주담대 완화 맞아?…연봉 6000만원 직장인 '5.2억→3.2억' 황당

LTV 규제 풀어도 고금리 반영 DSR 적용땐 대출액 급감
주담대 상단 연내 9% 가능성…'빚내서 집 사기' 힘들 듯

서울 시내의 한 은행 창구의 모습.ⓒ News1 이승배 기자

(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 정부가 주택시장 침체를 막고 서민·실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 부동산대출 규제완화를 다음 달 조기 시행하기로 했으나, 가파른 금리상승으로 차주별 이자부담이 불어남과 동시에 대출한도는 대폭 쪼그라들어 규제완화 효과는 제한적일 전망이다.

13일 금융권에 따르면 정부는 당초 내년 초 시행 계획이던 'LTV 규제 완화 방안'을 조기 시행하기로 했다. 이에 따라 다음 달 1일부터 규제지역 내 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부)의 LTV 상한이 기존 20~50%에서 주택가격과 무관하게 50%로 일원화된다. 그동안 금지됐던 15억원 초과 아파트 주택담보대출도 허용된다. 특히 서민·실수요자(부부합산 연소득 9000만원 이하)는 LTV를 70%까지 허용하고, 대출한도도 4억원에서 6억원으로 늘어난다.

대출규제가 대폭 완화됐으나, 웬만한 서민·실수요자가 늘어난 대출한도(6억원)를 다 받긴 사실상 어렵다. 은행 주담대 금리 상단이 연 7% 중반을 넘어서는 등 대출금리가 급등해 차주들의 이자부담이 많게는 2배 가까이 늘었고, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 대출한도는 크게 줄었기 때문이다.

최근 5대 시중은행의 주담대 최고금리는 연 7% 중반을 넘어선 상태다. 일부 은행은 우대금리를 다 더한 최저금리도 5% 중반을 훌쩍 넘었다. 불과 1년 전만 해도 5대 은행의 주담대 변동금리의 경우 연 3% 중반에서 5% 초반대에 형성돼 있었다.

예를 들어 지난해 금리가 본격적으로 오르기 전 6억원을 연 3.5% 금리(35년 만기, 원리금균등 조건)로 빌린 경우 대출 초기 월이자 부담은 175만원이었다. 원금을 합친 원리금은 247만원 정도였다. 그러나 대출금리가 연 7%까지 오르면 월이자는 350만원으로 2배 늘어난다. 원리금까지 더하면 은행에 매월 383만원가량을 갚아야 한다.

서울 아파트 단지 모습.ⓒ News1 송원영 기자

한편 금리가 오를수록 차주별 대출한도는 큰 폭으로 줄어들고 있다. 올해부터 강화된 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 때문이다.

차주별 DSR 규제 하에서는 금리가 오르면 대출한도는 자동으로 줄어들게 된다. DSR은 개인이 보유한 모든 가계대출의 원리금상환액 합계가 연소득에서 차지하는 비율을 뜻한다. 금융당국은 올 7월부터 총대출액이 1억원을 넘으면 연간 원리금상환액이 연소득의 40%를 넘을 수 없게 제한하는 DSR 3단계 규제를 시행하고 있다.

예를 들어 연봉이 6000만원인 차주는 DSR 40%를 적용하면 연간 원리금상환액이 2400만원(월 200만원)을 넘을 수 없다. 대출금리가 연 3.5%일 땐 최장 40년 만기를 적용하면 주담대를 최대 5억1500만원까지 받을 수 있다. 그러나 금리가 현재 최저금리 수준인 연 5%대로만 올라도 대출한도는 4억1500만원으로 1억원이 줄어들고, 최고금리인 연 7%대로 뛰면 대출한도는 3억2000만원으로 2억원 가까이 줄어들게 된다.

서민·실수요 중 가장 소득이 많은 부부합산 연소득 9000만원 차주도 현재 금리대에선 최고한도 6억원을 다 받기 어렵다. 연소득 9000만원 차주는 대출금리 최저 수준인 5.5%를 적용해도 DSR에 막혀 5억8000만원까지만 빌릴 수 있다. 대출금리가 6%일 땐 5억4000만원, 7%로 오르면 4억8000만원으로 대출한도가 줄어든다.

금리 인상 기조는 내년까지 계속될 전망이어서 이자 부담은 커지고 대출한도는 갈수록 줄어드는 상황이 당분간 지속될 것으로 보인다. 금융업계에선 미국 연준과 한국은행의 금리인상 기조가 지속됨에 따라, 은행 주담대 최고금리가 조만간 8%를 넘어 9% 선도 위협받을 것으로 예상하고 있다.

금융권 관계자는 "금리가 워낙 올라 이자부담은 커지고, DSR 규제로 대출한도는 쪼그라들면서 LTV 규제 등이 풀리더라도 주택거래나 가계대출이 증가하긴 어려운 상황"이라며 "규제 완화 수혜는 현금부자나 1주택 갈아타기 수요에 국한될 것"이라고 말했다.

jhkuk@news1.kr