‘공신력 없는’ 등기부등본…“믿고 거래했다 집 잃었습니다”

■ "등기부등본 믿었다가 집을 잃었습니다"

"2017년 부동산사무소에서 등기부등본상 소유권이나 저당권에 이상이 없음을 확인하고 서울 화곡동의 한 빌라를 **은행에서 일부 대출을 받아 2억 원에 매입했습니다. 그런데 3년 뒤, 갑자기 집으로 소송장이 날아왔습니다. 전 집주인이 대출을 갚지 않았으니 담보물 효력을 복구하겠다며, 손해배상은 전 주인에게 청구하라는 내용이었습니다. 알고 보니 집을 매수할 당시 **은행에서 대출받았던 전 집주인이 위조 서류를 등기소에 접수해 저당권을 말소했던 것이었습니다. 등기부등본을 믿은 저는, 이 집을 담보로 한 전 주인의 대출이 남아있는 줄 모르고 집을 매수한 겁니다. 저는 결국 대법원까지 가는 재판 끝에 패소했습니다. 제가 빌린 돈은 다 갚았는데 전 주인이 안 갚아 집이 경매로 날아가게 생겼습니다"
-지난 5월 한 온라인 커뮤니티에 게재된 직장인 A씨의 사연 재구성-

2016년 5월, 50대 B씨는 송모씨로부터 남양주의 한 아파트를 매입했습니다. 그런데 2017년 초, B씨에게 법원으로부터 소장이 날아왔습니다. 사건의 전말은 이렇습니다. 송씨가 혼인신고서를 위조하고 남편을 살해, 부동산을 상속받아 이 사실을 모르는 B씨에게 매도한 것입니다. 재판부는 '여성이 상속결격자이므로, 남편의 상속자인 조카가 진정한 상속자'라고 판시했습니다. B씨는등기부등본을 몇 번이고 확인해 집을 샀다고 주장했지만, 결국 집을 잃었습니다.
-2016년 부동산 사기 및 살인사건으로 화제가 된 '남양주 니코틴 살인사건' 재구성-

2016년 평택시에서는 농민 강모씨가 등기부등본을 보고 땅을 매입했다가 재산을 잃었습니다. 강씨 부부는 국가가 매각했던 땅을 다른 이들을 거쳐 매수했는데요. 얼마 뒤, 이들은 국가가 다른 사람과의 소유권 분쟁 끝에 패소 확정판결을 받은 땅을 팔았다는 사실을 알게 됐습니다. 부부는 이러한 사실을 모른 채 거래했다고 주장했지만, 판결에 의해 등기부등본에 없던 '진짜 주인'에게 땅을 돌려줘야 했습니다.
-2016년 농민 부부가 땅을 빼앗긴 실제 사건을 재구성-

등기부등본을 확인하고, 부동산 중개인을 통해 정상적으로 거래해도 이렇게 재산을 날릴 수 있다는 사실, 알고 계십니까?

물론 작정하고 서류를 위조하거나 행정절차상의 오류에 의해 등기부등본상 주인과 실제 주인이 달라서 벌어진 일입니다. 문제는 이처럼 등기부등본 상 주인과 실제 주인이 다른 것을 모르고 부동산을 매수했다 손해를 입은 경우, 국가에서는 어떤 배상도 해주지 않는다는 것입니다. 등기부등본에는 '법적 공신력'이 없기 때문입니다.

등기부등본에는 공시의 기능을 인정한다는 취지의 '이 증명서는 등기기록의 내용과 틀림없음을 증명합니다' 문구가 새겨져 있다. 그러나 '등기의 공신력'에 대한 언급은 찾아볼 수 없다.

■ 법원행정처 관계자 "우리나라 부동산 등기부등본, 공신력 없어"

공신력(公信力)은 공적인 신뢰를 받을 만한 능력을 의미합니다. 따라서 '등기의 공신력'이란 등기부등본이 실체적 권리관계에 부합하지 않더라도, 그 등기부등본을 믿고 거래한 경우 신뢰한 대로 법적 효력을 발생시키는 것을 뜻합니다.

2022년 1월 사법연구원에서 발간한 연구 자료에 따르면, 우리나라는 등기의 공신력을 인정하지 않습니다. 이 때문에 사실과 다른 기록의 등기부등본을 믿고 거래한 경우, 재산에 대한 권리를 보호받지 못할 수도 있습니다. 최근 대법원에서는 ‘부동산의 소유권은 (등기에 명시된) 명의자가 아닌 원소유자에게 있다’는 판결을 내놓았습니다.

등기소 관계자는 "등기에는 공신력이 없다. 혹시 사실과 다른 부분이 기재돼있다면 그를 믿고 거래한 데에 따른 손해를 국가로부터 배상받기는 어려울 것"이라고 밝혔습니다. 등기소를 관할하는 법원행정처 관련 부서 측도 "등기에는 공신력이 없다"며 등기부등본을 위조한 사건의 경우에는 "실체적인 관계를 따져봐야 한다. 만약 등기가 잘못됐다면 등기관을 대상으로 정정 신청을 할 수 있다. 만약 위조라면 법리적인 걸 따져야 해서 답변이 어렵다"고 말했습니다.

(이해를 돕기 위한 사진으로 기사 내용과 직접 관련 없음, 사진 출처=게티이미지뱅크)

■ 법조계 "시대 변해 ... 등기 법적 공신력 인정해야"

등기부등본은 우리나라에서 부동산 권리관계를 확인할 수 있는 유일한 공적 자료입니다. 등기부등본을 정부에서 관리하는 만큼, '공신력을 부여하는 것이 마땅하다'는 의견은 민법이 제정, 공포되던 1950년대부터 현재까지 꾸준히 제기됐지만, 여전히 법적 공신력은 부여되지 않고 있습니다.

2004년 법무부 산하 민법개정특별분과위원회에서 진행된 민법 개정 과정 논의를 보면 공신력 부재가 유지되고 있는 이유는 ' 진정한 소유자를 위한 피해보상제도 미비', '공증제도 정비 등 제반 제도 미비' 등입니다. 즉 당장 등기의 공신력을 인정하려면 진짜 소유자에 대한 피해보상제도가 마련돼야 하고, 그런 피해를 방지하려면 나라 전체의 부동산 소유주를 직접 확인하는 방대한 작업이 선행돼야 하며, 등기 절차 자체도 지금보다 까다롭게 바뀌어야 한다는 것입니다.

이와 관련해 김남근 법무법인 위민 변호사는 "민법 학계의 의견은 민법에 선의의 제3자 보호 조항이 많이 있기 때문에 등기의 공신력을 인정할 필요 없다는 입장"이라고 밝혔습니다. 민법 107조~112조 등이 관련 조항입니다. '사기나 허위의 의사표시 등에 속아 거래한 선의의 제3자(법률관계에 영향을 미칠 수 있는 사실을 모르는 자)를 보호한다'는 취지의 내용이 포함돼있습니다. 이에 따르면, 피해자는 가해자에게 직접 배상을 청구해 손해액을 보상받을 수 있습니다. 하지만 위에 제시한 구체적 사례에서 보듯, 만약 가해자에게 배상 능력이 없으면 배상받을 길이 없습니다.

(이해를 돕기 위한 사진으로 기사 내용과 직접 관련 없음, 사진 출처=게티이미지뱅크)

김남근 변호사는 "등기에 대한 신뢰도가 낮던 과거에 비해 2000년대 이후 부동산 거래가 늘어나며 등기부등본을 바탕으로 거래에 대한 신뢰가 형성되고 있다"면서, 등기의 공신력 부재를 법조계에서 보다 진지하게 논의하고 관련 법을 개정, 보완할 필요성을 제기했습니다.

임재만 세종대 공공정책대학원 교수는 "등기부등본은 우리나라 공문서다. 재산권을 표시하는 아주 중요한 문서인데 공신력이 없다는 게 말이 안 되는 것"이라며 "일반 국민 대부분이 등기부등본을 찰떡같이 믿는다"며 등기의 공신력 부여 필요성을 강조했습니다.

법조계 및 학계 관계자에 따르면, 현재 대법원 등에서 등기의 공신력을 두고 논의가 진행되괴 있는 것으로 알려졌습니다. 그러나 실제 관련 법을 개정, 보완하기까지는 상당한 시간이 걸릴 수밖에 없습니다.

(이해를 돕기 위한 사진으로 기사 내용과 직접 관련 없음, 사진 출처=게티이미지뱅크)

■ 공신력 부재에도 안전한 부동산 거래하려면?

그렇다면 당장 내일이라도 부동산 계약서에 도장을 찍어야 하는 사람들은 어떻게 해야 할까요? 등기의 공신력 부재로 인한 불안을 해소할 수 있을까요?

20년 넘게 부동산 중개업에 종사한 공인중개사 곽모씨는 "주거용 부동산은 작정하고 사기를 치려는 경우가 아닌 이상에야 등기부등본과 불일치하는 것을 본 적은 거의 없다"며 "주택은 비교적 거래가 잦아서 등기부등본에 존재하지 않는 소유자가 등장해 소유 사실을 입증할 가능성이 희박하다"고 설명했습니다. 주택 관련 거래를 할 때 집주인을 직접 대면하고, 부동산중개인에게 좀 더 꼼꼼히 사실관계를 확인하도록 요청할 필요가 있습니다.

저당권이 의심된다면 말소사항이 담긴 등기부등본을 열람해 은행에 대출 상황을 문의하는 것도 방법입니다. 대부분 은행에는 대출 내역을 기록해두는 장부와 이중대출을 막는 시스템이 갖추어져 있습니다. 이를 통해 숨은 저당권을 발견할 수도 있습니다.

(이해를 돕기 위한 사진으로 기사 내용과 직접 관련 없음, 사진 출처=게티이미지뱅크)

주거용 부동산의 등기부등본 관련 사고가 염려된다면, 전 집주인이 10년 이상 거주한 주택을 매입하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 이승주 티에스법률사무소 변호사는 "집을 사고 등기를 한 뒤 10년이 지나면 '등기부 취득시효'를 완성하게 된다"고 말했습니다.

등기부 취득시효란 소유자로 등기한 자가 10년간 소유 의사를 가지고 평온(平穩)·공연(公然)하게 선의·무과실로 점유할 경우 온전한 소유권을 취득하는 제도입니다. 따라서 등기부등본에 없던 진짜 주인이 나타나도 등기부 취득시효의 법률적 효과 덕분에 보호받을 수 있습니다.

다만 주택이 아닌, 시골 땅 같은 경우에는 등기부등본과 실소유권자가 다른 경우가 더 자주 나타날 수 있습니다. 일부 시골 부동산 등기부등본을 살펴보면, 1920년생이나 1930년생이 소유권자로 나올 때가 있습니다. 등기부등본에 명시된 사람과 실소유자가 다를 확률이 높죠. 이런 종류의 부동산을 거래할 때는 중개사와 사전에 현장을 방문해 기록상 주인과 실소유주와의 관계, 상속 문제 등을 확인할 필요가 있습니다.

(이해를 돕기 위한 사진으로 기사 내용과 직접 관련 없음, 사진 출처=게티이미지뱅크)

■ 해외 등기부 제도는?

미국 일부 주, 중국, 독일, 영국, 호주, 오스트리아 등의 여러 국가에서 등기의 공신력을 인정합니다. 독일은 민법 일부 조항에 '무권리자인 줄 모르고 그로부터 부동산 권리를 취득한 사람을 보호한다'는 내용이 있습니다.

영국은 등기 오류로 피해를 받으면 등기기관에서 직접 손해를 배상해준다고 합니다. 또 미국에서는 공신력을 갖춘 토렌스시스템(토지거래에 따른 권리 변동사항을 정리하고 권리증서를 발행 시스템)이 있습니다. 이 시스템 하에 재산을 잃거나 피해를 볼 경우 보상받을 수 있습니다.

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장영준 기자 (yj@kbs.co.kr)