조정대상지역 해제로 `다주택자 양도세 중과` 사실상 폐지

조정지역 중과 배제 연장 가능성
1주택자 '실거주 2년'도 사라져
일시적 2주택 자는 특례 3년으로

다주택자 관련 소득세법 시행령 개정안 <자료:기획재정부>

정부의 조정대상지역 해제 조치로 서울·경기 일부를 제외한 지역의 다주택자에 대한 양도소득세 중과 규제가 사라지게 됐다. 내년 5월까지 한시 적용되는 조정대상지역 중과 배제 조치도 연장될 가능성이 크다.

13일 기획재정부와 부동산 세금계산서비스 '셀리몬(Selleymon)'에 따르면 조정대상지역에서 해제된 인천·세종·경기 일부 지역(과천·성남·하남·광명 제외)에서는 다주택자에 대한 양도세 중과 규제도 함께 해제된다.

양도세 중과는 조정대상지역에 소재한 주택을 양도할 때만 적용되는 만큼 앞으로 조정대상지역으로 재지정되지 않는 한 이 지역에서는 중과 규제가 사실상 폐지된다고도 볼 수 있다. 해당 지역에서 주택을 처분하는 다주택자는 최고 75%의 중과세율이 아닌 기본세율(6∼45%)로 양도세를 납부하게 된다. 주택을 장기 보유했을 경우 세금을 최대 30%까지 깎아주는 장기보유 특별공제도 활용할 수 있다.

현재 조정대상지역에서 시행 중인 한시적 양도세 중과 배제 조치도 현재로서는 내년 이후 연장될 가능성이 크다. 부동산 거래가 급감하고 수도권을 포함한 전 지역에서 가격 하락세가 이어지는 상황에서 양도세 중과 조치를 재시행하면 자칫 시장에 부담을 줄 수 있기 때문이다. 윤 대통령 역시 대선 당시 공약에서 다주택자에 대한 양도세 중과 정책을 재검토하겠다고 밝힌 바 있다.

이에 따라 내년에는 양도세 중과 제도 자체가 개편될 가능성도 거론된다. 일단 양도세 중과 배제를 연장해두고 내년 세법 개정을 통해 양도세제를 개편하는 것이다. 당초 다주택자 양도세 중과 제도는 참여정부 당시인 2004년에 도입됐다 주택시장 침체로 2009년부터 적용이 유예됐고, 2014년에는 아예 폐지됐다.

이후 들어선 문재인 정부는 2017년 8·2 대책을 통해 조정대상지역 내 양도세 중과 제도를 재도입했다. 2020년 7·10 대책에서는 중과 폭을 더욱 넓혀 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트를 더해 세금을 매겼다. 이에 따라 양도세 최고세율은 최고 75%까지 치솟았고, 여기에 지방세를 포함하면 세금은 82.5%까지 올라갔다.

새 정부는 과도한 세금 부담을 덜고 다주택자가 매물을 내놓도록 유도하기 위해 출범 직후 양도세 중과 한시 배제 조치를 시행했다. 다주택자가 조정대상지역에서 2년 이상 보유한 주택을 처분할 때는 내년 5월 9일까지 한시적으로 기본세율을 적용하고, 장기보유 특별공제 혜택도 주겠다는 것이다. 이후 조정대상지역이 차례로 해제돼 다주택자에 대한 세금 규제는 상당 부분 완화된 상태다.

이외에도 조정대상지역에서 해제되면 다양한 부동산 세금 규제가 해소된다. 우선 1세대 1주택자가 양도세 비과세를 받기 위한 실거주 요건이 사라진다. 현재 1세대 1주택자가 조정대상지역에서 양도세 비과세를 받으려면 2년 보유·2년 거주 요건을 채워야 하지만, 비규제지역에서는 2년 보유 요건만 충족하면 비과세가 적용된다. 가령 인천이나 세종 소재 주택의 경우 조정대상지역 해제 이전인 올해 11월 14일(관보 게재 완료 시점) 전에 취득했다면 2년 거주 요건을 채워야 양도세 비과세를 적용받을 수 있다.

일시적 2주택자가 받을 수 있는 양도세·취득세 특례 적용 기간도 2년에서 3년으로 늘어난다. 조정대상지역에서 일시적 2주택자가 된 경우 2년 이내에 기존 주택을 처분해야 양도세 비과세를 받을 수 있지만, 비규제지역에서는 3년 이내에 주택을 처분하면 비과세가 가능하다.

마찬가지로 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 2년 이내에 기존 주택을 처분해야 취득세 표준세율(1∼3%)을 적용받을 수 있지만, 비규제지역에서는 처분 기간이 3년 이내로 늘어난다. 취득세 역시 비규제지역에선 2채까지는 중과세가 적용되지 않는다.

강민성기자 kms@dt.co.kr