높이제한 풀리는 제주시, 재건축 물꼬 튼다

고도 30m 제한된 구도심 일대
공공기여 높을수록 규제 완화
재생사업 연계 땐 인센티브
신도심선 조망권 침해 논란도
이달 24일 공청회서 결론낼듯

제주 최고층 건물인 드림타워. 【사진 제공=롯데관광개발】

인구가 몰린 제주시 도심 주거지역 고도 제한이 풀릴 것으로 보인다. 최상위 계획으로 활용되는 제주도 도시 기본계획안에 고도 제한 완화를 뜻하는 '압축적 토지이용'이 명시된 것이다.

13일 제주특별자치도에 따르면 오는 24일 오전 10시와 오후 3시에 서귀포시 김정문화회관과 제주시 농어업인회관 대강당에서 각각 '2040년 제주도 도시기본계획안' 공청회를 개최한다.

도시기본계획은 최상위 공간계획이자 장기계획으로 하위 계획인 도시관리계획, 고도관리계획 등의 지침이 된다. 2040년이라는 연도는 목표연도이기 때문에 실제 수립은 이보다 수년 앞서 이뤄질 전망이다.

제주시에는 제주도 인구 약 70만명 가운데 50만명이 거주하고 있지만 신·구도심별로 주거지역 고도 때문에 상반된 문제를 겪고 있다.

먼저 제주항을 중심으로 형성돼 있는 구도심(건입·일도·이도·용담동 등) 주거지역은 고도가 통상 30m로 신도심(45m)보다 낮지만 건물 노후도가 가속화되면서 낮은 집값, 인구 유출 등 공동화 현상을 겪고 있다.

이로 인해 고도 완화를 통한 압축성장이 필요하다는 목소리가 꾸준히 나오고 있다. 실제 제주시 관계자는 "지금까지는 도시를 확장하는 개발사업으로 인해 계속해서 구도심 인구가 빠져나갔다"며 "앞으로는 구도심 고도를 완화해 아파트 건축 여건을 좋게 만들고, 토지 활용도도 높게 만들어 인구를 유입시켜야 한다. 여기에 학교 활성화 방안까지 포함하는 방향으로 도시관리계획을 정비해야 한다"고 말했다. 반대로 100m가 훌쩍 넘는 대규모 숙박시설이 밀집된 신도심(노형·연동 등)에서는 조망권 침해, 형평성 논란 등으로 고도 완화 요구가 지속해서 제기되고 있다.

현윤식 노형동 세기1차 아파트 재건축조합장은 "세기1차 아파트를 포함해 노형동 준주거지역은 용적률이 500%이지만, 고도 제한 때문에 재건축을 해도 더 높게 올릴 수 없는 상황"이라며 "지역이기주의나 집단 민원이 아닌 명백히 500%의 용적률을 갖고 있는데도 재산권을 행사하지 못하고 있다. 심지어 아파트와 200여 m밖에 떨어지지 않은 드림타워는 놀랍게도 169m"라고 지적했다. 이에 대해 이번 도시기본계획안에서는 주거지역의 '압축적 토지이용'을 명시했다. 녹지 확충 등 공공기여도가 높으면 현재 기준보다 더 높게 아파트를 지을 수 있는 길을 열어둔 것이다. 아울러 구도심 재생사업과 연계하면 용적률 완화 등 인센티브 적용을 검토하고 잔여지를 최소화하는 '충진식 개발'도 제시했다. 반면 보존 가치가 있는 녹지지역이나 해안변 지역의 경우는 각각 층수·규모 제한 규정 강화, 경관 사유화 방지 대책 수립이 제시됐다.

제주도 관계자는 "기본계획안이 확정된 후 구체적인 고도 높이가 정해질 것"이라며 "고도 제한이 풀리면 당장 공동화 현상을 겪고 있는 구도심에 재건축 수요가 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.

한편 제주도는 이번 계획안에서 2040년 목표 인구를 상주 80만명, 주간활동인구(유동 인구) 20만명 등 100만명으로 잡았다. 아울러 생활권은 △제주시 동부 △제주시 서부 △서귀포시 도심 △서귀포시 동부 △서귀포시 서부 등 5개 권역으로 설정했다.

[제주/송은범 기자]