[인사이드 스토리]과천·성남·하남·광명, 경기도 4대장? '글쎄'

경기 4곳 콕 찍어 '규제 해제' 지역서 제외
집값·신도시 등 개발 수요 높은 지역 유지
'경기도 4대천왕' 기대나오지만…"영향 미미"

'경기도 4대 천왕?'

규제지역이 유지된 경기도 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명이 시장의 관심을 한 몸에 받고 있습니다. 전국 대부분의 규제지역이 해제된 가운데 서울과 이들 4곳만 묶였기 때문인데요.

서울은 '집값 풍향계'라고 치고요. 경기도에선 이들만 콕 집어 규제지역으로 남겼다는 점에서 일각에선 이들 지역의 가격이 오를 것이란 조심스런 기대감이 나오기도 하는데요. 서울 강남도 빠질 정도로 시장 침체가 분명한 상황이라 힘을 발휘하기 어려울 것이란 전망이 우세합니다.

과천, 성남, 하남, 광명인 이유

국토교통부는 어제(10일) 서울과 경기도 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 경기도 전역, 인천, 세종을 규제지역에서 해제하기로 결정했습니다.▷관련기사:경기·인천·세종도 규제지역 해제…서울등 제외(11월10일)

부동산 거래 활성화 등을 위해 지난 6월과 9월 두 차례에 걸쳐 지방 전체(세종 제외)를 규제지역에서 해제한 데 이어 두 달여만에 수도권도 대거 규제를 푼건데요.

이에 따라 전국적으로 규제 지역은 서울 전역과 경기도 4개시만 남게 됐습니다. 그동안 집값 불씨의 근원지이기도 했던 서울은 규제 해제가 쉽지 않을 것이란 시장의 예상과 맞아 떨어졌는데요.

경기도는 딱 4곳만 남겼다는 점에서 눈길을 모았습니다.

이들 지역의 공통점은 여전히 '높은 가격'이 형성돼 있다는 건데요. 이들 지역의 집값은 경기도 평균 가격을 훌쩍 뛰어넘고 있습니다.

한국부동산원에 따르면 9월 기준 경기도 아파트 평균 중위매매가격은 5억3000만원인데요. 과천시는 여기에 세 배 수준인 16억7560만원에 달하고요.

성남시 분당구는 13억5800만원, 하남시는 9억4750만원, 성남시 수정구는 8억6900만원, 광명시는 7억5950만원 등 순으로 나타났습니다.

그런데 가격만 보면 의아합니다. 이들뿐만 아니라 용인시 수지구(8억5500만원), 성남시 중원구(7억5050만원), 안양시 동안구(7억4300만원), 구리시(7억500만원) 등도 제법 높은 수준이거든요.

국토부는 가격뿐만 아니라 '수요'를 함께 반영해 규제지역을 남겼다고 설명했습니다.

성호철 국토부 주택토지실 주택정책과장은 "주거정책심의위원회(9일 개최)에서 광범위하게 규제지역을 풀 필요가 있다는 얘기가 나왔지만 서울과 연접하고 집값, 주택 수요, 개발 수요 등이 높은 지역은 남기기로 했다"고 전했습니다.

이어 "재건축·재개발 등 정비사업이나 광명 시흥 등 신도시 이슈가 있는 지역 위주로 선정했다"고 덧붙였고요.

실제로 이들 지역 대부분이 서울 접근성이 높고 개발 이슈가 몰려 있어 대기 수요가 많다고 평가받고 있습니다.

과천, 광명은 서울과 같은 지역 번호(02)를 쓸 정도로 서울 생활권을 공유하고 있고요. 과천신도시, 위례신도시, 광명시흥신도시, 성남신도시 등을 비롯해 재건축, 재개발 사업도 몰려 있거든요.

이같은 입지적 이점으로 최근 5년(2017~2021년, 한국부동산원 통계)간 아파트 가격 상승률은 광명 54.27%, 성남시 분당구 42.52%, 성남시 수정구 39.5%, 과천시 39.41%, 하남시 37.41% 등에 달했습니다.

상급지 인정?…강남도 빠지는 판인데

일각에선 이번 발표 이후 규제지역이 유지된 경기도 4개 지역 위주로 가격이 오를 것이란 전망이 나오고 있습니다.

정부가 규제 해제에 조심스럽다는 건 집값 상승 여지가 있다는 뜻으로 해석한 건데요.

실제로 과거에도 규제 지역으로 지정되면 오히려 집값이 오르는 '규제의 역설' 현상이 곳곳에서 나타난 바 있습니다.

부동산 커뮤니티에선 이번 발표 결과를 두고 "정부가 가격이 오를 지역을 찍어줬다", "정부가 인증해준 상급지다"라고 평가하며 경기도 4개 지역을 '경기도 4대 천왕', '경기도 4대장' 등으로 칭하며 기대감을 표하기도 했는데요.

전문가들 사이에선 이같은 기대가 실현되긴 어려울 것이란 전망이 우세합니다.

금리 인상, 대출 규제, 집값 고점 인식 등이 맞물리며 올 들어 부동산 경기가 급속도로 침체하고 있어 규제 지역 해제만으론 매수 심리가 살아나기 어렵다는 판단에서죠.

일례로 세종시의 경우 2017년 8·2대책에서 투기지역 및 투기과열지구로 지정됐음에도 최근 5년(2017~2021년, 한국부동산원 통계)간 아파트가격이 47.65% 급등했는데요.

올해 6월과 9월 두 차례의 규제지역 해제 조치에서 제외됐지만 지난달 말까지 오히려 -9.39% 하락했습니다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "규제지역으로 지정돼서 가격이 오르는 건 부동산 상승기 때 희망사항이고 지금처럼 하락기에 금리 인상이 이어지고 있는 시점엔 영향이 제한적"이라고 말했는데요.

이어 "가격이 오르려면 실수요뿐만 아니라 일부 투자수요, 가수요도 진입해서 거래부터 활성화돼야 하는데 지금은 이들이 시장에 진입할 것 같지 않다"고 덧붙였습니다.

송승현 도시와경제 대표도 "집값이 올라가는 시기엔 오히려 규제지역 지정이 가치를 올리는 셈이 될 수 있지만 지금은 서울 주요 재건축 단지도 가격이 빠지고 있는 하락기이기 때문에 단순히 규제지역으로 남겼다고 예전처럼 매수세가 붙진 않을 것"이라고 예상했습니다.

이어 "아무리 서울인접 지역이고 개발 호재가 있어도 시장 불확실성이 높기 때문에 수요로 전환되긴 힘들어보인다"며 "앞으로는 경기뿐만 아니라 서울 노·도·강(노원·도봉·강북)을 중심으로 규제 단계가 점차 낮아질 것"이라고 덧붙였습니다.

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)