가격 급락에 미분양은 증가...부동산 '경착륙' 우려

■ 진행 : 이광연 앵커, 박석원 앵커

■ 출연 : 조태현 경제부 기자

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스큐] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

부동산 시장에 찬바람이 불면서 경착륙에 대한 우려가 커지고 있습니다. 정부가 연착륙 유도 대책을 내놨지만 실제로 효과가 있을지는 미지수라는 평가가 대체적입니다. 부동산 시장의 현재 상황과 정부의 대책,경제부 조태현 기자와 자세히 짚어보겠습니다.

어서 오십시오. 최근 부동산 시각에 대해서 살펴봤는데 냉각기, 침체기부터 빙하기까지 있더라고요. 지표로 확인해 주시죠.

[기자]

갈수록 그 표현이 강해지는 것 같습니다. 저희도 이런 이야기 거의 자주 주마다 말씀을 드리고 있는데.

[앵커]

반대 얘기는 한 적이 없는 것 같아요, 최근에.

[기자]

그렇죠. 오늘도 역시 한국부동산원의 주간 자료를 봐야 될 것 같은데요. 전국 아파트 가격이 이번 주에 0.3% 하락했고요. 수도권이 0.47%, 서울이 0.38% 떨어졌습니다. 조금 떨어졌네 이렇게 생각할 수 있겠는데 절대로 적게 떨어진 게 아니고 관련 지표를 조사한 이후 가장 큰 낙폭이었습니다. 여러 가지 이유가 있을 텐데 가장 큰 이유는 기준금리 인상이라고 봐야 되겠죠. 올해 기준금리가 1%였는데 지금은 연 3% 고요.

그리고 오는 24일에 올해 마지막 금융통화위원회가 열리는데 이 자리에서 지금은 50BP을 더 올리게 될지 25BP를 올리게 될지 명확하지 않습니다. 그러니까 소위 말하는 빅스텝을 할지 베이비스텝을 할지 모르겠지만 일단 기준금리가 한 단계 더 올라가는 거는 거의 확실한 상황이라고 봐야 될 것 같아요.

기준금리 오르면 그만큼 시장금리가 오르면 다시 말하면 대출금리도 오른다는 얘기입니다. 금융비용이 커진다는 거죠. 또 다른 측면도 있는데 기준금리를 올리게 되면 그만큼 소비와 투자가 나빠지면서 경기는 둔화되는 국면으로 접어들 수밖에 없게 됩니다. 그러면 지금 금융비용도 오르고 경기도 나빠질 것 같은데 누가 지금 집을 사려고 하겠어요. 이게 거래절벽 현상입니다.

그래서 지난달 거래 상황을 보면 서울 아파트가 400건 조금 넘게 거래가 됐어요. 아직 신고 기간이 남아서 조금 더 늘기는 할 건데 극적으로 늘어날 것 같지 않습니다. 그런데 지난해 10월에 얼마나 됐었냐, 2000건이 넘게 거래가 됐거든요.

그러니까 지금 거래가 굉장히 부진한 상황이라고 볼 수 있겠습니다. 팔려는 사람은 있는데 사려는 사람은 없고 사려는 사람들도 상황을 보고 눈치보고 있고 팔려는 사람들도 버티기를 하니까 가격이 떨어질 수밖에 없는 상황이라고 보시면 되겠습니다.

[앵커]

최근에 미분양 주택도 증가하고 있어서요. 이 부분도 시장에 상당한 영향을 줄 것 같은데요.

[기자]

맞습니다. 이게 대구나 지방 일부 지역의 문제였는데 수도권으로 북상하는 모습이에요. 건설업계 사람들과 이야기를 해봤는데 2009년도에 미분양 사태가 있었거든요. 그때가 다시 재현되는 거 아닌가 굉장히 긴장하는 모습을 보이더라고요. 가장 최근 통계가 있는데 지난 9월에 미분양 통계가 있습니다. 9월 말 기준으로 전국 미분양 주택이 4만 가구가 조금 넘었어요. 8월에도 늘었는데 9월에는 얼마나 늘었냐.

지금 그래픽이 나오고 있는데 27%가 넘게 급증을 했습니다. 이렇게 많이 늘어나면 어떻게 되겠어요. 미분양이라는 건 상품으로 치면 팔리지 않은 상품입니다. 아직까지 악성 미분양이라고 하는 중고급 미분양이 늘어나는 조짐은 없지만 상당히 위험한 상황이라고 볼 수 있겠고요. 결국 이런 것들이 건설사에 부담이 되고 건설경기가 악화되는 원인이 될 수 있다고 볼 수 있겠습니다.

그리고 문제가 되는 게 최근에 자본시장이 불안하다는 말씀 여러 번 드렸었는데 요즘 신문에서 부동산 프로젝트파이낸싱이 위험하다 이런 기사 보셨을 거예요. 대형 건설사들은 규모도 있고 돈도 있으니까 버틸 수 있지만 중소 건설사들은 좀 위험한 상황이다라고 볼 수 있겠습니다. 이 프로젝트 파이낸싱에 대해서 설명을 드리면 프로젝트 파이낸싱은 돈을 빌리는 사람의 신용도와 관계없이 그 프로젝트의 결과물을 담보로 돈을 빌려주는 금융기법입니다. 그러니까 부동산 PF라고 하면 집을 지어서 나중에 완공이 됐을 때 나오는 분양 수익을 담보로 돈을 빌려주는 거예요.

그런데 먼건물을 지을 때는 시행사와 시공사가 있습니다. 시행사들은 개발사업을 추진하는 곳이고요. 예를 들어서 대장동 사업에서 나왔던 화천대유 같은 곳입니다. 시공사는 그 사업을 실제로 하는 건설사들입니다. 그런데 시공사들은 보통은 크기가 그렇게 크지 않아요. 그래서 금융기관들이 PF로 돈을 빌려주면서 건설사는 보증을 요구하는 경우가 많습니다.

그런데 이렇게 건설경기가 나빠지고 자본시장이 경색되면 중소 건설사들이 돈을 빌리기도 어렵고 이 PF에서 보증을 해야 되는 건설사들의 부담도 커질 수밖에 없게 되겠죠. 그래서 지금은 PF를 하더라도 쉽지가 않고 해도 문제가 되는 그런 시기라고 볼 수 있겠습니다.

[앵커]

부동산 PF대출도 꽉 막혀 있다 보니 건설업계가 긴장하고 있다. 그런 내용까지 포함하다 보니 부동산 시장이 경착륙 전망이 나오는 건가요?

[기자]

위험한 상황이라고 보시는 분들이 많이 있죠. 혹시 문재인 정부 시절에 부동산 가격 얼마나 올랐는지 기억하시나요? 서울의 아파트 평균 매매값이 2017년 4월에 6억 원 정도였습니다. 그런데 올해 5월에 12억 8000만 원에 가까워졌어요. 2배가 넘게 올랐습니다. 퍼센트로는 110%가 올랐어요. 그런데 지금은 얼마나 떨어졌냐. 한 1000만 원 떨어졌습니다. 그렇게 크게 떨어지지 않은 것 같죠? 10% 조금 안 되게 떨어졌습니다.

그래서 정부에서도 조금 더 떨어질 필요는 있다 이렇게 이야기는 하고 있는데 문제는 이 속도가 너무 가파르다는 거예요. 어떤 거나 경제현상은 차근차근 떨어지거나 올라야지 부작용이 적은데 이게 너무 빠르게 추락하고 있으니까 부작용이 커질 수 있다, 이런 우려가 나오는 거고요. 그러면 어떤 부작용이냐. 앞에 말씀드린 것처럼 건설사가 타격을 받을 수 있죠. 그리고 돈을 빌려서 집을 샀는데 원리금도 못 갚게 되는, 소위 말하는 하우스푸어들이 생길 수도 있습니다.

거기다 지금 기준금리가 더 올라가고 있는 상태고요. 그러면 건설사랑 하우스푸어, 돈 빌린 사람들이 뭐가 문제냐. 그 사람들만의 문제 아니냐. 경제현상이 그렇게 단순하지 않습니다. 이 사람들이 돈을 못 갚게 되면 그만큼이 금융회사에 부담으로 작용하게 되고요. 이건 결국 금융위기로 이어질 수 있습니다.

전반적인 경제가 다 침체될 수밖에 없는 상황이 될 수 있고요. 또 건설업 자체의 특성도 있는데 예전만큼은 아니지만 여전히 건설업에는 거기서 일하시는 분들이 많잖아요. 고용을 창출하는 사업입니다. 연관 산업들도 상당히 많고요. 그렇기 때문에 전반적인 경기에 타격을 줄 수밖에 없는 상황이라고 봐야 됩니다. 그래서 지금은 투기 수요는 막되 실수요자가 시장에 진입할 수 있도록 하고 또 거래는 활성화하는 굉장히 어려운 정책의 역량이 필요한 시기라고 할 수 있겠습니다.

[앵커]

그러한 어려운 정책 역량이 필요한 가운데 정부가 연착륙을 할 수 있는 정책들을 내놨는데. 어떤 정책들이 있습니까?

[기자]

예전에 비상경제대책회의에서 이런 저런 이야기가 나왔었는데 어제 확정해서 내용이 나왔습니다. 추경호 부총리가 어제 했던 얘기 중에 인상 깊었던 게 부동산값이 단기간에 올랐기 때문에 하향안정화가 되는 건 반드시 필요한 일이지만 그 속도가 너무 빨라서 냉각은 경계할 필요가 있다, 이렇게 이야기를 했거든요.

그런데 어제 나왔던 대책을 보면 먼저 규제지역 해제가 있습니다. 지난 9월에 한 번 규제지역을 푼 적이 있었어요. 이때는 세종을 제외한 지방을 전부 다 풀었거든요. 이번에는 세종도 풀었습니다. 그래서 지금 보면 조정대상지역에서 경기도 22곳 그리고 인천 전 지역, 세종을 해제했고요. 그리고 투기과열지구에서는 경기도 9곳을 해제했습니다.

그러면 어디가 남았느냐. 서울 그리고 서울과 인접한 과천, 성남, 하남, 광명 이렇게 경기도 4곳. 이곳만 이중규제지역으로 남았습니다. 이게 오는 14일 0시부터 효력이 발생하는데요. 효력이 발생하고 나면 대출과 세제, 청약 거래 같은 집을 사고 파는 모든 과정의 규제가 한층 더 완화되게 됩니다.

또 지난번에 비상경제민생회의에서 이야기가 나왔던 건데 대출규제들이 있죠. 주택담보대출규제 같은 것, LTV 같은 걸 50%로 일원화하겠다는 대책이 나왔습니다. 이거를 계획보다 앞당겨서 다음 달 1일부터 시행하겠다, 이런 내용을 발표하기도 했습니다. 그리고 부동산 PF가 위험하다 이렇게 말씀을 드렸는데요.

지금까지는 준공 전 미분양에 대한 PF보증 대책이 없었어요. 그래서 이번에는 5조 원 규모로 미분양주택 PF대출보증상품을 신설하기로 했습니다. 대신에 조건은 있어요. 건설사들이 할인분양을 한다든지 이렇게 자구책을 마련한 경우에만 제한적으로 지원해 주겠다고 합니다. 또 하나는 기존 PF대출 보증을 10조 원 규모로 확대하고 조건도 다소 완화하기로 했습니다.

[앵커]

일단 규제지역이 해제된 지역을 중심으로 부동산 커뮤니티에서는 일부 반색하는 분위기도 있던데. 결국 이런 대책이 효과로 이어질 거 아니겠습니까? 최근에 부동산시장 동향과 맞물려 봤을 때 어떻게 예상이 가능할까요?

[기자]

이게 시장에서 요구가 많았거든요. 그러니까 어느 정도는 환영하는 분위기가 있는 건 사실입니다. 그리고 정책적인 방향 자체는 옳은 방향으로 잡은 것 같아요. 일단은 방향성 자체는 연착륙에 어느 정도 도움은 될 것 같습니다. 규제가 많이 풀리기 때문에 시장에 나온 급매 정도 소화는 충분히 가능할 것으로 보이고요.

지금 청약시장도 안 좋은데 청약과 관련된 규제도 풀리거든요. 그렇기 때문에 이 부분에도 약간 온기가 돌아올 것 같기는 합니다. 그런데 근본적인 반전이 있기는 어려워 보입니다. 여러 번 말씀드렸던 것처럼 기준금리가 계속 오르고 있는 추세고요. 지금도 많이 오른 상태입니다. 그만큼 대출이자가 무섭게 올랐기 때문에 부동산 시장이 갑자기 좋아질 것 같지는 않고요.

또 하나는 LTV 말씀을 드렸는데 금융규제는 LTV만 있는 게 아닙니다. 총부채원리금상환비율 DSR 들어보셨죠. 내용이 복잡해서 계산으로 안 되고 은행에 가서 상담을 받아봐야 대출 얼마나 받을 수 있을지 나오거든요. 그런데 이게 풀리지 않고 그대로 있어요. 지금 우리나라 가계부채 수준을 고려해서 이것까지는 못 푼 것 같은데 그렇기 때문에 대출규제를 완화한 것이 그렇게 큰 효과를 보기는 어려울 것 같습니다.

또 하나가 좀 전에 청약시장이 개선될 것 같다고 말씀을 드렸는데요. 이것도 시장에 숨통은 트일 수 있겠지만 지금 집값이 계속 하락하면서 분양 시장의 가격 경쟁력이 떨어진 상태입니다. 따라서 어떤 인기 일부 지역에서만 좀 효과를 볼 것으로 보이는 경우가 많고요.

또 하나 규제지역 해제 역시도 서울과 서울 인접지역들 그러니까 인기 지역들은 빠졌기 때문에 이것 역시 효과는 제한적일 거라는 그런 평가들이 나옵니다. 아까도 말씀드린 것처럼 지금은 굉장히 복합적인 시기라서 규제를 선제적으로 과감하게 해제해야 된다, 이런 목소리도 나오고 있습니다.

[앵커]

알겠습니다. 경제부 조태현 기자와 함께 부동산 시장 전망해 봤습니다.

잘 들었습니다.

[기자]

고맙습니다.

YTN 조태현 (choth@ytn.co.kr)

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