[김용일의 부동산톡]주택임대차 전세 계약갱신청구권…묵시적갱신·합의갱신

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 주택임대차보호법상 주택의 전세 또는 월세 임대차계약 기간이 만료될 때, 계약기간 갱신을 하는 방법으로 임차인의 계약갱신청구권 행사, 묵시적 갱신, 합의 갱신 등이 있는데, 이번 시간에 구별해서 정리해 보겠다.

임차인의 계약갱신청구권 행사

주택임대차보호법이 적용되는 주택임대차의 경우 계약기간은 기본적으로 2년이 된다. 당사자간의 합의로 계약기간을 2년 미만으로 정한 경우에도 2년이 보장되는 것이다.

위 임대차계약기간이 끝날때쯤 임차인은 기간을 연장할 수 있는데, 구체적으로 설명하면, 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 까지 사이에, 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구하면, 임대차계약은 갱신되어 2년이 추가로 보장된다. 결국 임대차기간은 4년이 보장되는 것이다.

이를 임차인의 계약갱신청구권(또는 계약갱신요구권)이라 하고 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 사실이 없고, 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우가 아닌 등 법이 정한 사유가 없는 한 임차인에게 1회 보장된 권리이다.

다만, 임차인이 계약갱신요구시 임대차기간이 2년 연장된다고 해서, 보증금과 월세 조건도 동일하게 되는 것은 아니다. 임대인은 보증금과 월세를 환산보증금으로 계산하여{보증금 + (월세 × 100)}, 그 합계액의 5% 한도까지는 증액이 가능하다.

또한, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 임대인 입장에서는 2년을 추가로 보장해 주어야 하지만, 임차인 입장에서는 2년의 계약기간을 다 채워야 하는 것은 아니다. 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다. 다만 해지통보와 즉시 해지되는 것은 아니고 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료되고, 임차인은 그때부터는 더 이상 임대료를 지급할 필요가 없다.

묵시적 갱신

한편, 임대차기간이 종료되기 6개월 전부터 2개월 까지 사이에 임차인이 계약갱신 요구를 하지도 않고, 임대인 역시 종전과 같은 조건의 계약은 갱신을 거절하겠다는 통지를 하지도 않았다면, 계약은 묵시적으로 갱신되어 2년이 자동으로 연장된다.

이를 묵시적 갱신이라 한다. 임차인이 차임을 2회 연체한 사실이 없는 등 법이 정한 사유가 없는 한 임차인에게 보장된 권리이다.

참고로, 종전에는 임대차기간 종료 1개월을 기준으로 그때까지 임대인과 임차인 모두 의사표시가 없으면 묵시적갱신이 되었으나, 법이 개정되어 2020.12.10. 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차계약은 임대차기간 종료 2개월 전에만 의사표시를 하면 묵시적 갱신이 되는 것으로 변경되었다.

그런데, 묵시적 갱신이 되었더라도 임차인은 무조건 2년의 계약기간을 채워야 하는 것이 아니고, 앞서 설명한 계약갱신요구권의 경우와 동일하게 임차인은 언제든지 해지할 수 있다. 이때도 임차인의 해지통보와 즉시 해지되는 것은 아니고 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료되고, 임차인은 그때부터는 더 이상 임대료를 지급할 필요가 없다.

묵시적 갱신이 되는 경우, 계약조건도 기존과 동일하게 되고, 차임과 보증금도 기존과 동일한 조건으로 임대차 한 것으로 된다. 계약갱신요구권을 행사한 경우는 차임과 보증금이 5% 한도에서 증액이 가능한 것과 차이점이다.

합의 갱신

임차인의 계약갱신요구권, 묵시적갱신이 된 것과 구별할 개념이 있다. 임대인과 임차인이 임대차기간 만료 즈음하여 계약기간, 계약조건 등을 논의하여 합의하고 그 조건대로 임대차계약을 갱신한 경우인데, 이를 합의 갱신이라 한다.

이때 당사자간에 계약기간에 대해서도 논의하여 합의하였다면, 임차인은 합의된 임대차계약기간을 준수해야 하며, 중간에 일방적으로 해지할 수 없다. 앞서 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우 및 묵시적갱신이 된 경우는 임차인이 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 임대인이 해지통고를 받은날부터 3개월이 지나면 계약이 종료되어 임차인이 더 이상 임대료를 지급할 필요가 없는 것과 차이점이다.

△김용일 변호사

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

양희동 (eastsun@edaily.co.kr)