[성공예감] 다주택자들보다 1주택자들이 부부싸움을 많이 하는 이유 - 이현철 소장(아파트사이클연구소)

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인터뷰 자료의 저작권은 KBS라디오에 있습니다.
전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시,
아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기를 바랍니다.
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- 부동산 완연한 하락세... 규제 완화 정책 매수 심리 자극하지 못할 것
- 이번 부동산 관계장관회의는 무주택자와 1주택자 겨냥... 취득세 등으로 다주택자 움직여야 시장 영향
- 부동산은 대량 매수 불가... 금리 인상 기조 멈춘다고 해도 쉽게 훈풍 불지 않을 듯
- 부동산 최대 8년까지 하락장 이어져... 가구수 줄이는 게 가장 최선, 느긋한 계획 필요
- 하락장 초반, 거래량 줄어들어... 특히 지난 폭등 동안 대다수 무주택자 집을 샀기 때문에 현재 매수 대기자 없는 상황
- 현재 무주택자라면 대출 이자와 세금 등 고려해 매매, 전세, 월세 주거비 따져봐야
- 대형과 중소형 아파트 사이클, 사람들의 누적 수요 쌓이면서 순환... 수요공급 미스매치로 향후 대형 수요 늘 것
- 우리나라 부동산은 거주보다는 투자의 목적... 인구 줄어든다고 해도 대형평형 인기 있을 것
- 청약, 경매는 효율성 측면에서 불리... 당첨 확률보다는 놓치는 기회비용이 더 커
- 1주택자 실거주자들은 자산하락과 이자부담, 노동상실감 등 삼중고... 하락장에서 더 위험해
- 하락장 중반 접어들면, 매도자들의 매물 쏟아져... 거래량은 늘지만 하락하는 상황 발생
- 당장 조금 가격 싼 매물보다는 나중에 상승할 여력이 있는지 확인하고 구매해야
- 부동산은 과거 패턴과 끊임없이 비교하고 검증해야 추후 변화에 적절한 대응 할 수 있어

■ 프로그램명 : 성공예감 김방희입니다
■ 방송시간 : 11월 11일(금) 09:05-10:53 KBS1R FM 97.3 MHz
■ 진행 : 김방희 소장 (생활경제연구소)
■ 출연 : 이현철 소장 (아파트사이클연구소)

◇김방희> 어제 정부가 제3차 부동산 관계장관회의를 열었고 부동산 시장에 그간 씌워뒀던 여러 가지 빗장들을 풀었습니다. 워낙 지속적으로 매매 건수가 줄어들면서 역대급 부동산 한파가 닥치지 않겠느냐, 이른바 부동산 시장의 경착륙이 우려되면서 정부가 오히려 규제 완화에 나서고 있는 건데요. 부동산 시장을 어떻게 봐야 될지 알려드리겠습니다. 그건 대중이 원하는 달콤한 말을 해주기보다는 시장의 변곡점을 늘 사이클의 관점에서 소신대로 짚어오신 분입니다. 아파트 사이클 연구소 이현철 소장과 함께 얘기를 나눠보죠. 어서 오십시오.

◆이현철> 네, 안녕하세요.

◇김방희> 환율 하락이 반갑지 않죠.

◆이현철> 네.

◇김방희> 무슨 얘긴가 하실 텐데 유튜버 여러분들은 달러로 수익을 공유받습니다. 그런데 달러 가치가 떨어지면 수익이 좀 줄어드니까 그런 말씀이었고요. 어제 부동산 관계장관회의 같은 중요한 회의가 열리고 나면 이 내용을 가지고 유튜브를 통해서 방송을 하셨을 텐데 전반적으로 어떻게 평하셨습니까?

◆이현철> 저는 아직 방송을 못 했고요. 항상 제가 늦은 편이어가지.

◇김방희> 시장의 반응을 보고 하셔야 될 테니까.

◆이현철> 그거보다는 제 영상 찍는 패턴이, 바로바로 제가 찍어서 바로 올리는 게 아니고 약간 일주일에 한 번 몰아서 찍고 예약해놓고 올리는 편이라 좀 반응이 늦습니다.

◇김방희> 그러나 계속해서 취재는 하실 테니까. 시장 반응은 어떤 것 같아요?

◆이현철> 제가 부동산에서는 심리가 정말 중요하다 이렇게 강조를 하는데 정말 정책을 바라보는 심리 자체가 너무 많이 변했다는 게 확연하게 느껴집니다. 그러니까 윤석열 대통령 딱 출범할 때만 해도 정책이 완화되기만 해라 그러면 폭등할 것이다. 이런 기대감 아니면 안 해 주니까 불만 이런 것들이 엄청 있다가 지금 같은 경우는 너무 조용해요. 그러니까 저도 유튜브 올리면서 정책에 관한 얘기를 올리잖아요. 그러면 조회수가 안 나와요. 사람의 관심 자체가 그 정책에 대한 뭔가 기대나 아니면 우려나 이런 것조차 상실되고 있는 느낌이라는 거죠. 그만큼 시장이 방향을 확실하게 정해가고 있는 상황이기 때문에 그걸 아까 제가 말씀하신 걸 들었는데 정부가 경착륙을 우려해서 지금 그걸 어느 정도 막기 위해서 지금 정책 규제 완화를 하는 것으로 보이는데 시장에서는 반응이 그냥 냉담한 거죠.

◇김방희> 그런데 규제를 풀었다는 것의 핵심은 주요 지역, 서울하고 경기, 네 곳 빼놓고는 일단 다 풀어서 어쨌든 부동산 시장에 영향이 있을 수밖에 없는 규제 완화였고. 또 LTV도 한 50% 정도로 풀어준 셈인데. 이런 정책조차 시장에 거의 영향을 미치지 못할 거다.

◆이현철> 그러니까 뭐냐 하면 매수자들이 살 마음이 있느냐 없느냐에 따라서 정책이 많이 달라지거든요. 그러니까 조금이라도 살 마음이 있는데 정부의 규제가 그 사고자 하는 마음을 뭔가 틀어막고 있으면 이럴 때는 규제를 풀어주면 어느 정도 영향이 크게 나타나거든요. 그런데 지금 같은 경우는 매수자들이 살 마음이 거의 없어지는 상황.

◇김방희> 매수심리가 실종됐기 때문에.

◆이현철> 그렇죠. 살 마음이 없는데 대출 받아서 사라. 옛날에 박근혜 정부 때 빚 내줄 테니까, 빚 해줄 테니까 집 사라, 사라. 막 강요하는데 안 샀거든요. 그런 시기보다 더 심하게 지금 매수 심리가 지금 사라져 있는 상황이라는 거죠. 그러니까 정부가 규제를 대출도 확대시켜주고 뭔가 혜택을 조금씩 풀어주고 있는데 아직 살 마음이 돌아서기에는 좀 약한 측면이 있죠.

◇김방희> 추가적으로 만약에 정말 더 심각한 하락세가 이어진다. 그랬을 때 정부가 내놓을 수 있는 당근책이랄까 그런 게 뭐가 남아 있는 거죠?

◆이현철> 사실은 여기서 중요한 포인트는 지금 이번 규제의 핵심은 무주택자나 1주택자를 매수 쪽으로 대상으로 하는 거거든요. 결국에는 다주택자는 지금 안 건들고 있습니다. 다주택자들의 심리를 자극할 수 있는 정책들. 그러니까 지금 대표적인 게 취득세 중과거든요. 취득세 중과는 제가 가끔씩 약간 농담식으로 인간은 조삼모사에 굉장히 약하다. 아침에 세 개 주고 저녁에 4개 주는 것보다 아침에 4개 주고 저녁에 3개 주는 거 훨씬 더 좋아한다는 얘기죠. 취득세가 거기에 속하거든요. 그러니까 주택을 사고자 할 때 이미 딱 거래할 때 들어가는 비용이거든요. 이게 많아지면 사람들이 부담을 많이 느껴 하고 적어지면 좋아하거든요. 그래서 한참 취득세 중과 나올 때 1억 미만 아파트들에 막 몰렸었거든요. 그런 측면에서 취득세 중과나 이런 걸 풀어주면 다주택자들의 마음을 어느 정도 움직일 수 있는 다주택자들은 집을 가지고 있는 사람들이거든요. 집을 가지고 있는 사람들은 아직도 상승에 대한 기대치나 그다음에 올리고 싶은 욕구가 많은 사람들이거든요. 그러니까 그런 사람들은 묶어놓고 지금 집이 없는 무주택자들이나 이런 사람들 보고 사라고 하니까 안 움직이는 거고. 다주택자들을 움직이게 하면 조금은 영향이 있을 수가 있는 거죠.

◇김방희> 홍순남 님이 우리나라는 집 가격이 낮아지기를 원한다고 말만 하고 낮아지면 실제로 모든 규제를 풀어서 또 올리려고 하네요. 해주셨는데. 그런 지적을 하실 수도 있는데 너무 경착륙해서. 지금 부동산 전문가라는 분들이 얘기하는 것처럼 5년 이상에 걸쳐서 30% 이상 폭락하게 되면 우리 경제에도 부담이 되는 거죠. 당장 원리금 부담도 늘어나지만 또 일부 주택들이 부실화될 가능성이 있어서 금융시장 전반에 악영향을 미칠까 두려워해야 되는 점도 있습니다. 이걸 경착륙이라고 표현했던 거고요. 그런데 지금 변수가 하나 생긴 게 증시는 오늘 폭등하는 데서 알 수 있듯이 그동안 증시를 억제해 왔던 게 금리 상승이었는데 어느 정도 끝이 보인다. 그런 것 때문에 미국에서부터 지금 훈풍이 불어오고 있는 거거든요. 부동산도 그런 점에서 지난번에도 말씀하셨지만 부동산이 1순위가 금리는 아니지만 이런 시기에는 금리가 부담이 된 게 분명하니까 금리 상승의 끝이 보이면 부동산 쪽에도 온기가 생기는 거 아닙니까?

◆이현철> 쉽게 생기지 않습니다.

◇김방희> 그래요?

◆이현철> 이게 무슨 원리냐면 사실 시장이 제가 먼저라고 얘기를 하거든요. 금리 인상 기조가 멈추는 과정에서는 시장은 계속 하락하고 있거든요. 그러면 증시와 부동산에 다른 점을 꼽자면 증시는 세력 역할을 하는 어떤 한두 주체가 돈을 많이 가진 사람이 대량 매수를 하게 되면 개미들을 움직일 수 있거든요.

◇김방희> 외국인 이 대표적이죠. 최근에 그렇듯이.

◆이현철> 문제는 부동산은 이런 세력이 없어요. 그래서 개미들로만 이루어져 있거든요. 그런데 개미들이 마음을 모아서 시장을 바꾸는 상황은 거의 없단 말이에요.

◇김방희> 시간이 꽤 걸린다는 말씀이시죠?

◆이현철> 그렇죠. 그러니까 이게 에너지가 응축이 되어야지 갑자기 어떤 요인으로 인해서 그 개미들의 마음을 전체를 바꿔서 돌리기에는 모이는 게 너무 힘든 거예요. 그래서 금리가 만약에 어느 정도 상승이 멈추고 인하하면 어떤 상황이 대기하고 있냐면 인구 감소가 대기하고 있어요. 그러니까 지금은 금리 인상 기조가 워낙 강하고 세니까 하락을 얘기할 때 굳이 인구 감소를 얘기할 필요가 없어요. 금리만 가지고 얘기해도 그냥 사람들이 다 이해를 하거든요. 그런데 말씀하신 대로 금리 인상 기조가 멈추고 혹시라도 금리 인하로 가면 그러면 상승하지 않을까라는 생각을 할 수 있어요. 그런데 시장은 움직이지 않을 가능성이 많거든요. 그러면 사람들은 뭐 때문에 이게 시장이 안 움직일까 이렇게 또 찾게 되거든요.

◇김방희> 원인을 찾게 되겠죠.

◆이현철> 그러면 이때 또 강하게 기다리고 있는 게 바로 인구 감소란 말이죠. 그러면 인구 감소를 지금 강하게 주장하고 있는 전문가들도 있단 말이죠. 그러면 그때 당시에 강하게 인구 감소 때문에 집값 오르는 것은 상상하기 어렵다라고 얘기하면 결과가 일치하거든요. 그러면 사람들은 그걸 쉽게 믿어버린다는 거죠.

◇김방희> 종합해 보자면 아파트 매수 심리라는 걸 조사해 봤더니 거의 반년 만에 완전히 꺾였다는 걸 확인할 수 있었다. 이런 보도가 어제 오늘 이어지고 있는데. 요즘 부동산 시장 분위기를 한마디로 요약하자면 어떤 거고 내 포지션은 어떻게 갖고 가야 됩니까. 부동산을 언제쯤 사야 된다, 이런 결정에 대해서는 어떻게 판단해야 됩니까?

◆이현철> 지금은 제가 본격적인 하락장으로 돌입했다. 이렇게 말씀을 드리고 하락장 부동산 같은 경우는 하락장으로 진입을 하면 주식과 다르게 굉장히 오랜 기간 하락하는 모양을 나타내거든요. 그래서 최소한 5년에서 좀 길면 7~8년까지 하락장이 이어지기 때문에 이때 시장 참여자들이 어떤 포지션을 취하는 게 좋으냐. 나름대로 가구 수를 줄이는 게 가장 최선일 수 있습니다.

◇김방희> 무슨 뜻이죠. 가구 수를 줄인다는 게.

◆이현철> 그러니까 1주택자라면 집을 팔고 무주택자 임차인으로 포지션을 바꾸는 게 좋을 수 있고 그다음에 다주택자들 같은 경우는 주택 수를 가지고 있는 주택 수를 줄이는 거죠. 조금씩 기회가 올 때마다 정리를 하고 현금을 쌓아놨다가 나중에 바닥 다지고 올라가려고 할 때 그때 매수를 하면 효용성이 늘어나는 거죠. 지금 막 집을 가지고 비쌀 때 가지고 있어서 떨어지는 걸 한참 떨어지는 걸 경험하고 그냥 다시 올라가는 것보다는 정리를 하고 나중에 바닥을 다지고 올라갈 때 그때 매수를 하는 게 훨씬 더.

◇김방희> 그러니까 기간이 길어질 거기 때문에 그런 말씀을 해 주신 건데. 거듭 비슷한 질문들이 이어지고 있는데. 3961번님이 집값 내려가면 좋은 거 아닙니까, 싸게 살 수 있으니까. 집 팔아서 생활비 마련할 것도 아닌데 왜 걱정을 하는 거죠. 했는데. 개인적으로는 물론 무리해서 사신 분들한테 예전에 우리가 이미 경험했던 하우스푸어 같은 우려들을 하는 건데. 그것보다 더 중요한 거시경제 전반의 불안 양상이 나타날 수 있다는 거거든요. 주택담보대출이라는 걸 끼고 대개 집을 사기 때문에 빚이 많은데 이 빚들이 부실화될 가능성이 높아져서 금융산업 전반이 불안정해질 수 있다는 게 가장 큰 걱정거리거든요. 약한 고리인 셈이죠. 미국에서 서브프라임 모기지 사태가 벌어졌던 걸 연상하시면 이해가 되실 겁니다. 그래서 너무 많이 급격하게 빠지는 것도 정부 입장에서는 걱정이 되고 그래서 부동산 규제 완화가 앞으로도 이어질 가능성이 높다는 얘기고요. 6758번 님 경매 컨설팅 일을 하고 있는데요. 요즘 수도권 두 번 유찰된 아파트를 많이 보입니다. 이거 예전에는 유찰을 거의 안 됐었잖아요.

◆이현철> 그렇죠. 상승장에서는 유찰이 나오기가 어렵죠.

◇김방희> 6758번 님 고맙습니다. 올 초만 해도 감정가 100% 이상 되는 물건들이 대부분이었는데 지금 50% 납찰도 잘 안 되는데요. 해 주셨는데 이렇게 급격하게 변하는 거군요.

◆이현철> 심리가 진짜 제가 연기처럼 사라진다라는 표현을 했거든요. 매수가 많은 전문가들이 매수는 어느 정도 고정되어 있는 것처럼 수요는

◇김방희> 설명을 했죠.

◆이현철> 그런데 제가 어느 순간이 되면 이 매수 수요자들이 연기처럼 사라질 거다 이렇게 표현을 했는데 진짜로 그러니까 이 사람들이 아예 안 사는 게 아니고 자꾸 뒤로 미루는 거예요.

◇김방희> 그렇죠.

◆이현철> 떨어질 거라고 생각이 들면 가격이 더 떨어지면, 싸게 사면 아까 참여자님이 말씀하셨듯이 떨어져서, 더 떨어져서 사면 좋으니까 기다리는 거예요. 그냥.

◇김방희> 자 하락장의 특징입니까? 이렇게 매매 자체가 이렇게 줄어든 적이 없다는 얘기들을 많이 하잖아요. 이렇게 거래량이 줄어드는 게 하락장의 전형적인 특징입니까? 아니면 이번만 특별한 겁니까?

◆이현철> 하락장에 초반기에는 거래량이 줄어드는 게 특징입니다.

◇김방희> 그래요?

◆이현철> 그런데 이번에는 좀 더 다른 상황과 다르게 더 많이 줄었고 더 길게 지금 줄었어요. 그러니까 그게 원인이 있는데 그걸 그냥 이상한 상황이라고 보면 안 돼요. 이건 필연적인 거예요.

◇김방희> 왜요?

◆이현철> 필연적인 게 뭐냐하면 이번 상승 사이클에서 폭등이 원래 한 번 있거든요. 그런데 두 번이 생겼어요. 폭등이 두 번 생기면서 대량 거래가 두 번 일어나거든요. 그런 건 뭐냐 하면 원래 정부가 상승장에서 규제로 수요를 제한시키거든요. 그래서 다주택자들은 거의 못 사게 만들어 놓고 무주택자가 주요 주체로 나가는데 전에도 제가 강조를 했다시피 무주택자 중에는 집을 아예 안 사는 사람들이 꽤 많아요. 그러면 무주택자 중에 진짜 집을 살 수 있는 구간에 있는 사람들은 30% 정도밖에 안 되거든요. 그 사람들이 예를 들어서 30% 중에 10%만 샀느냐? 상승장에서. 그러면 20%가 대기하고 있는 거고 그런데 이번 상승장에서는 거의 다 사버렸다.

◇김방희> 30%가.

◆이현철> 그러니까 임대차 3법 때문에 한 번 더 폭등이 이루어지거든요. 그때 대량 거래가 두 번 일어나거든요. 그러면서 매수자들이 살 사람 다 사고 그러니까 지금은 가격 급등도 너무 심했고 살 사람 다 샀고 하니까 지금 매수 대기자들이 진짜 별로 없는 거예요.

◇김방희> 거래량이 정말 바닥을 찍게 된 거군요.

◆이현철> 그렇죠. 그것 때문에 지금 이런 거래량 바닥 현상, 그리고 길게 거래량이 늘지 않는 현상, 이런 게 필연적으로 나타나는 겁니다.

◇김방희> 1236번님이 질문을 주셨는데 결혼 6년 차 3인 가족 무주택자입니다. 현재로서는 내 집 마련 시기를 늦추는 게 좋을까요? 하는 질문을 주셨는데 그렇지 않아도 이런 질문들에 대해서 많은 부동산 전문가들이 또 이렇게 답하시더군요. 그래도 지역별로 최저가 이른바 마지노선이라는 게 있어서 이쯤 오면 시기를 불문하고 사도 괜찮다 이런 얘기를 하는데 그런 전략에 대해서는 어떻게 보세요?

◆이현철> 저는 좀 우려스러운 전략이라고 생각을 합니다. 뭐냐 하면 집값이 상승하지 않으면 순수하게 주거비용으로서의 비용이 들어가거든요. 그러면 주거비용으로서 어떤 포지션이 좋은가를 따져봐야 되는데 매매로 들어갔을 때의 주거비용과 전세로 들어갔을 때의 주거비용, 월세로 들어갔을 때의 주거비용을 따져봐야 되는 거예요. 그런데 많은 분들이 착각하는 게 내 집 마련을 하면 주거 비용이 안 들어간다라고 착각을 하는 거예요. 그런데 제일 많이 들어가요.

◇김방희> 내 집 마련이 오히려?

◆이현철> 그렇죠. 제일 많이 들어갑니다. 예를 들면 지금 만약에 5억짜리 집이 있다. 그러면 5억짜리의 전세가는 지금 많아야 3억 아니면 2억 5000정도거든요. 그러면 예를 들어서 한 2억이나 2억 5000정도 자금이 있는 사람이 내 집 마련을 했어요. 그러면 이 사람은 2억 5000을 대출을 받아야 되거든요.

◇김방희> 그렇죠.

◆이현철> 그러면 대출 받은 금액에 대한 이자가 주거비용으로 나가는 거예요. 거기에 플러스에서 취득할 때 나오는 취득세, 그리고 보유하는 데 나오는 보유세, 이런 것들이 주거 비용으로 나가는 거예요. 그런데 전세로 만약에 이 사람이 들어갔다. 그러면 2억 5000짜리 들어가면 이분은 한 푼도 나가는 돈이 없어요.

◇김방희> 일단 그렇죠.

◆이현철> 그리고 월세로 들어가면 전세 환산율이라고 해서 일정 정도의 월세가 비용이 될 수가 있는데 이건 이자하고 따졌을 때 이자보다 월세가 좀 더 많으면 전세보다 추가 비용이 들어가는 거고 그다음에 이자보다 월세가 좀 더 싸다. 그러면 오히려 월세가 좀 더 유리한 상황이 될 수 있는 거죠.

◇김방희> 은행에 갖다 바치는 거 하고 집주인한테 갖다 바치는 걸 비교하는 거죠.

◆이현철> 그래서 지금 집값이 안 올라가고 하락장이다. 그러면 전세나 월세가 자가보다 월등하게 유리한 주거비용을.

◇김방희> 그래도 언젠가는 사긴 사야 될 거 아닙니까? 언제쯤으로 잡으면, 계획을 잡으면 좋을까요?

◆이현철> 바닥권에서, 바닥권을 지나서 좀 사람들을 제가 이렇게 상담을 지켜보면 사실 욕심이 너무 많아요. 그래서 한번 상승장을 심하게 겪었잖아요. 그래서 다음에는 반드시 바닥에서 사야지 하면서 약간 조급한 마음이 있거든요.

◇김방희> 그렇죠.

◆이현철> 그래서 선진입을 하려고 많이 노력을 해요. 선진입을 해야죠. 왜냐하면 놓칠까 봐 두려운 거죠. 그런데 선진입하면 이 안 오르는 구간을 굉장히 오랜 기간 겪어야 되거든요. 그러면서 들어갈 때 마음과 화장실 들어갈 때 마음과 나올 때 마음 다르다는 게 들어가기 전에는 오를까 봐 두려웠다가 들어가고 나면 떨어질까 두려워지는 거예요.

◇김방희> 그렇죠.

◆이현철> 그래서 굉장히 마음고생을 하다가 중간에 또 팔고 나오는 사람도 많거든요.

◇김방희> 비슷한 질문 해 주신 분이 많은데 조금 느긋하게 계획을 잡으셔도 되겠습니다.

◆이현철> 부동산은 좀 오르고 오르는 걸 보고 들어가도 충분해요.

◇김방희> 최근에 아파트 투자는 사이클이다. 이런 책을 내셨고 저희들도 열심히 보고 있는데 시장에 흔한 편견들이 있습니다. 부동산 시장에 있는 그것들을 합리적인 이유를 들어서 반박을 해주신 부분이 흥미로웠고 이 시간에 좀 소개를 해드리고 싶은데 몇 가지 오늘 다 할 수는 없고 쟁점별로 짚어서 설명을 부탁드리겠습니다. 대형 평형 아파트 시대가 올 거라고 최근에 말씀하시던데 특별한 이유가 있습니까?

◆이현철> 저는 이거를 누적 효과.

◇김방희> 누적 효과.

◆이현철> 사실 우리 사자성어 중에 물극필반이라는 사자성어가 있잖아요. 그러니까 뭐든지 뭔가 극에 달하면 반전이 온다는 거죠. 우리나라 부동산 시장의 사이클을 제가 연구를 하고 공부를 하면서 느꼈던 게 그게 굉장히 많이 작용이 돼요.

◇김방희> 그래요

◆이현철> 그러니까 좀 거슬러 올라가야 되는데 2000년대 초반에 상승할 때는 대형 평형이 엄청 인기 좋았습니다.

◇김방희> 그렇요.

◆이현철> 그러면 인기 좋을 때는 신축이 대형 평형으로만 집중돼서 분양이 되거든요. 왜냐하면 그게 잘 팔리니까 소형은 그때는 아예 안 팔렸어요. 그래서 대형만 계속 때려 짓습니다. 그러면 이게 누적되면 그러니까 수요가 사실 그동안에 가수요나 이런 것들이 많이 생기거든요. 그래서 아무리 많은 공급이 쏟아져도 이 가수요로 다 소화를 일단 해요. 상승장 때. 그리고 하락장 때 되면 그동안에 누적됐던 그 수많은 공급이 비로소 표출이 되는 거예요. 그래서 야 이제 2000년대 초반에 대형 평형 상승했다가 넘어갈 때 이번 장 상승 때 소형이 엄청 인기였죠.

◇김방희> 그렇죠. 중소형이 인기였죠.

◆이현철> 그러면서 이번 상승장 때 또 어떤 상황이 벌어졌냐면 신축으로 다 소형만 때렸죠.

◇김방희> 당연히 그렇죠.

◆이현철> 오피스텔, 도시형 생활주택, 아파트도 20평대 이하로 집중해서 지었고 40평형대는 거의 없습니다. 지금 신축으로. 비율로 보면 5%가 채 안 돼요. 전체 세대 중에 그러면 이게 누적된 걸로 지금 한 10년, 근 10년 쌓여 있는 중입니다. 그러면 대형 평형이 신축으로 완전 지금 희소 상태거든요. 그런데 사람들은 절대 상승장에서는 이 공급 부족 현상을 절대 못 느껴요. 왜냐하면 그 가수요나 실수요가 대부분 다 인기 좋은 걸로 몰리거든요. 그런데 하락장 때 그게 표시가 납니다. 그러니까 많이 올랐던 거니까 많이 떨어지죠. 그리고 제가 가장 중요하게 보는 건 미분양인데 지금 벌써 미분양에 미분양이 누적돼서 늘어나고 있잖아요.

◇김방희> 그렇죠.

◆이현철> 지금 경기도 서울의 미분양 난 데이터를 딱 보면. 소형 평형, 중형 평형, 대형 평형의 미분양 수치가 있거든요. 그러면 소형 평형이 월등하게 많습니다. 거의 한 70% 이상 소형 평형의 미분양이 집중되어 있어요. 그리고 대형 평형은 지금 한 5% 정도밖에 안 됩니다.

◇김방희> 수요 공급의 미스매치 때문에 대형 평형에 대한 수요가 더 늘어날 거다. 이런 말씀이신데 그런데 인구 구조만 보면 길게 보면 1인 가구가 이렇게 늘어나고 그러는데 대형 평형에 대한 수요가 커질 수 있을까요?

◆이현철> 이거는 제가 수요의 목적이 중요하다라고 말씀을 드리는데 대부분 말씀하시는 게 거주의 목적이거든요. 그런데 우리나라는 거주의 목적은 거의 일도 없어요. 이게 나중에 제가 책에서 표시를 했는데 우리나라 전세 시장과 매매시장의 메카니즘에 의해서 하락, 하락장 때 저절로 이게 변화가 저절로 생기거든요. 사서 누군가가 사서 대형 형이 올라가고 이게 아니고 저절로 변화가 생겨요. 그래서 먼저 뭐냐 하면 대형 평형이 먼저 올라가는 상황으로 자동으로 변화가 되거든요. 그러면 시장 참여자들은 이때 수요자들이 어떤 목적으로 들어가냐면 올라가는 걸 사는 거예요. 그러면 대형 평형이 먼저 올라가기 시작하니까 대형 평형의 수요가 몰리고 소형 평형은 안 올라가고 미분양이 아직도 쌓여 있거든요. 그러면 살 필요가 없는 거예요.

◇김방희> 그렇겠네요.

◆이현철> 그래서 나중에는 이렇게 이런 상황이 조금 지속이 되면 사람들의 근거. 매수의 근거가 바뀌게 돼요. 그래서 그동안에 소형 평형에 억눌려서 살았다. 너무 좁았다. 그래서 사람들의 질적, 삶의 질적이 대형으로 몰리고 있다. 이런 류의 기사들, 전문가들이 그런 진단, 이런 것들이 넘쳐나면 사람들은 그걸 또 그대로 받아들이게 되는 거예요.

◇김방희> 그렇게 되는 거겠군요. 2081번님이 부동산이나 주식이나 별반 차이가 없군요. 해 주셨는데 자산 시장이니까요. 차이가 없는 핵심적인 건 지금 우리 소장님이 얘기해 주고 계시지만 심리적인 영향이 크다는 거겠죠. 주식이건, 부동산이건 실제 거주 목적이라는 건 아까 일도 안 된다는 극단적인 표현을 쓰셨지만 크지 않고 사람들의 심리 때문에 투자라는 목적에 변화가 생기는 거겠죠. 청약에 목매지 말고 경매도 필요 없다. 좀 싸게 살 방법이어서 저희들도 권해드렸던 건데 이런 하락장에서는 필요 없어지는 겁니까?

◆이현철> 하락장에서 필요 없는 게 아니고요. 저는 효율성 면에서.

◇김방희> 효율성 면에서.

◆이현철> 그러니까 경매와 청약은 예를 들면 당첨되는 사람만 혜택을 누리는 거거든요. 그러면 거기에 참여했던 모든 당첨되지 않은 사람들은 시간 낭비만 되는 거고.

◇김방희> 그렇죠.

◆이현철> 저는 이 부분에 집중을 하는 부분인데 그러니까 예를 들어서 상승장에서 청약에 집중했던 사람들은 아직도 무주택자인 분들이 많아요.

◇김방희> 그렇죠. 당첨될 확률보다는 떨어질 확률이 훨씬 더...

◆이현철> 계속 떨어졌기 때문에. 그런데 그거를 스스로 기회를 걷어차거든요. 청약을 노리는 사람들은 중간에 집을 사면 안 되거든요. 그러니까 중간에 상승장 때 예를 들어서 2015년, 16년 때 집을 사기만 했으면 굉장히 많은 돈을 벌었을 텐데 청약을 노리면서 스스로 집 사는 걸 포기하고 청약만 계속 노리는데 떨어지는 거예요. 그러니까 정말 어떻게 보면 당첨이 되면 정말 효율적인데 당첨될 확률이 굉장히 적은 이런 상황에 너무 매달린다는 거죠. 그러니까 제가 극단적으로 표현하면 로또로 당첨되기 위해서 모든 것을 다 거는 사람과 똑같다라는 표현입니다.

◇김방희> 생업 종사하면서 로또 사는 거야 문제가 없지만 로또 당첨을 노리고 매일 그것만 하면 문제가 있다고

◆이현철> 그렇죠. 그런데 그런 거 하고 지금 똑같이 되는 거예요. 그다음에 경매도 마찬가지거든요. 경매도 누군가가 낙찰을 해야만 그 사람만 혜택을 누리는 방식이거든요. 나머지 참여했던 수백, 수십 명 이런 사람들은 다 항상 완전 도루묵이 되는 거죠. 그래서 제가 현장에서 보면 경매했던 사람들을 많이 만나는데 그 사람들은 정말 싼 가격을 보고 사는 걸 거부해요. 왜냐하면 경매 가격은 그것보다 더 싼 걸 노리는 거거든요. 그러니까 얘가 싼 가격임에도 불구하고 비싸다라고 느끼는 거예요. 그런데 낙찰. 실제로 입찰 들어가면 권리 분석을 제대로 한 사람은 거의 낙찰이 안 돼요. 약간은 무모한 사람들. 가격을 높게 쓴 사람이 낙찰이 되니까. 상승장 때는 정말 제가 좀 표현이 심할 수도 있는데 못 모르는 아줌마들이 와가지고 높은 가격에 써가지고 낙찰 돼가지고 감정가의 100% 넘는 가격들이 막 낙찰이 되거든요

◇김방희> 아까 경매 컨설턴트가 얘기해 주셨는데 100% 넘는 게 꽤 있었죠?

◆이현철> 네, 그러니까 권리 분석 정말 제대로 한 사람들은 다 떨어지는 거예요.

◇김방희> 다음 편견은 똘똘한 한 채라는 말이 언론이 부추긴 면은 있지만 굉장히 부동산 시장에서 널리 확산됐는데 정작 다주택자보다 1주택자가 하락장에서 더 위험하다 이건 무슨 얘기입니까?

◆이현철> 이게 제가 공포를 느끼는 감성 지수 이렇게 표현할 수 있는데 사실 다주택자 같은 경우는 경험이 어느 정도 물론 영끌한 아니면 무모한 다주택자들은 좀 다를 수 있겠지만 대부분의 다주택자들은 경험이 많거든요. 하락장도 경험을 했고 그래서 지금 같은 경우 어느 정도 버틸 수 있는 세팅을 한 분들이 많아요. 그래서 그냥 어느 정도 하락을 그냥 용인하면서 버티면 된다라는 마음을 가지고 있는 분.

◇김방희> 그걸 알고 계신 거죠, 경험으로.

◆이현철> 네, 그래서 그냥 하락을 하면 그냥 좀 떨어지는구나 이렇게 하면서 버티기만 하면 되는 거예요. 그리고 언젠가 다시 올라가니까. 그런데 실거주자들은 가격이 하락하는 것만 겪는 게 아니에요. 대부분 대출을 끼고 사야 되잖아요. 그러면 대출에 대한 이자가 이게 부담으로 다가오는 거죠. 가격 하락으로 인해서 자산 손실도 겪는데 이자를 내야 되는데 지금 같은 경우는 금리 인상 기조가 심해서 원래 2%대에서 지금 주담대 금리가 5%, 6% 상승을 해서 거의 2배 이상 올라갔잖아요. 그러면 생활비가 쪼들리게 되는 거죠. 이분들 같은 경우는. 그러면 써야 될 돈에서 못 쓰게 되고 우리 애들 자녀들 교육비나 이런 거를 줄여야 되는 상황이 벌어질 수도 있거든요. 그러면 이런 상황에 직면하는데 이게 단기간에 끝나는 게 아니라는 거죠. 4, 5년 계속 돼야 되는데 그 과정에서 서로의 감정들을 자극하는 일들이 생겨요. 그러면서 부부 싸움도 잦아지고 그러니까 제가 삼중고를 겪는다고 표현을 해요. 실거주자들이. 자산 하락 거기에 이자부담. 이자 부담이 노동을 통해서 자기가 벌어들이는 것을 이걸로 내야 되는데 여기에서 노동의 상실감이 와요. 내가 일을 해서 벌어들였는데 이게 자산 증식으로 연결이 돼야 되는데 자산이 하락하는 데 보태는 거거든.

◇김방희> 그렇죠.

◆이현철> 그런 다음에 가족 불화. 그래서 더 힘들어진다는 거죠.

◇김방희> 아파트 사이클 연구소 이현철 소장과 함께 부동산 대세 하락기 대응 전략들. 기존의 편견에 좌우되면 안 된다 이런 얘기를 하고 있는데 거래량 얘기를 잠깐 해 보겠습니다. 이번에 나타나는 거래량 절벽은 하락장 진입기의 특징이다. 이런 얘기를 해 주셨는데 그러면 가격 폭락이나 폭등과 거래량은 어떤 상관관계가 있습니까? 별 상관관계가 없습니까?

◆이현철> 상관관계가 많이 있습니다.

◇김방희> 그래요?

◆이현철> 많이 있는데 이것도 잘못된 상식을 가지고 있어요. 거래량이 늘면 상승하고 거래량이 줄면 하락한다. 이렇게 생각하는데 그게 아니고 시기별. 사이클 시기별로 거래량에 따른 시기가 다른 것들이 있어요. 그래서 예를 들어 시기별로 달라지는 걸 얘기를 하면 폭등장 거의 정점에 이르면 대량 거래가 엄청 크게 일어나요. 그리고 그걸로 상승이 끝나는 게 아니고 그 이후로 더 큰 폭등이 일어나는데 이때는 거래량이 완전 크게 줄어버립니다. 왜 그러냐면 집을 가진 사람들이 보통 상승장 때 많이 팔고 나가거든요. 그리고 많은 사람들이 사고 그래서 대량 거래가 일어나는데 그것도 이기고 상승을 해버리니까 집을 가진 사람들이 안 팔아요. 안 팔고 호가를 굉장히 크게 올립니다. 그러면 매수자들이 쫓아가서 살 여력이 많이 없죠. 그런데 한두 사람이 가서 쫓아가면 폭등의 실거래가가 찍히는 거예요. 실거래가가 2억, 3억 아니면 5억 이렇게 올라간 거래들이 한두 건씩 찍히는 거예요. 거래량은 주는데 폭등이 생기는 거예요.

◇김방희> 그러네요. 우리가 이미 경험한 바죠. 사실 그것들이.

◆이현철> 그러니까 상승장 폭등 때는 오히려 거래량이 거의 끝무렵에는 거래량이 줄게 되는 거예요. 그리고 하락장으로 접어들면 당연히 매수자가 없으니까 그리고 팔고자 하는 사람들도 상승에 대한 기대치가 있기 때문에 안 팔거든요. 그러니까 사고자 하는 사람이 안 사고 팔고자 하는 사람이 안 파니까 손바닥이 마주칠 수가 없으니까 거래가 일어날 수가 없죠. 그래서 하락장 초입에는 거래량이 줄게 돼 있어요. 그런 다음에 매도자들이 하락을 용인하게 되면 매물을 쏟아내게 되거든요. 그러면 자연스럽게 거래량이 늘게 되죠. 그러니까 느는데 하락하는 상황이 벌어지는 거예요.

◇김방희> 거래량만 보고 오판할 가능성이 있어서 이런 말씀을 해 주시는 거고 이런 얘기도 하셨던데 이것도 흥미로웠어요. 최초 분양가라는 게 있어서 어쨌든 심리적 시대거든요. 거기에 닻을 딱 내리죠. 6억짜리인데 급매로 40% 할인된 가격으로 3억 6000에 나왔어요. 그런데 할인 없이 그냥 같은 면적인데 3억 8000에 아파트가 나왔을 때 어느 쪽을 살 거냐 선택할 거냐. 3억 8000이 낫다 이렇게 얘기를 하시던데 시세 차익 면에서 그쪽이 나을 수 있다는 건가요?

◆이현철> 네, 훨씬 낫습니다.

◇김방희> 그래요?

◆이현철> 네, 그러니까 많은 분들이 이 부분도 착각하는 건데 왜 40%를 할인했는지를 알아야 돼요. 그리고 그 분위기의 연결 선상에서 봐야 되거든요. 40% 할인하는 것은 훨씬 더 이전에 분양을 했다는 거거든요. 그래서 안 팔렸기 때문에 할인을 하는 거고 그다음에 조금 비싸지만 신규 분양하는 건 이제 시작하는 거예요. 그러면 이제 어떤 게 더 잘 팔리느냐를 보면 지금 시작하는 게 좀 비싸도 훨씬 잘 팔려요.

◇김방희> 잘 팔린다, 나중에,

◆이현철> 네, 그리고 분양 물량이라는 거는 항상 다 팔려야 올라가요. 안 팔리는 건 절대 안 올라갑니다. 그래서 할인을 40% 하지만 여러분들은 40% 할인하면 이게 싼 가격이라고 생각하거든요.

◇김방희> 그렇죠.

◆이현철> 그렇지 않아요. 주변보다 항상 비쌉니다. 그리고 신규 분양하는 것도 비싸지만 신규 분양하는 것은 분양을 시작했기 때문에 수요의 바람이나 이런 것들이 훨씬 더 잘 먹히게 돼요. 그래서 현장에서 제가 느껴본 거는 할인하는 것보다 신규 분양하는 비싼 게 훨씬 더 잘 팔리는 거예요. 그러면 잘 팔리는 거는 올라가기 시작합니다. 그러면 사람들의 인식이 아파트 각자의 인식이 달라져서 얘는 그냥 좀 안 좋은 물건으로 취급해버리는 거요.

◇김방희> 그렇겠군요.

◆이현철> 그러면 나중에 다 팔리더라도 올라가는 상승 에너지가 굉장히 약합니다.

◇김방희> 하락장일수록 요즘처럼 하락장일수록 입지를 잘 봐야 된다. 첫째도 입지, 둘째도 입지다. 좋은 데 잘 골라서 들어가야 된다 그런 얘기하는데 그것도 좀 지나친 얘기다 이런 말씀이신 거죠.

◆이현철> 네, 그러니까 어떻게 보면 정말 맞는 얘기입니다. 그런데 문제는 이게 확대 해석이 된다는 거죠. 그러니까 입지만 좋으면 모든 거를 해결하는 것처럼 이렇게 해석이 되면 안 된다는 거죠. 그래서 요즘에 나왔던 게 강남 불패 이렇게 되는데 그래서 강남 불패를 가면 떨어질 때도 안 떨어지는 것 아니냐 올라갈 때는 어마어마하게 올라가고 이렇게 생각하는데 그게 아니라는 거죠. 떨어질 때는 입지 좋은 것도 다 떨어지는 거예요. 그다음에 아무리 안 좋은 것도 올라갈 때는 같은 비율로 거의 비슷하게 올라갑니다. 그래서 입지론에 제가 빠지지 말라고 하는 게 주의해야 할 게 뭐냐 하면 많은 사람들이 상승장 때 입지 좋은 걸 구하기 위해서 내가 가진 돈보다 더 좋은 걸 선택을 한다는 거죠.

◇김방희> 조금 무리하게 되죠.

◆이현철> 그러면 이제 무리해서 사거나 아니면 돈이 부족하니까 돈을 모아야 되죠. 그리고 문제는 입시 분석을 하기 위해서 시간을 굉장히 많이 허비를 한단 말이에요. 그렇게 되면 나중에 결과로 보면 내가 그 당시에 살 수 있었던 물건이 올라가서 내가 바라보고 있던 물건은 빨리 올라가서 돈이 없으니까 못 사서 더 올라가 있고 내가 살 수 있었던 물건도 올라가서 내가 지금 가진 돈으로 살 수 없는 물건이 돼버린다는 거죠.

◇김방희> 기회 비용의 관점에서 이것도 좀 봐야겠다.

◆이현철> 그렇죠. 그래서 제가 항상 강조하는 게 상승장이 되면 내가 가진 돈으로 살 수 있는 거 아무거나 빨리 사라.

◇김방희> 그렇죠. 마지막으로 이런 부동산 시장의 팽배한 얘기들 편견일 수 있는 이유들을 설명해 주셨는데 김한수님이 와, 맞습니다 가정 불화가 일어나요. 늘 부부 싸움을 하고 있는 가정입니다. 그렇죠. 이자 부담 늘어나면서 가처분 소득 줄어들고 니 탓이네, 네 탓이네 하면서 다투게 되죠. 그 말씀해 주셨고 마지막으로 부동산은 특히 그런 것 같은데 유튜브나 이런 데서 전문가분들이 하는 얘기에 많이 심리적으로 흔들리는 것 같아요. 그런데 저희가 봐도 편향된 얘기들도 많고 그래서 부동산 관련 정보를 유튜브나 이런 걸 통해서 학습하고 수용하는 것에 대해서는 뭘 주의해야 됩니까?

◆이현철> 가장 제가 볼 때 안타까운 게 제가 결과 중심적이라고 얘기를 하거든요. 그러니까 원인이 결과하고 같으면 그거를 무비판적으로 수용하는 경향이 있어요. 이 원인이 잘못된 원인인데 그냥 우연히 결과가 같아요. 예를 들면 제가 금리나 이런 거 할 때 지금 금리 때문에 하락한다. 이렇게 되면 그 결과가 같잖아요. 금리 인상이 지금 하락 요인이고 시장도 하락하고 있으니까 그러면 이걸 무비판적으로 그냥 받아들인다.

◇김방희> 그럼 나중에 이제 금리 인상이 중단되면 다시 오르겠구나 오판할 수 있다는 거죠.

◆이현철> 그거를 항상 어떻게 해야 되냐면 과거로 돌아가서 내가 지금 믿는, 확신하는 이 부분이 과거에도 일관성 있게 맞았는지를 검증을 해봐야 되는데 그걸 거의 안 하고 그냥 무비판적으로 이걸 받아들인다는 거죠. 그래서 이걸 이론으로 삼아버리면 나중에 변화가 생겼을 때 적절한 대응을 하지 못한다는 거죠.

◇김방희> 그러네요. 변화가 생길 때마다 이분 모시고 얘기를 또 듣도록 하겠습니다. 아파트 사이클 연구소 이현철 소장이었습니다. 고맙습니다.

◆이현철> 네, 감사합니다.

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