이 커졌기 때문이다. 한국은행이 미국 연준의 ‘자이언트스텝’에 대응해 11월에도 기준금리를 올릴 것이라는 관측이 나오면서 머지않아 8%를 넘어설 수도 있다. 부동산업계 관계자는 “정부가 대출 규제를 완화한 것은 긍정적이지만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전한 데다 시장 침체 골이 깊어 단기간에 효과가 나타나기는 어렵다. 보다 파격적인 규제 완화가 절실하다”고 말했다.
글 김경민 『매경이코노미』 기자 사진 매경DB
[본 기사는 매일경제 Citylife 제855호 (22.11.22) 기사입니다]
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